El comportamiento del mercado de oficinas Premium, es decir, aquellos recintos de clase A+ y A, en Santiago, durante el primer trimestre de este año, sentó las bases para esperar que este año el ritmo de producción de este tipo de recintos registre una baja, ratificando las expectativas que a este respecto surgieron al cierre de 2014.
De acuerdo con el informe de Global Property Solution (GPS), la evolución de las variables de producción, absorción, vacancia y precio de arriendo, que entre enero y marzo recién pasados fueron a la baja comparados con los tres meses inmediatamente anteriores, permiten estimar que es esperable que en 2015 se registre la menor producción de oficinas desde el año 2012, alcanzando un total de 125.889 metros cuadrados (m2), correspondiente a un total de nueve torres.
Este rango, explicaron en la firma está muy por debajo de los 247.512 m2 que éste ítem alcanzó al cierre del ejercicio anterior. En los tres primeros meses de este año se produjo el ingreso sólo de un edificio (6.511 m2) lo que apoya esta reducción.
De todas formas, el stock de esta categoría de oficinas alcanza al primer trimestre de este año a 2.227.832 m2, correspondiente a 144 edificios.
Vacancia saludable
"De igual manera, se espera que durante 2016, la producción se mantenga en niveles similares a los del 2015, con un ingreso esperado de entre 105.000 y 135.000 metros cuadrados", adelantó el gerente de Desarrollo y Estudios de GPS, Felipe Besnier.
Añadió que el aumento de la vacancia al cierre de 2014, cuando este factor se ubicó en su nivel más alto desde 2007, sumando a la baja en los precios de los arriendos que durante el primer trimestre de este año y por cuarto período consecutivo mostraron retrocesos, están incidiendo en una programación más detallada a la hora de emprender este tipo de proyectos lo que apunta a retornar a niveles de vacancia que sean más saludables para la industria, los que están considerados en un rango del 5%.
De hecho, en los primeros tres meses de este año este factor evidenció un retroceso de 8,1% respecto del período anterior, ubicándose en una tasa de 7,98%, equivalente a 177.879 m2, inferior al 8,7% reportado para la última parte del 2014. La disminución fue explicada por la absorción de oficinas en Santiago Centro, impulsada mayormente allí por el sector público, y Vitacura.
Posición negociadora
En lo que respecta a los precios de esta clase de oficinas de gama alta, el reporte de GPS establece que éste se redujo 5,39%, pasando de UF 0,549 a 0,519 por m2, explicado lo anterior por el aumento de vacancia de períodos anteriores y el rezago que existe entre este aumento y la decisión de los arrendadores en disminuir el precio de oferta.
En este punto, Besnier destacó que a raíz de esta situación se ha observado un cambio en las posiciones negociadoras en este mercado. Es así que, dijo, existe un aumento en el poder de los arrendatarios producto de la cantidad de oferta existente, lo que les permite pedir mejores condiciones contractuales principalmente en el caso de nuevos contratos.
"Entre las estrategias de los arrendadores se observan posibilidades de habilitaciones totales o parciales (con financiamiento) de plantas libres, mayor cantidad de meses de gracia en el inicio del contrato o disminución de los precios de corto plazo en contratos de más de dos años", precisó el ejecutivo.
En términos de absorción entre enero y marzo de 2015, esta alcanzó a 21.669 m2. Santiago y Vitacura son los corredores que muestran números azules en la absorción de espacios de oficinas, mientras que Las Condes y Providencia liberaron metros por un total de 5.488 m2 aumentando de esta manera su vacancia al no presentar recepciones durante el período.
Renovación para competir
En medio de este escenario más complejo para la colocación de este tipo de recintos, algunos edificios han emprendido la renovación como respuesta a la llegada de nuevos competidores. Ese fue el caso de World Trade Center que a 20 años de su construcción, en septiembre pasado, cambió su administración y contrató a CBRE para reposicionarse.
Lo anterior implicó varias mejoras para el edificio como la pintura de su fachada, renovación de la iluminación a LED, implementación de sistemas más modernos de control de accesos, en la sala de control y otras mejoras.
A ello se suma una campaña de marketing destacando elementos del edificio como sus accesos y helipuertos.
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