Por Miguel Bermeo T.
Nueve edificios clase A+ (de alto estándar) deberían ver la luz este año, los que agregarán unos 180 mil metros cuadrados al parque local. Por ello, se “generaría un aumento natural de la vacancia a este rango medio, asociado de todas formas a un mercado en equilibrio”, asegura Jaime Araya, gerente general de la filial local de Colliers International.
Entre todos los nuevos edificios que verán la luz este año, hay tres inmuebles corporativos: el edificio de Entel que se emplazará en una de las tres torres del Parque Titanium; el de ING, emplazado en la ex Scuola Italiana, la torre 3 de Nueva Apoquindo; y finalmente, el edificio de Deloitte en Rosario Norte con Cerro El Plomo.
A ellos se suma el edificio de CorpGroup en Vitacura con Vespucio; los tres nuevos proyectos que vienen a resolver el problema de espacio en el centro: Torre Huérfanos, Santiago Downtown 4 y Hermanos Amunátegui; también aparecerá Territoria El Bosque, los inmuebles de Cerro El Plomo 6.000 y la torre 4 de Costanera Center. Estos últimos, estiman en Colliers, podrían no ver la luz este año.
Con estas nuevas entradas, “la vacancia se espera esté entre un 3% y 5% debido a que, si bien el mercado ha demostrado un buen comportamiento, existe la posibilidad de que la producción supere la barrera de los 180.000 m2”, dicen en Colliers, algo semejante a lo que se produjo en 2010, cuando estuvo alrededor de los 170 mil m2. En todo caso, el fenómeno se produciría durante la segunda mitad del año, pues “se espera que alrededor del 89% ingrese durante el tercer y cuarto trimestre”, agrega Araya.
En todo caso, el que la vacancia llegue a 5% “va a depender de varios factores, como el crecimiento del país, escenario externo, la pre colocación de las superficies dejadas por los edificios corporativos, la entrada de proyectos que generalmente se atrasan, entre otras contingencias”, agrega el ejecutivo.
El cierre de 2011
Casi 43 mil metros cuadrados ingresaron en el último trimestre de 2011 al mercado de oficinas clase A en Santiago, lo que dejó un saldo para el año de 106.130 m2, dicen en Colliers. La tasa de vacancia o disponibilidad, subió hasta 2,25% en el último trimestre y promedió 2,54% en el año, prácticamente la mitad de 2010, cuando llegó a 2,54%.
En cuanto a la demanda, dice la compañía, “la absorción registrada durante este trimestre fue de 33.302 m2, acumulando durante el 2011 una superficie de 128.439 m2. Esta cifra, menor a la del 2010 (175.840 m2), no se explica por una baja de intensidad del mercado, sino que por un tope respecto de las posibilidades de nuevas ubicaciones”, reza el reporte.
Araya explicó que este “tope” se refiere a la escasez de terrenos y oferta en ciertos sectores, particularmente en El Golf, lo que hace más complejo desarrollar proyectos, afectando la demanda.
Precios
Según la consultora, a nivel desagregado no se manifestaron grandes variaciones en el precio. Aunque mirando el promedio para la ciudad, hubo una baja, explicada por mayor disponibilidad en mercados más baratos. Durante el año, los precios promedios ponderados de arriendo (PPP) cayeron 12,27%, pasando desde 0,6 UF/m2 a fines de 2010, a 0,53 UF/m2 al término del año pasado, siendo los más bajos desde el segundo trimestre del año 2008.
Al comparar los precios con el resto de la región, Santiago registra los terceros más caros entre las principales urbes de América Latina. Sao Paulo, aparece al tope, con un precio de US$ 78 por m2, mucho mas atrás se encuentra Bogotá, cuyo precio promedio está en US$ 29,8 m2 y Santiago se ubica levemente más abajo con US$ 29,07 /m2.
En la vereda opuesta, Lima cuenta con los menores precios de arriendo, con US$ 19,1 /m2.
Según Araya, el que Sao Paulo registre precios tan altos se debe “principalmente a una combinación de factores relacionados con el alto valor del suelo, una alta demanda y baja disponibilidad, edificios muy sofisticados y finalmente una mano de obra más cara”.
Volviendo a Chile, dice Colliers que “en la medida que esta superficie se vaya absorbiendo e ingresen los proyectos esperados para los próximos trimestres, el precio promedio de mercado tendrá que reubicarse nuevamente cerca de 0,56 UF/m2”.
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