El año pasado, las ventas inmobiliarias alcanzaron récord. Uno de los impulsores de la demanda fue la entrada en vigencia de la reforma tributaria y el uso que dieron los desarrolladores para que los clientes adelantaran su compra.
“Compre ahora sin IVA”, fue el eslogan de las inmobiliarias para promover sus proyectos, no obstante, todavía queda un importante stock de unidades que se puede comprar hoy todavía sin el gravamen que, en algunos casos, puede aumentar el precio en más de 10%.
Según un levantamiento del sitio Toctoc.com, son poco más de 18.400 unidades que se pueden vender exentos de IVA, es decir, 40% de todo el stock del Gran Santiago.
A junio de este año, explican, hay un poco más de 690 proyectos de edificios en la Región Metropolitana que ofertan alrededor de 43.400 unidades. De estas, el 27% tiene fecha de entrega este año y, por lo tanto, no pagan IVA.
En casas, por otro lado, hay aproximadamente 270 proyectos en construcción. A estas iniciativas aún les quedan por vender aproximadamente 12.450 casas, de las cuales el 55% se comercializan sin IVA.
¿En qué estado de avance están las viviendas? “Las unidades que este año pueden aún ser compradas sin IVA tienen que ser recepcionadas este año. Por lo tanto, estos proyectos están en construcción o para entrega inmediata”, responde el gerente Operaciones de Toctoc.com, Fernando Herman.
La existencia todavía de oferta sin IVA, dicen desde Toctoc, puede impulsar la venta de viviendas durante este segundo semestre, aunque otras restricciones pueden matizar este efecto.
“Para una familia, comprar un bien raíz sin tener que pagar un nuevo impuesto es, evidentemente, un impulso. Sin embargo, la alternativa para comprar una propiedad sin IVA se mantiene sólo hasta fin de año”, dice Herman.
Añade que esto es poco tiempo para juntar el pie, el que ha aumentado por los nuevos requerimientos de la banca. “No pagar IVA puede ser un buen envión de ventas, pero con restricciones financieras para las familias. La recomendación antes de la compra es que cada familia cotice más de un proyecto, conozca la oferta y los precios y decida sin apuro la compra de la vivienda”, dice.
El impacto del IVA en los precios
El IVA, explica Herman, que se calcula en el cobro de una propiedad no considera el precio del terreno. Es decir, dentro del precio de una propiedad, hay que restar el valor del terreno correspondiente y luego aplicar el impuesto. De esta forma, el IVA no se calcula sobre el precio total, sino que sólo sobre una parte de este.
Por esta razón, dice, la incidencia del valor del terreno en el precio final de la casa es muy importante. Mientras mayor el precio del terreno, menor el alza porcentual en el precio final por efecto IVA.
“Se estima que para una propiedad de 3.500 UF (el precio promedio de una vivienda en la Región Metropolitana) el IVA puede llegar a subir un 10% su valor. Luego, a mayor valor, será menor el porcentaje del IVA en el total”, comenta.
Según un estudio realizado por Colliers International hace algunos meses evidenció que en las comunas periféricas y de menores recursos tendrán un mayor impacto en el precio.
Este informe indicaba que, tanto para casas como departamentos, las mayores alzas en el valor de las propiedades, una vez en régimen este impuesto, se apreciará en comunas como Renca, Quilicura o Lampa.
En casas, el alza la liderarán Quilicura (10,84%), Lampa (10,56%) y Renca (10,43%). Mientras que Vitacura registraría el menor crecimiento en precios, con 5,82%.
Para departamentos, Renca sería la del mayor aumento con 8,46%. Un alza de 8,36% se registraría en Cerrillos, Cerro Navia, Colina, Conchalí, El Bosque, Peñalolén, Quilicura y Lampa. La Reina, Lo Barnechea y Vitacura son las que tendrán un alza moderada, de 7,41%.
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