Comprar una vivienda hoy es significativamente más caro que hacerlo hace cinco años atrás. La mayor demanda, escasez de suelo y normativas más restrictivas han impulsado al alza el precio de casas y departamentos en la capital.
De acuerdo a la consultora Tinsa, el precio promedio de las viviendas en la Región Metropolitana subió 40% en cinco años, ya que una unidad en el cuarto trimestre de 2011 promediaba 2.769 UF, mientras que en igual periodo de 2016, llegó a 3.885 UF.
Pero hay comunas, dentro de las más dinámicas, que han elevado su precio por sobre este valor, como Providencia, Santiago y Ñuñoa.
Para el caso de Providencia, pasó de un valor promedio de 4.183 UF a 7.865 UF en ese período, es decir, un incremento del 88%.
“La ciudad se va expandiendo y siempre las localizaciones consolidadas son mucho más apreciadas en la medida que la ciudad es más extensa, por ende los precios se mueven sobre el borde y los más altos van quedando en el centro”, explica el jefe del departamento de investigación de Tinsa, Fabián García.
Sobre el fenómeno en esta comuna, explica que obedece a la dinámica metropolitana. “Es una comuna con una ubicación privilegiada respecto a centros de trabajo o el centro de Santiago, que acumula muchos servicios importantes, además de tener una red de Metro consolidada y habrá una nueva línea que pasará por sectores de la comuna”, comenta.
A eso se suma, explica García, una imagen consolidada de sector residencial y de áreas verdes, pese a que no concentra una gran cantidad de parques. En definitiva, en la comuna se consolidó un segmento de altos ingresos que optó por Providencia para vivir, en especial profesionales jóvenes.
“Los inmobiliarios se acomodaron a este fenómeno. En un comienzo tuvo un tratamiento similar al del centro, por lo que los desarrollos más antiguos apostaban por unidades más pequeñas, pero hoy los desarrollos importantes están en otros barrios y apuntan a otros segmentos. Esto es un cambio estructural en el negocio inmobiliario”, complementó. Agrega que en esta comuna es posible encontrar edificios completos con unidades por sobre los 70 m2 y programas que incluyen, por ejemplo, terrazas panorámicas. O barrios completos, como es el de plaza Las Lilas, destinados a familias.
Normativa impulsa precios en Santiago
Santiago fue por años la líder en la producción de unidades en la capital, sitial que ha cedido a comunas como Estación Central. Pero la menor oferta no es por falta de interés de las inmobiliarias, sino que por restricciones incluidas en los planos reguladores, situación que también se ha visto en otras comunas.
El precio promedio de los departamentos vendidos en este comuna en 2011 alcanzó las 1.502 UF, mientras que para la última parte de 2016 llegó a 2.470 UF, alza de 64,4%.
García comenta que Santiago es demandado por su ubicación, la más conectada en la Región Metropolitana, líneas de Metro, además de cercanía con los trabajos del sector público y privado, como las casas matrices de los bancos.
“El ingreso de proyectos en Santiago se ha visto afectado por la normativa y si tu tienes un mercado menos dinámico que la presión que se está generando sobre el mismo repercutirá en una subida de precios importante”, señala García.
Recalca que “la normativa produce cierto nivel de segregación porque disminuye la cantidad de oferta y se quedan con las viviendas el que más paga, lo que es leído muy rápido por los inmobiliarios”.
Ñuñoa es la otra comuna que ha visto incrementado sus precios por sobre el promedio, pasando de 2.941 UF a 4.238 UF, alza de 44,1%.
“La imagen urbana de Ñuñoa es súper comparable con Providencia, pero con precios distintos. Pero el ser sustituto de Providencia generó presión sobre los precios”, dice García. Añade que el aumento también ha estado influenciado por las nuevas líneas de Metro y el Mall Plaza Egaña, que aunque se emplaza en La Reina, favorece al sector de Irarrázaval.
¿Seguirán subiendo los precios? El experto sostiene que sí, pero no al mismo nivel que el de años anteriores. “Antes la demanda estuvo impulsada fuertemente por factores externos como el IVA a la construcción establecido en la reforma tributaria, pero ahora la demanda se está comportando más normal”, explicó.
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