¿Por qué las bodegas son tan atractivas para los fondos de inversión?

Los fondos de inversión inmobiliarios han impulsado las ventas de activos para renta comercial. De acuerdo a las cifras de Colliers, durante el primer cuatrimestre del 2021 se duplicó la cantidad de ofertas por estos activos –que incluyen bodegas, locales comerciales y oficinas- respecto a igual periodo del año anterior.

"El año 2020 hubo alrededor de 250 transacciones de activos con renta a un valor promedio por transacción de US$ 4 millones, mientras que el año 2019 se contabilizaban alrededor de 170 transacciones", explica el gerente del área de Inversiones de Colliers, Roberto Sivori. De esta forma, las ventas aumentaron 50% el año pasado.

"Los principales compradores de estos activos son los fondos de inversión, los inversionistas de alto patrimonio y los fondos extranjeros que ven la situación de Chile mejor que como la vemos acá", comenta.

Las bodegas y los fondos

"Donde se ha visto el mayor aumento ha sido en las propiedades industriales, debido al respaldo que significa contar con un contrato de arriendo con una empresa productiva y la plusvalía esperada en el valor de la propiedad derivado del crecimiento urbano de la ciudad", dice Sivori.

A fines de 2020 debutaron en el mercado chileno de fondos dedicados exclusivamente a la renta industrial, que corresponde a bodegas y centros de logística. A la fecha se han lanzado seis fondos públicos de este tipo, dos son administrados por Ameris, y los otros cuatro los gestionan las AGF de Bci, Moneda, LarrainVial y BICE. Entre los cuatro vehículos que cuentan con información al cierre del primer trimestre, registran un patrimonio de US$ 77,9 millones.

El interés por estos activos tiene que ver con que "la pandemia aceleró un proceso que ya venía dándose con fuerza: el e-commerce que continuará creciendo y la demanda por espacios de almacenamiento crecerá. En este momento los activos con renta más demandados están siendo los inmuebles industriales con buenas ubicaciones y contratos de arriendo a largo plazo con empresas sólidas financieramente o con un reconocido nombre en el mercado", señala el gerente de inversiones de Colliers.

Por otro lado, los mayores fondos inmobiliarios del mercado, que combinan distintas clases de activos, también han incorporado bodegas a sus carteras. Actualmente, los activos de logística ocupan el 31% de la cartera del fondo Rentas Inmobiliarias de Independencia. En el caso del fondo Renta Inmobiliaria I, de LarrainVial y Patio representan el 14,1% de su portafolio y del de Renta Comercial de BTG Pactual, el 5%.

"Los grandes fondos estaban más enfocados en activos comerciales y de oficinas, que se vieron afectados por la pandemia, por eso, de a poco han comenzado a incorporar en sus carteras a la renta industrial", señala Sivori.

No obstante, añade que "el mercado de los locales comerciales y las oficinas ya comenzaron a recuperarse y deberían seguir en esa línea a medida que avancen las reaperturas".