Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, Vitacura y La Florida son las comunas en las que el Banco Central prendió las alarmas. En su último Informe de Estabilidad Financiera, el sector inmobiliario, así como la deuda de los hogares, fueron los focos a los que la entidad apuntó como posibles focos de contagio ante una crisis mayor.
Según el Banco Central, "en los últimos dos años se ha generado una dinámica de alzas de precios de viviendas residenciales en ciertas comunas que no se había observado con anterioridad. En caso de persistir y generalizarse a otros sectores, se podría configurar en una fuente adicional de riesgo".
Para el instituto rector, "la dinámica de los precios a nivel de comunas muestra un mayor crecimiento en un número acotado de localidades, las cuales, en general, corresponden a áreas de viviendas de alto valor ". Alertó que "estos mayores precios podrían extenderse a otras zonas en la medida en que la disponibilidad de terrenos se torne más restrictiva".
Por ello advirtió que "es importante que las empresas inmobiliarias y constructoras, así como sus acreedores, internalicen esta mayor volatilidad de precios en sus decisiones de ahorro y financiamiento".
Y es que a su juicio, a pesar que los inventarios en relación con las ventas se mantuvieron en 2011, a finales del ejercicio pasado el ingreso de nuevos departamentos superó levemente el nivel de ventas. "Si bien esta situación es puntual para el último período y no ha elevado significativamente los inventarios, la fuerte corrección en la oferta de departamentos durante la crisis del 2008, que afectó la situación financiera de muchas empresas inmobiliarias, impone la necesidad de monitorear este indicador constantemente", argumentó.
Mercado de oficinas
Aparte de las viviendas, el Central también detectó en el mercado de oficinas clase A otro punto vulnerable.
De empeorar la situación internacional, "y considerando el aumento de la oferta proyectado para los próximos dos años, tendría consecuencias eventualmente complejas en el mercado de oficinas, implicando importantes desafíos para que no se plasmen mermas en sus indicadores financieros y su riesgo de crédito", comentó en el IEF.
Además, indicó que si bien "en los últimos años, las empresas relacionadas al sector inmobiliario han presentado un desarrollo favorable", bajo los escenarios de riesgo internacionales se "podrían deteriorar bruscamente las condiciones económicas y con ello aumentar la vulnerabilidad de estas empresas".
Y es que para el Central, a pesar de que desde 2004 la tasa de vacancia ha sido inferior al 5% del stock vigente, "se espera un aumento promedio en la superficie de oficinas de 300 mil metros cuadrados por año para el período 2012-2014, pudiendo esto involucrar algún grado de ajuste en el balance de oferta y demanda del sector".
Así, advierte que el eventual aumento de los inventarios de las empresas "tendría consecuencias en los precios de las propiedades y/o en las tasas de vacancia de ciertas comunas". A modo de ejemplo, señala que "niveles de absorción similares al 2009 llevaría la tasa de vacancia a 8% este año. Estos ajustes podrían deteriorar considerablemente los flujos de ingresos de las empresas del sector e incrementar su probabilidad de incumplimiento".
Financiamiento externo de la banca se mantiene estrecho
Aunque indicó que no hay señales de empeoramiento y destacó la diversificación del fondeo.
En su Informe de Estabilidad Financiera, el Banco Central señaló que "durante el primer trimestre del 2012, la composición de los créditos bancarios ha tendido a concentrarse en plazos y montos promedios inferiores" a los del último Informe.
El organismo destacó que "los préstamos otorgados a la banca chilena por instituciones alemanas han aumentado, alcanzando una participación de 12% al cierre de este Informe. En tanto, los préstamos desde el resto de Europa han continuado disminuyendo, representando solo 2,3% de los flujos totales".
Según el Central, estos cambios, en todo caso, no han implicado una variación relevante en el número de bancos acreedores desde el 2010, aunque sí se observa un mayor nivel de concentración por acreedor respecto al 2011.
Desde el informe anterior, indicó el organismo, los spreads de financiamiento bancario externo de corto plazo permanecieron estables, y señaló que el spread para un crédito promedio a tres y trece meses plazo se mantuvo en 87 y 98 puntos base, respectivamente.
"En este contexto, las emisiones totales de bonos en el exterior aumentaron con respecto a los niveles reportados en el último Informe. Los bonos bancarios aumentaron a 1,0% del PIB trimestral a marzo del 2012 y los corporativos a 0,7% del PIB trimestral", apuntó el Banco Central.
Por otra parte, el organismo realizó un ejercicio de stress a la banca, que no arrojó un deterioro sistémico de la industria.
Los ejercicios muestran que "existen pérdidas para el sistema equivalentes a una reducción de la rentabilidad del capital (ROE) de 9 puntos porcentuales del capital básico. En términos de los resultados a nivel de instituciones, se observa que los bancos que representan un 15,2% del capital básico del sistema muestran resultados negativos en el escenario de riesgo. No obstante, el índice de adecuación de capital de la mayoría de los bancos se mantiene por sobre 11%", detalla el IEF.
Por otra parte, la banca "ha incrementado las emisiones de deuda de largo plazo en el mercado local y en el extranjero por aproximadamente US$ 3.000 millones y US$ 1.000 millones", dijo.
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