Los parámetros de la banca para otorgar créditos hipotecarios cobraron un poco más de presencia en el debate público, después de que Scotiabank diera al Presidente Gabriel Boric un préstamo a una tasa menor que la del promedio. Clave sería su estable proyección de ingresos gracias a la dieta vitalicia que por ley reciben todos los exmandatarios chilenos.
Boric logró una tasa de interés semivariable a 15 años de 3,47% por UF 9.094, una vez descontado el pie de 10% sobre los UF 10.218 que vale la propiedad de San Miguel. Esta es menor que el promedio de 4,28% para las viviendas de más de UF 5 mil en el registro de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
La atención que captó la noticia llevó a Scotiabank a asegurar que el préstamo cumplió con todos los requisitos técnicos, objetivos y estandarizados exigidos, y que se ajusta a las condiciones ofertables para el tipo de producto.
Con la tasa lograda por Boric, el dividendo mensual sería de unos $ 2,6 millones, calcularon fuentes. Esto está en línea con el simulador de la CMF, que arroja un dividendo cercano a $ 3,1 millones, pero sin considerar la evaluación de riesgo del deudor.
En tanto, la dieta vitalicia de los exPresidentes es en principio de alrededor de $ 7 millones mensuales, mientras que al sumar las asignaciones, podría alcanzar los $ 20 millones.
Cliente seguro
“El banco tiene que evaluar si el cliente será un buen pagador durante toda la vida del crédito, y en este caso particular, deberá pagar una cuota muy por debajo de la dieta vitalicia que recibirá. Por lo tanto, al menos durante la vida del crédito, saben que podrá pagar aunque no trabaje. Es un cliente súper seguro desde el punto de vista de los flujos", dijo el académico del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes, Santiago Truffa.
El especialista señaló que una operación hipotecaria tiene dos partes fundamentales: la calidad de la garantía -el activo que se compra sirve de garantía real- y la calidad del deudor.
“El banco quiere que la casa valga lo más posible y que el crédito sea relativamente bajo, porque esa diferencia es el capital que usualmente pone el comprador como pie. Mientras más grande es el pie, más segura es la operación desde el punto de vista del activo. En este caso, el Presidente puso un pie pequeño, lo que puede haber influido en la tasa desde ese ángulo. Pero su perfil como deudor es muy sólido”, explicó.
Los bancos se fijan no sólo en el monto de los ingresos (en general se exige que estos sean por lo menos cuatro veces el dividendo) sino también en su estabilidad y regularidad, ya que un ingreso muy variable representa más riesgo. Además consideran el tipo de empleo, la antigüedad laboral, la reputación del empleador, y si el cliente ya tiene otras deudas que comprometan su capacidad de pago.
En cuanto a la tasa de interés, Truffa indicó que "cada institución financiera tiene sus propios criterios y apetito por riesgo, y por eso las tasas pueden variar". En principio, la tasa tiene dos componentes: cuánto le cuesta al banco conseguir el dinero, y cuánto estima que es el riesgo del deudor. Eso último se traduce en un diferencial (spread): si el riesgo es bajo, ese spread también lo será.
“Eso es lo que vemos en el caso del Presidente: su tasa puede haber sido algo más alta que el promedio (tomando en cuenta que pagó un pie de sólo 10%), pero su spread fue muy bajo, porque su riesgo de crédito era considerado mínimo", explicó el académico.
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