“El proyecto propone una regeneración urbana, orientada a poner en valor el patrimonio arquitectónico del edificio y a reactivar la vida social y ciudadana del centro de Santiago”. Así de claro es el objetivo del grupo Territoria con su proyecto inmobiliario para transformar el emblemático edificio de la Bolsa de Comercio, emplazado en Calle La Bolsa 64, esquina Bandera y Moneda, en pleno centro histórico de Santiago.
Esta regeneración urbana (la empresa compró el inmueble en unos US$ 13 millones) es la más emblemática actualmente en desarrollo en el centro de la capital, por el valor simbólico del inmueble inaugurado en 1917, pero no es la única.
Hay más de una docena de edificios que ya fueron reformulados, cambiando de destino de oficinas a viviendas, y otros tantos que están esperando el vamos para iniciar obras.
Junto a Territoria (ligada a Francisco Rencoret, Nicolás García e Ignacio Salazar, y que también tiene en marcha la transformación del exedificio corporativo de Enel en Santa Rosa 76), hay otra inmobiliaria que ha puesto sus fichas en el centro de Santiago: Cassá Estudio, oficina de los hermanos Simón, Tomás y Joaquín Duch Salas.
Su declaración de intereses es clara: “Cassá Estudio nació del sueño de tres hermanos que, tras la pandemia, decidieron apostar por el corazón de Santiago y su patrimonio. Desde 2020, rehabilitamos edificios para crear espacios con carácter”.
Partieron con un proyecto en la calle Monjitas y otro en el barrio República. Luego vino otro, inaugurado en 2024, que unió dos edificios ubicados en el corazón del tradicional barrio París-Londres. Y actualmente tienen en desarrollo varias otras obras, entre las que se cuenta una en calle Alonso de Ovalle.
¿Hay un incipiente boom inmobiliario comercial en la comuna de Santiago?
“Existe un renovado interés por invertir en Santiago Centro y estamos viendo señales que apuntan hacia un nuevo ciclo de revitalización de la comuna”, dijo Felipe Riveros, head of Office Brokerage de Cushman & Wakefield.
Más cauto es Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers: “Más que un auge masivo, estamos ante iniciativas de reconversión de gran valor estratégico”.
La misma mirada tiene Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria de GPS Property: “Más que un boom, corresponde a una revitalización selectiva. Hay señales de reactivación, pero en forma acotada”.
La conectividad
A su juicio, se deben distinguir dos fenómenos que corren en paralelo: la reconversión defensiva de oficinas a vivienda, como es el caso del Edificio Victoria, y las apuestas de uso mixto de mayor escala.
“Territoria es hoy un protagonista concreto en la comuna, con el exedificio Enel (Nido Lucía) en Santa Rosa, y la reconversión de la Bolsa de Comercio. Es decir, hay una apuesta explícita por revitalizar el corazón de Santiago, luego de años de deterioro y aumento de la vacancia, particularmente en las oficinas Clase B”, destacó la experta.
Gleisner complementó que este predominio absoluto de la reconversión refleja, a su juicio, la enorme dificultad para levantar proyectos inmobiliarios nuevos debido a las severas restricciones del Plan Regulador Comunal (PRC).
En materia habitacional, explicó, la situación es crítica: solo hay cuatro proyectos sin iniciar obras, los cuales representan apenas el 10% del stock en oferta.
“A pesar de ser la comuna con mayor conectividad y una fuente laboral vital, la rigidez normativa ahoga las opciones de nueva vivienda. Con todo, la comuna experimenta una reactivación comercial e inmobiliaria muy esperada, impulsada decisivamente por el mayor orden cívico y la recuperación de la seguridad”, destacó el directivo.
De acuerdo con un catastro realizado por Colliers para Señal DF, en la actualidad hay un total de 148 proyectos de vivienda en venta, con una oferta remanente de 11.450 viviendas por enajenar, habiéndose vendido un 65% de la oferta inicial. El valor promedio de las viviendas es de 3.020 UF (79 UF/m2) y una superficie promedio de 38 m2.
Según el análisis, hay cuatro proyectos que no han iniciado obras: todas de vivienda similares a la media del mercado, con una oferta inicial de 1.175 unidades, ubicadas en Av. Brasil 1290; Manuel Rodríguez 721, Manuel A. Matta 16, y Carmen 72. La mayoría de los proyectos está entre el cuadrante de Alameda y 10 de Julio; Av. Vicuña Mackenna y Ruta 5.
En equipamiento, el catastro identificó los dos proyectos de Territoria y, en un rango menor, la reconversión del Edificio Victoria, entre otras iniciativas.
El círculo virtuoso
Según Felipe Riveros, de Cushman & Wakefield, el renovado interés por invertir en el casco histórico de la capital se explica, en parte, por la evolución del mercado de oficinas.
Ya al cierre de 2025, según su informe de ocupantes de oficinas Clase A, advirtieron que en Santiago Centro hay un incremento significativo del sector público: su presencia en el lugar registró un aumento del 121,4% en comparación al año anterior. ¿Quiénes están ocupando estas oficinas? Mayormente organismos del Estado: la Policía de Investigaciones (PDI) con alrededor de 20 mil m2 y el Ministerio de Desarrollo Social, con 12 mil m2.
“Como sabemos, esto es un círculo virtuoso: en la medida en que exista más ocupación existe también más flujo de personas que tendrán necesidades de consumo. Si a esto sumamos, además, los anuncios hechos por las autoridades municipales para mayor seguridad, creemos que la apuesta de las inmobiliarias apunta en un camino cuyos resultados podrán verse en el mediano plazo”, afirmó el experto.
Claudia Sepúlveda, de GPS Property, destacó, además, que el suelo caro y escaso en el sector oriente empuja a mirar hacia otras zonas como el centro de Santiago.
Suma que la alta vacancia de oficinas asociada al teletrabajo postpandemia, dejó activos ociosos baratos y bien localizados.
Por último, mencionó la excelente conectividad del casco histórico, con la mayor densidad de Metro de la ciudad, y un plan de inversiones públicas concreto impulsado tanto desde el gobierno central como desde el regional, para poner de vuelta en valor a la comuna de Santiago.
¿Más reconversión?
Felipe Riveros cree que la reconversión de edificios seguirá siendo una tendencia relevante en Santiago Centro, tanto en el corto como en el mediano plazo.
“La comuna combina su rol como centro cívico con una importante identidad patrimonial, cultural y turística, lo que abre oportunidades para incorporar nuevos usos a edificios existentes”, afirmó el ejecutivo, quien planteó que, hoy, en las capitales europeas existe un proceso de reconversión que seguramente está siendo mirado con atención desde Chile, pero también desde otras capitales del Cono Sur.
“El stock de oficinas Clase B obsoletas es relevante, y los primeros casos exitosos de reconversión bajan la percepción de riesgo para los siguientes. Eso sí, será un proceso gradual, no explosivo”, agregó Claudia Sepúlveda, quien precisó que “los cuellos de botella” técnicos son reales: plantas profundas con poca luz, redes sanitarias nuevas, normativa de habitabilidad, entre otros factores, se tienen que considerar, lo que lleva a que no todo edificio dé con los números para concretar una transformación.
“No basta con que el precio de compra sea atractivo. El edificio tiene que sostener un cap rate (tasa de capitalización) razonable; si la renta anual no justifica la inversión, los números no cierran por más buena que sea la ubicación”, afirmó.
Precios de los activos
Según estimaciones de Cushman & Wakefield, la reconversión de edificios patrimoniales podría elevar hasta 50% su valor de mercado cuando existe una correcta tasación de los inmuebles.
En el caso de que más edificios patrimoniales opten por su reconversión, una consecuencia esperada sería identificar ciertas alzas por la ocupación de sus espacios.
De todas formas, desde la intermediadora señalaron que el panorama hay que verlo a nivel completo y no solo centrarse en lo que ocurre con los espacios comerciales.
Según el reporte de oficinas Clase A del segundo trimestre, el precio promedio de arriendo en Santiago Centro fue de 0,38 UF, lo que ya representa un aumento frente al primer cuarto, cuando el valor promedio fue solo de 0,32 UF.
“Creemos que ese indicador podría continuar al alza en lo que queda del año”, señaló Felipe Riveros.
Reinaldo Gleisner, de Colliers, dijo que, de mantenerse una mejora sostenida en el clima cívico y la seguridad, el valor de los activos en la comuna de Santiago tiene un claro potencial de revitalización.
Este proceso, a su juicio, se comportará de manera diferenciada según el sector: el retail será el principal y más rápido beneficiario. Prevé que la reactivación del espacio público potenciará un crecimiento progresivo en el flujo de público, mejorando las ventas y la valorización de los locales.
“En cambio, el mercado de oficinas enfrenta un desafío más complejo. Para absorber la vacancia -dejada tanto por la migración de arrendatarios-, será indispensable generar incentivos y condiciones flexibles que logren atraer a las PYME o a empresas de alta densidad de trabajadores”, estimó Gleisner. 
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