Tras la toma de razón por la Contraloría y la publicación en el Diario Oficial, la entrada en vigor de las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) es vista por los actores inmobiliarios como un nuevo hito para esa industria.
“Marcará un punto de inflexión estructural para el mercado. Al destrabar los rígidos parámetros de densidad que imponían múltiples Planes Reguladores Comunales, elimina el principal cuello de botella que hacía inviable el desarrollo residencial en los últimos años”, subrayó el vicepresidente de Colliers, Ricardo Gleisner.
A su vez, el gerente general de Ingevec, Rodrigo González, destacó que la reforma constituye “una de las pocas iniciativas que apunta a facilitar el desarrollo tras años de mayores costos, tanto por las condiciones de mercado como por nuevas exigencias regulatorias -térmicas, eléctricas y la ley de ductos- y por la eliminación del Crédito Especial para Empresas Constructoras, por lo que es una muy buena noticia”.
Entre los puntos clave están la modificación al cálculo de la densidad -bajando de 4 a 2,8 el coeficiente de habitantes por vivienda, subiendo así las unidades posibles de edificar-, junto a mayores incentivos a la construcción en torno a ejes de transporte público, ajustes a las disposiciones sobre conjuntos armónicos -disminuyendo la superficie predial mínima de 5.000 m2 a 2.500 m2- y menores exigencias de número de estacionamientos en determinadas zonas.
“Amplía la oferta de terrenos con potencial inmobiliario y permite una mayor densificación", subrayó Rodrigo González, mientras Gleisner apuntó que la flexibilización de la OGUC destraba el suelo urbano y “reabre una ventana altamente atractiva para desplegar capital privado con retornos acordes al riesgo del sector”.
Y teniendo en cuenta que los cambios están dirigidos a potenciar futuros proyectos, uno de los primeros efectos en la toma de decisiones de las empresas es la inversión en terrenos.
Los predios más codiciados
"La lista de los terrenos más cotizados la lideran los predios de más de 2.500 m² en torno a vías estructurantes -idealmente con metro o transporte consolidado- que hoy tienen normas por debajo de su potencial (como la Av. Pajaritos en Maipú), especialmente aquellos subutilizados como bodegas y galpones industriales en desuso, comercio de un piso, playas de estacionamiento o viviendas antiguas de baja altura” enumeró la directora de Exxacon, Nicole Solé. Y en términos de productos, prevé que los paños con mayor potencial se encuentran a menos de 600 metros de las estaciones de metro, ya que “en ellos se permite desarrollar unidades más pequeñas y eficientes (1,4 hab/hogar) para hogares unipersonales o parejas, tanto para venta bajo 6.000 UF como para renta residencial”, ámbito donde incide además la posibilidad de ajustar los estacionamientos a la demanda real.
Junto con coincidir en el mayor potencial de los terrenos cercanos a ejes de transporte por sus condiciones más favorables de densidad, el gerente de Tattersall Propiedades, Víctor Ovalle, indicó que a la hora del análisis y generación de negocios “también podrían adquirir mayor atractivo los terrenos desde 2.500 m² que cumplan las condiciones para acogerse a conjuntos armónicos y sus beneficios de constructibilidad”, si bien el impacto concreto dependerá de sus características y restricciones.
“En el ámbito de los conjuntos armónicos, armar un paño de 5.000 m2 es más complejo, sobre todo en la RM, pero bajar la superficie a 2.500 m2 abre un mundo de posibilidades en zonas bien ubicadas”, opinó un ejecutivo. Solé anticipó que tomará fuerza la fusión de lotes para lograr las superficies que permiten acceder a los beneficios. “Eso exige negociar con varios propietarios a la vez, y la gestión de suelo pasa a ser una capacidad clave”, resaltó.
Análisis y efecto en precios
“La sensación es que ahora hay más preguntas por terrenos y muchas más empresas estudiando el tema. Es evidente que se debe a que hoy existe una situación en la que se advierten mejores posibilidades a futuro”, indicó Vicente Domínguez, presidente del directorio de Salfacorp, sobre el clima que impera en la industria.
En la misma línea, Nicole Solé subrayó que “ya vemos cómo las inmobiliarias vuelven a sacar sus carpetas, recalcular y revisar terrenos que habían descartado; es natural que todos queramos estar bien posicionados para el próximo ciclo”. Pero ve necesario distinguir entre evaluar y comprar: “el capital sigue cauteloso después de una crisis tan larga. Por eso, en una primera etapa veremos más opciones de compra, promesas condicionadas a la obtención de permisos, pagos diferidos y asociaciones con los propietarios del suelo. Son formas de tomar posición sin inmovilizar tanto capital mientras se despejan las incertidumbres de plazo y de interpretación normativa”.
Ovalle estimó que la reforma “puede incentivar un mayor interés por terrenos que antes presentaban limitaciones para desarrollar proyectos rentables”, recordando que ya existían señales de recuperación: en el segundo trimestre de 2026, un 33% de los bancos percibió un fortalecimiento de las solicitudes de financiamiento de empresas inmobiliarias, frente al 22% del trimestre anterior. “La reforma podría representar un impulso relevante para la inversión, aunque su efecto probablemente será gradual", manifestó
Desde el mercado señalan que el efecto de la reforma a la OGUC ya se está incorporando en los precios del suelo. “En las últimas semanas, los precios de lista se han incrementado entre un 15% y 30%, lo cual es relativo dependiendo de si la zona donde estaba el terreno tenía densidad libre o si tiene más o menos de 2.500 m2”, explicó un gerente de una de las principales constructoras.
A su vez, un directivo acotó que “hay ciertos terrenos que ya no están en disposición porque se compraron, o hay propietarios que no recibían ninguna oferta por un paño y que en este momento ha recibido dos ofertas o más. Eso ya se oye”.
Pero otro ejecutivo de una firma con alcance nacional matiza en cuanto al clima general del mercado indicando que “hasta ahora no hemos visto, al menos, un cambio notorio y hemos recibido terrenos más bien en las mismas bandas de precios donde han transitado en el último periodo en que los precios han estado en una meseta, principalmente en comunas con planos reguladores restrictivos”.
Los movimientos deben compararse con los datos del último quinquenio, donde la plusvalía se moderó luego de su fuerte alza entre 2010 y 2020. “Tras haberse duplicado en ese período, los valores se han mantenido, o tenido incrementos marginales entre 1% y 2%, en los últimos seis años, que han sido duros, con un nivel de inicio de proyectos muy baja, afectando la demanda”, resumió un ejecutivo del sector.
Sobre la expectativa de que un aumento el potencial constructivo eleve el valor de determinados terrenos en el futuro próximo, Ovalle puntualizó que si los cambios a la OGUC “permiten incrementar significativamente la oferta habitacional, también podría moderar las presiones sobre los precios de las viviendas y, eventualmente, del suelo”, por lo que considera que “por ahora, sería prematuro estimar un porcentaje de valorización atribuible a la reforma”.
Cálculos que tienen como precedente el incremento de 75% que anotó el valor promedio del suelo habitacional mixto en la Región Metropolitana entre 2017 y 2025 -a un promedio de 9,24 UF/m²- de acuerdo a un reciente estudio de Tattersall. 
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Jorge Isla
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