Cada vez es más común, para quienes sienten que las deudas los tienen con el agua hasta el cuello, encontrar “soluciones inmediatas” en distintos avisos económicos.
“Único crédito en Chile con Dicom o protestos. No aparece en el Sistema Financiero, mejorando su imagen financiera. Leaseback habitacional. Legal SVS”. Y los montos son atractivos: en algunos casos, llegan a los $ 70 millones.
Los requisitos para acceder a ser clientes de estas empresas son estándar: ser propietario de una vivienda, sin deuda hipotecaria -o que al menos no supere el 30% del valor del activo-, tener una renta líquida mínima de $ 300 mil -solo o complementada con un tercero-, y demostrar que es empleado dependiente.
Luego de llamar a tres empresas que publican sus servicios, los “ejecutivos de cuenta” informaron que una vez que se realice el estudio de títulos y tasación, el cliente paga una tasa de interés que fluctúa entre 1% y 2,5% mensual. Pese a que el monto es de libre disponibilidad, algunos exigen pagar el monto restante del crédito hipotecario, si es que existe, y deudas en Dicom.
La banca ya puso atención sobre este tipo de actividad. Esto porque, según comenta un alto ejecutivo del sector, “el cliente no se da cuenta de que corre el riesgo de perder su casa por un crédito en el que paga una tasa de interés altísima”. Y con el actual escenario de bajo crecimiento económico, sostiene que existe preocupación al constatar que se repetirán las mismas escenas de embargos y desalojos que se vieron a fines del 2000 con el caso de Eurolatina (ver nota relacionada).
“Esto suena atractivo porque dice que no queda registrado en el sistema financiero, pero ésa es justamente la señal de alerta, porque al segmento de personas que no tiene acceso a financiamiento y es muy fácil caer a cesación de pago”, comenta la abogada Bárbara Salinas, quien agrega que otro punto no menor es el cambio que se tiene sobre el dominio de la propiedad. “Lo que dicen es que uno mantiene el uso y goce de la vivienda, pero eso sólo es su usufructo. El derecho de dominio de propiedad está compuesto por su uso, goce y disposición, y esa última característica es la que permite vender o darlo en garantía, por ejemplo”.
La fiscalización
Las empresas que participan en la actividad de otorgar créditos son aquellas autorizadas por la SBIF. Y de todas las compañías encontradas -que superan las 40-, ninguna es fiscalizada por el regulador.
El economista Alejandro Alarcón señala que el problema de fondo es que se ha producido un cambio en el mercado del crédito, habiendo ahora un mayor crecimiento en los sectores informales. “Veo con sorpresa que los anuncios de nueva Ley de Bancos no dicen nada sobre cambios como los que se hicieron en EEUU después de la crisis de 2008-2009, cuando se amplió el perímetro supervisor no por entidades, sino por función. Esto quiere decir que aquellos que se desenvuelven en una misma actividad deben tener la misma supervisión”, dice.
“Ahora vemos entidades que cumplen la misma función que actores regulados, pero que pueden terminar en nuevas Eurolatinas. La desbancarización, con el ciclo económico, están haciendo más peligrosas a este tipo de entidades”, comentó.
Cómo operaron los conocidos hermanos dueños de la financiera
Entre los años 1993 y 2000 operó la llamada financiera Eurolatina, de los hermanos Pedro y Marcos Elgueta Cárcamo.
En ese entonces, la firma otorgaba préstamos a sus clientes por medio de un vale vista, dejando como garantía sus viviendas. El mecanismo fue sancionado por la Justicia. En un fallo de la Corte Suprema, se condenó a los Elgueta Cárcamo a cinco años y un día de presidio, sin beneficios, por los delitos de usura y estafa.
Los cientos de clientes que se vieron perjudicados por Eurolatina eran, en su mayoría, de sectores populares de Santiago y no calificaban como sujetos de créditos en el sistema financiero formal, entregándoles un préstamo de entre $ 500 mil a $ 3 millones, con una alta tasa de interés y una cláusula que hipotecaba sus casas.
Años después, los hermanos Elgueta Cárcamo se vieron envueltos en el llamado caso Eurolatina II, con la financiera Los Queñes-Hippocapital.
En esta última ocasión, finalmente la fiscalía logró nuevamente obtener una condena por los mismos delitos, y llegó a un acuerdo respaldado por las víctimas, para que se realizara el alzamiento de las casi 170 hipotecas en juego, además de que no fueran obligados a pagar los montos que aún le adeudaban a la financiera.
Cómo opera el leasing
Entidades autorizadas
Según la ley de Leasing Habitacional, las entidades autorizadas a realizar este tipo de actividades son bancos, sociedades financieras y cajas de compensación de asignación familiar.
Qué es un leaseback
A diferencia de un contrato de leasing -contrato de arrendamiento con opción de compra-, en un leaseback el propietario del inmueble lo vende a una entidad financiera, a cambio de un contrato de arriendo con opción de compra de esa misma propiedad. Así, se logra contar con liquidez a partir de un activo fijo. Estos contratos se establecen, principalmente, sobre propiedades comerciales o industriales, y los clientes corresponden en su mayoría a pymes.
Sus plazos en promedio no superan los 15 años.
Este contrato se diferencia de otros créditos, en que el arrendatario adquiere el bien y lo deja a su nombre, no se hace el traspaso. Entonces, en caso de incumplimiento el bien deja de ser arrendado y vuelve a la empresa de leasing o banco.
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