Se contabilizaron 957 registros (entre municipalidades, universidades, gremios, colegios profesionales, organizaciones de la sociedad civil y personas naturales) y cerca de 2 mil páginas con observaciones con opinión técnica.
El pasado viernes 24 de julio, finalmente, el Ministerio de Vivienda (Minvu) liberó lo que llamó el “balance del proceso” tras la consulta ciudadana que lanzó la secretaría liderada por Iván Poduje, destinada a modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), con lo cual se proyecta una baja de entre 10% y 15% en el precio real de las viviendas nuevas y reactivar el sector inmobiliario.
Con ayuda de la IA, el Minvu procesó las observaciones para -según dijo- definir ajustes y lanzar la reforma con la que busca impulsar la industria inmobiliaria.
“Dado el volumen de presentaciones en el proceso de consulta pública, el presente informe fue realizado con ayuda de IA, para consolidar en un documento todas las observaciones recibidas”, dijo el Minvu en su documento al que tuvo acceso Diario Financiero.
La entidad realizó resúmenes de las observaciones sobre la propuesta de modificación, lo que, dijo, también fue generado con ayuda de IA, para lo cual definió como instrucción realizar una síntesis representativa de todas las posiciones y reflexiones que se presentaron. La información, se precisó, fue posteriormente chequeada y validada por el Departamento de Planificación de la División de Desarrollo Urbano del Minvu.
“Los objetivos tuvieron amplio respaldo: facilitar el acceso a la vivienda, acelerar la reconstrucción, acercar el desarrollo urbano al transporte público y dar más certeza a la aprobación de proyectos. La discusión estuvo en los instrumentos”, dijo el ministerio.
Y agregó: “Sobre esa base se están ponderando las observaciones recibidas y calibrando los ajustes necesarios, con el propósito de arribar a una propuesta que resguarde los objetivos planteados. Las modificaciones que se definan serán comunicadas oportunamente”.
Qué se propuso, qué se objetó y la mirada de Vivienda
Por el volumen de observaciones recibidas, el Minvu organizó su análisis en nueve materias.
- Movilidad y mitigación vial en proyectos públicos y de reconstrucción.
La propuesta contempla que, tratándose de proyectos de interés público, de reconstrucción o programas habitacionales estatales, el cumplimiento de condiciones de movilidad, accesibilidad y mitigación vial pueda acreditarse mediante un informe del Serviu.
El Minvu dijo que entre las observaciones, en síntesis, existe coincidencia en la necesidad de agilizar reconstrucción y ejecución de proyectos habitacionales estatales en situaciones excepcionales, pero la mayoría rechaza o exige reformular el mecanismo propuesto, debido a conflicto de interés, pérdida de evaluación intersectorial, ambigüedad del concepto “interés público” y riesgos de legalidad/competencias.
“La propuesta continuará buscando cumplir los objetivos de agilización respecto de esta materia”, anunció el ministerio.
- Estudios en áreas de riesgo.
La propuesta mantiene el régimen de “zonas no edificables” y “áreas de riesgo”, pero explicita que los estudios y evaluaciones para determinar existencia, magnitud y mitigación del riesgo sean elaborados y suscritos por profesionales competentes.
Las observaciones se dividen entre quienes ven una flexibilización riesgosa (por potencial debilitamiento del control sectorial y ambigüedad operativa) y quienes lo apoyan de manera condicionada para agilizar, siempre que se reformule para mantener coherencia con el régimen de aprobación por organismos competentes.
“La propuesta seguirá abordando este tema de manera de otorgar certezas y un alcance justo y suficiente en la materia”, señaló el ministerio.
- Caducidad de los permisos de edificación.
La propuesta busca extender el plazo de caducidad automática del permiso de edificación de tres a seis años y suspender su cómputo mientras se tramitan autorizaciones de otros órganos del Estado.
Las observaciones, según el informe del Minvu, reconocen la necesidad de abordar los tiempos reales de tramitación. Sin embargo, la ampliación general del plazo concentra la mayor resistencia en los aportes con postura explícita, por los riesgos de especulación del suelo, congelamiento normativo y debilitamiento de la planificación comunal.
“La propuesta se evaluará en función de los objetivos generales de la modificación”, dijo el ministerio.
- Estacionamientos cerca del transporte público.
La propuesta amplía la rebaja de la exigencia de dotación mínima de estacionamientos en las edificaciones que se encuentren cercanas a infraestructura de transporte y suprime la cláusula que permite a los planes reguladores prohibir esa reducción en su territorio.
En síntesis, hay acuerdo en las observaciones en modernizar la referencia a infraestructura y promover movilidad sustentable, pero predominan fuertes críticas a una rebaja amplia y poco calibrada territorialmente. La mayoría solicita precisión normativa.
“Se avanzará en la materia evaluando el debido resguardo del impacto urbano”, avisó la secretaría de Estado.
- Densidad máxima.
Se plantea reducir el coeficiente de conversión de densidad de 4 a 2 habitantes por vivienda para el cálculo de residencias permitidas por hectárea, y a 1 habitante en proyectos económicos menores a 90 m2 ubicados cerca de infraestructura de transporte público relevante.
Según el reporte del Minvu, la propuesta genera un rechazo ampliamente mayoritario entre los participantes de la consulta, quienes advierten riesgos significativos para la planificación urbana, la autonomía municipal, la calidad de vida y la sostenibilidad de las ciudades.
“La propuesta buscará compatibilizar los aportes con la realidad que arrojan las estadísticas censales”, afirmó el Minvu.
- Conjunto armónico.
La propuesta reduce el umbral para acceder a Conjunto Armónico de 5.000 m2 a 2.500 m2 y eleva los beneficios de constructibilidad hasta 75% y de altura hasta 50% cuando se trata de viviendas económicas en predios vinculados a corredores/infraestructura de transporte.
En síntesis, hay un desacuerdo amplio con un aumento “automático” del Conjunto Armónico sin resguardos territoriales. La mayoría de las observaciones solicita mantener controles locales, evitar acumulaciones de incentivos y ligar eventuales mayores premios a definiciones precisas.
“Se avanzará buscando ajustar la propuesta de la mejor manera a los objetivos generales de la misma”, anunció el Minvu.
- Pavimentación, perfiles de vías y reconstrucción.
La modificación propuesta busca agilizar la reconstrucción y la ejecución de proyectos estatales en territorios declarados zona afectada por catástrofe o emergencia.
Las observaciones muestran acuerdo con la finalidad de acelerar la reconstrucción, pero predominan reparos sobre el diseño regulatorio.
“La propuesta continuará buscando cumplir con los objetivos de agilización en materias de reconstrucción”, señaló el ministerio.
- Modificación de proyectos aprobados.
La propuesta modifica el artículo de la OGUC que regula el régimen de modificaciones de proyectos cuando, entre la emisión del permiso de edificación y la emisión de la recepción final, cambian normas de la OGUC o de los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT).
La participación ciudadana muestra una oposición mayoritaria a la propuesta en su forma actual, por el riesgo de selección entre la OGUC y los IPT.
“Se avanzará en la materia evaluando su alcance y beneficios”, manifestó el Minvu.
- Cálculo de la superficie edificada.
Se propone medir desde la cara interior en vez de cara exterior del muro perimetral, de modo que su espesor deja de descontar superficie útil.
Para la mayoría de las observaciones, altera de facto la edificabilidad de los proyectos, aumenta artificiosamente el coeficiente de constructibilidad, con impactos potenciales en planificación, recaudación municipal y tiene, además, efectos que trascienden a la normativa de urbanismo y construcciones.
El Minvu sostuvo que “la propuesta buscará abordar la materia de manera de contribuir a los objetivos de la modificación”.
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