El pasado 7 de abril, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, anunció un decreto para modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), con el objetivo de reducir el precio de la vivienda -removiendo restricciones que encarecen su producción- y reactivar el sector inmobiliario. Han pasado casi 100 días, y sobre el decreto, nada.
Los cambios están a cargo del Ministerio de Vivienda, liderado por Iván Poduje, que el 8 de abril de este año, un día después del anuncio de Quiroz, lanzó una consulta ciudadana destinada a cambiar la OGUC, con lo cual se proyecta una baja de entre 10% y 15% en el precio real de las viviendas nuevas.
En primera instancia, la cartera fijó para el 26 de junio la fecha para contestar las observaciones a su propuesta. Luego, se postergó para el 10 de julio, justificando la decisión en que llegaron más de dos mil observaciones técnicas y que se requería más plazo para evaluar y responder.
No obstante, el mismo viernes 10 de julio, el Minvu volvió a concretar una postergación para contestar las observaciones: ahora, anunció que será el 24 de julio.
La propuesta de modificación de la ordenanza, según una minuta del Minvu, busca actualizar la normativa urbanística y de construcción para adecuarla a cambios demográficos, sociales, tecnológicos y ambientales ocurridos en el país, así como para incentivar la inversión inmobiliaria y mejorar la resiliencia ante desastres naturales.
Entre otros, el decreto propone reducir el coeficiente de habitantes por vivienda de cuatro a dos para proyectos de viviendas en general, y de cuatro a uno para viviendas económicas con unidades menores a 90 m2 y ubicados cerca de vías expresas o transporte público.
También plantea rebajar hasta la mitad en la dotación de estacionamientos para proyectos próximos a estaciones o paraderos de transporte público y, sobre las normas de conjuntos armónicos se propone disminuir de 5.000 m2 a 2.500 m2 la condición de dimensión y aumentar hasta un 75% el coeficiente de constructibilidad en conjuntos armónicos de viviendas económicas cercanos a infraestructura de transporte público, entre otros.
Las miradas
A fines de junio, el abogado Joaquín Carbone, del estudio Ferrada Nehme, analizó algunos puntos sobre los cambios propuestos. Dijo que el diagnóstico combina la caída de la construcción habitacional -en 2025 registra su nivel más bajo, desde 2008- con un alza del precio real de las viviendas muy superior a la de los salarios. A esto sunó un dato demográfico -a su juicio- de relevancia: según el Censo 2024, el hogar medio cayó a 2,8 personas y los hogares unipersonales llegaron al 21,8%.
Las propuestas han sido cuestionadas por parte de alcaldes de distintos sectores políticos, quienes advierten que estos cambios podrían facilitar la construcción de “guetos verticales” y vulnerar la autonomía de los planos reguladores comunales.
Libertad y Desarrollo valoró positivamente las propuestas. Consideran que estas normativas corrigen parámetros obsoletos, adaptando la planificación urbana a la realidad demográfica del país (hogares más pequeños) y fomentando el uso de infraestructura de transporte existente.
El abogado Joaquín Carbone, plantea: “Será relevante analizar cómo las propuestas se compatibilizan con los instrumentos de planificación territorial y, en definitiva, con la jerarquía normativa en materia urbanística, lo que importa de manera concreta a quienes tienen proyectos inmobiliarios en desarrollo, permisos de edificación vigentes, terrenos cuya cabida depende de los parámetros hoy propuestos o municipios que podrían ver alterado el contenido de sus planes reguladores mediante las modificaciones propuestas a la OGUC”.
Sergio Correa, gerente Inmobiliario de Colliers Chile, asegura que el precio de la vivienda en Chile es en parte importante un precio regulatorio, y lo que el Estado sumó durante veinte años lo puede empezar a corregir. “En esa línea, la modificación a la OGUC actualmente en proceso apunta en la dirección correcta, actualiza los guarismos de densidad para permitir más unidades sin cambiar los habitantes definidos por cada plan regulador, racionaliza exigencias de estacionamientos donde ya hay transporte público de alta capacidad, y ordena el uso del suelo escaso y bien localizado”, sostiene.
Y agrega: “No es un favor al sector inmobiliario, es corregir costos artificiales. Y no resuelve todo, la OGUC sola no basta, se requiere un paquete complementario en plazos que se cumplan, planificación de escala metropolitana, subsidios alineados a costos reales y revisión de la carga tributaria”.
Los ministerios
La propuesta del Ejecutivo para modificar OGUC ha generado fricciones entre los ministerios de Hacienda y Vivienda. El primero busca introducir medidas rápidas para abaratar la construcción, mientras el segundo debe equilibrar esas presiones con la sostenibilidad de las ciudades y la fuerte resistencia de los alcaldes.
Además, esta disputa por la densificación urbana se suma a otros desencuentros entre los titulares de ambas secretarías, los que dicen relación con recortes de presupuestos, ajustes a fondos de emergencia para reconstrucción y la descontinuación de programas sectoriales.
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