70% de los desarrollos de besalco en Chile están vinculados a los programas DS-19 y DS-49.
La crisis que atraviesa la industria inmobiliaria ha generado una serie de efectos en las empresas del rubro. Muchas han ingresado a procesos de reorganización o liquidación en los últimos años, mientras otras han reorientado su negocio hacia nuevos mercados. Algunas, en tanto, han sufrido un importante deterioro en sus indicadores financieros.
Y una nueva tendencia que ha comenzado a visibilizarse -y que quedó de manifiesto durante el mes de juntas de accionistas del sector- es la creciente apuesta de las firmas inmobiliarias por las viviendas sociales, especialmente a través de los programas DS-19 y DS-49.
Si se observa a las empresas del rubro que cotizan en bolsa -como SalfaCorp, Besalco, Ingevec, Socovesa y Echeverría Izquierdo- todas cuentan con al menos un desarrollo habitacional subsidiado.
Por ejemplo, en el caso de Besalco aproximadamente el 70% de sus desarrollos en Chile están vinculados a los programas DS-19 o DS-49, como el proyecto Vista Parque Colina, que contempla casas y departamentos.
Solo en 2024, la firma invirtió en tres proyectos DS-19 en las comunas de Colina, Alto Hospicio y Arica.
El fenómeno también se evidencia en Inmobiliaria Aconcagua, brazo inmobiliario de SalfaCorp. Al cierre de 2024, el 51,9% de su backlog total estaba ligado a viviendas subsidiadas, principalmente bajo el programa DS-49.
Según su memoria anual, la compañía cuenta con proyectos en distintas etapas de desarrollo en varias regiones del país, que suman más de 7 mil viviendas. Solo en en 2024, iniciaron la construcción de 11 proyectos.
“Seguiremos desarrollando segmentos contracíclicos y resilientes, como son los proyectos DS-49 y renta inmobiliaria, lo que nos permitirá adaptarnos a las condiciones del mercado y aprovechar oportunidades con fundamentos sólidos”, recalcó en la memoria anual el gerente general de SalfaCorp, Jorge Meruane.
Ingevec, por su parte, tiene el 41% de sus proyectos en desarrollo asociados a subsidios habitacionales (DS-19 y DS-49), mientras que un 44% corresponde a vivienda sin subsidio. El resto se divide entre otras líneas de negocio.
El gerente general de la compañía, Rodrigo González, indicó que para 2025 esperan que la participación de los proyectos subsidiados continúe creciendo. Durante este año proyectan iniciar la construcción de cuatro nuevos desarrollos, dos de los cuales serán bajo este programa.
En Socovesa, su presidente, Javier Gras, también anunció un renovado interés por este segmento. Según adelantó en la memoria anual, la empresa proyecta un “importante crecimiento” en viviendas subsidiadas para 2025, con más de 1.000 unidades estimadas.
Echeverría Izquierdo, en tanto, ya participa en este mercado a través de los condominios DS-19 La Reserva, etapas 1 y 2, ubicados en Antofagasta.
No obstante, no todas las grandes empresas del sector han seguido esta estrategia. De acuerdo a los estados financieros de Paz Corp y Moller & Pérez Cotapos, ninguna de ellas cuenta actualmente con proyectos de este tipo.
Las razones
Desde la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explicaron que este fenómeno comenzó a gestarse a raíz de la fuerte contracción de ventas desde fines de 2021, sumado al aumento en los desistimientos de promesas de compraventa.
“Es comprensible que inmobiliarias grandes y medianas hayan comenzado a mirar los segmentos subsidiados como alternativa, dado que su demanda se ve relativamente menos afectada por las condiciones de mercado, el alza en la tasa de interés y la debilidad del mercado laboral, en tanto las compras están importantemente subsidiadas por el Estado”, señaló el director ejecutivo de la ADI, Slaven Razmilic.
El economista agregó que este mercado implica menos riesgos una vez que el proyecto ha sido adjudicado. Sin embargo, advirtió que existen algunas complejidades particulares.
“Se debe cumplir con exigencias normativas específicas y plazos de pagos que en ocasiones se extienden significativamente, en un contexto de márgenes también más apretados, entre otras complicaciones. Cada mercado tiene sus complejidades”, señaló.
Una tendencia que se mantendrá
Para Razmilic, mientras las condiciones de ralentización del mercado inmobiliario persistan, es esperable que esta tendencia se mantenga en el tiempo.
“Este mercado es relativamente más estable y cuenta con un sustantivo aporte fiscal porque responde a la enorme necesidad de vivienda de un gran sector de la población”, subrayó.
Rodrigo González comparte esa visión. Según las estimaciones de Ingevec, esta estrategia debería extenderse durante 2025 y 2026. En esa línea, recalcó que “es relevante sostener y fomentar los estímulos, con el fin de evitar que este interés disminuya de cara al futuro”.
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