Si en 2020 uno de los grandes obstáculos que afectó fuertemente el sector inmobiliario y la construcción fueron las restricciones a la movilidad producto de la pandemia, este año se perfilan entre los mayores riesgos las dificultades para acceder a financiamiento, tanto a nivel de los créditos hipotecarios para los compradores, como a nivel de los recursos que necesitan las propias empresas.
Así lo evidencian los reportes de actores importantes de la industria como es el caso de Socovesa, que a pesar de las ganancias informadas a septiembre ($ 21.949 millones, alza de 144%), señaló que durante este período el frente del financiamiento se sumó a los desafíos que ya viene enfrentando, como los mayores costos de construcción producto de las restricciones en la cadena de abastecimiento de materiales.
Al respecto, la firma explicó que el aumento de la tasa por parte del Banco Central -en su intento por controlar las presiones inflacionarias- “ha supuesto un encarecimiento del crédito tanto para la compra de viviendas (demanda) como para el financiamiento de las empresas constructoras e inmobiliarias (oferta), lo que debiera tener un efecto en el nivel de ventas, desistimientos y lanzamientos de nuevos proyectos durante los próximos meses”.
De manera que, en medio de la búsqueda por “mantener sus equilibrios inmobiliarios estables”, Empresas Socovesa “decidió frenar, por el momento, la compra de nuevos paños que estaban pensados para los lanzamientos del año 2023, en espera de que se despejen algunas variables relacionadas con el entorno actual”.
Y estimaron que el desarrollo de nuevos proyectos será menor a lo proyectado, como respuesta a “la menor demanda que, bajo un escenario neutral, enfrentará la industria el año 2022”.
Efectos financieros
Socovesa no es la única inmobiliaria que advierte un complejo panorama. La Inmobiliaria Echeverría Izquierdo señaló en sus resultados trimestrales que pese al positivo crecimiento de la inversión total en construcción, para el próximo año proyecta una tasa de crecimiento de no más de un 4,6%. Lo anterior, producto de “menores brechas de capacidad remanente en la economía y el impacto del retiro del estímulo monetario por parte del Banco Central en el acceso al financiamiento bancario”, indicó.
Y es que el acceso al crédito en términos financieros no es el único problema, pues los filtros y evaluación de riesgos en medio de un panorama de incertidumbre política hacen de este un proceso cada vez más complejo.
Tomás Huidobro, gerente de Banmerchant, señala que “los bancos, de alguna manera, están un expectantes de lo que está pasando”, y se encuentran “en un proceso de revisión de sus carteras”. Sin embargo, precisa que “a la fecha no hay señales claras respecto de que los bancos estén subiendo las tasas mayormente, como sí ha pasado con los créditos hipotecarios”, de manera que el alza de los spread de los financiamientos de desarrollo corresponde a una subida “marginal”.
El presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras de Chile (ABIF), José Manuel Mena, explicó al ser consultado en Enade que si bien el desarrollo de nuevos proyectos aún opera de “forma razonable”, muestran “una tendencia a disminuir las ventas hipotecarias” que podría visualizarse con mayor precisión entre enero y marzo del próximo año.
Este escenario podría implicar “una detención relevante en el sector inmobiliario” que arrastraría con él “nuevos proyectos, toda una cadena de proveedores, de empleo muy importante a consecuencia de que no tenemos como país la capacidad de financiar largo plazo a tasa fija”, según indicó.
Y apuntó a los efectos colaterales de un eventual cuarto retiro de AFP. “Si hay una insolvencia de compañías de seguros, creo que nos tendríamos que olvidar que las tasas fijas van a existir en Chile. Vamos a tener tasas variables y vamos a volver a una realidad de países latinoamericanos de bajo nivel”, advirtió.
Perspectivas del sector
Según la plataforma de compra-venta de materiales IConstruye, durante el mes de octubre ingresaron 31 nuevos proyectos, un 19% más que en el mismo lapso de 2020, entre los cuales destacan los edificios de departamentos, con un total de 14 inmuebles. El volumen de órdenes de compra del sector -cuyos montos transados crecieron un 32,4% anual-, está por sobre el promedio de 2019, lo que se explica debido a que “la mayoría de las obras en ejecución en el país, tienen un sobrestock de materiales producto de un adelantamiento en la compra”.
Pero desde la firma advierten que el escenario del próximo año será distinto. Yuval Shats, chief revenue officer de IConstruye indica que “durante todo 2021 hemos observado una desaceleración en la entrada de nuevas obras (...) Un escenario que continuará en 2022, e impactará en la cantidad de proyectos activos y en la actividad transaccional de la industria. Sin embargo, podría haber una reactivación a mediados del próximo año dependiendo de la estabilidad política y económica en el país”, indicó.
Consultado sobre si podría haber un ajuste en la oferta, desde la Cámara Chilena de Construcción (CChC) dijeron que el panorama no era alentador, señalando entre los principales factores está la expectativa de los inversionistas en cuanto a la incertidumbre política y el alza en el valor de los materiales, que sube los costos.
Al ser consultado en Enade, el presidente del gremio, Antonio Errázuriz, descartó que esto implique necesariamente una baja en el valor de las viviendas.
En cuanto al segmento de proyectos de menor valor, indicó que “lo que afecta es el financiamiento y no tanto el acceso al crédito de los futuros compradores de viviendas, porque la mayoría tiene un componente importante a través de los subsidios”. Pero advirtió que un punto de atención es que estos últimos beneficios “al final no alcancen realmente por un alza de los costos”.
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