Precio del suelo en el Gran Santiago aumenta un 218% en la última década y seguiría al alza

Conseguir un buen paño para construir es una de las principales metas de las inmobiliarias y cada año es más costoso. Así lo muestra un análisis realizado por Toctoc.com a las 15 comunas de mayor interés en el Gran Santiago, que señala que en la última década (2010-2019) el valor del suelo aumentó en un 218%.

En base a las transacciones de suelo de ese período, el precio del suelo costaba 18,4 UF/m2 promedio en 2010 y pasó a 58,5 UF/m2 en 2019, lo que se traduce en un crecimiento promedio de 15% anual.

Desde Toctoc.com señalan que en los primeros años de la década el precio del suelo crece a un ritmo más lento, con una mayor variabilidad mensual, "coherente con los ritmos de densificación que se arrastraban desde la primera década y afectado por la reciente crisis subprime y el terremoto".

Pero partir de mediados de 2014, comienza un aumento sostenido del precio UF/m2 promedio de suelo transando, desde un promedio 28 UF/m2 en 2014, a 58,5 UF/m2 en 2019, lo que se traduce en un aumento de 109% en 5 años.

El gerente de Estudios de Toctoc, Daniel Serey explica que "el precio del suelo ha estado sometido a una dinámica de significativo crecimiento en los últimos años, el que se vio acelerado desde mediados de 2014, producto del adelantamiento de demanda por la aplicación del IVA para la vivienda, lo que triplicó el consumo de suelo en un año".

Se registraron 4.231 transacciones de suelo asociadas a proyectos de densificación entre 2010 y 2019, lo que corresponde a más de 3,5 millones de metros cuadrados totales de superficie transada, una superficie equivalente a la mitad de la comuna de Independencia o a un cuarto de la comuna de Providencia.

Al igual que el precio, el número de terrenos transados fue en aumento en la última década, experimentando un crecimiento significativo en 2015. También empujado por el factor IVA, se pasó de 248 transacciones de suelo en 2014 a 716 en 2015.

Estas siguieron aumentando hasta 2017, donde se transaron 946 terrenos, el año en que más paños se vendieron. Explican que esto se debe al aumento de transacciones en comunas de suelo más barato, y la caída importante de precios en San Miguel y Estación Central, que moderaron en promedio el alza experimentada en otras comunas.

Igualmente, esta tendencia al alza no se mantuvo sostenida y en 2018 bajaron a 529 terrenos transados, lo que volvió a subir en 2019, alcanzando un total de 629.

Serey plantea que "el aumento paulatino del precio de transacción del suelo, es coherente con la evolución del precio de la vivienda en estas comunas". "Sin embargo, no hay evidencia concluyente sobre si el aumento del precio de la vivienda provocó el aumento de precio de suelo o viceversa"., señala.

Sobre si el efecto de la pandemia podría afectar esta alza de precios, Serey dice que "aún no se cuenta con el levantamiento completo debido a las diversas restricciones de acceso a información desde los conservadores de bienes raíces producto de la pandemia".

"Sin embargo, el estudio realizado nos muestra que la correlación entre precio de suelo y precio de vivienda es muy alta, y se ha profundizado en los últimos años. Al observar entonces la evolución del precio de vivienda del último año, podemos inferir que el comportamiento del precio del suelo debe haber seguido un patrón similar de crecimiento", apunta. 

Precios por comunas

Al analizar por comunas, la que experimentó un mayor crecimiento en la última década fue Macul con un aumento 558% entre 2010 y 2019, por lo que pasó de ser una de las comunas con menores valores UF/m2 de suelo en 2010 a estar en sexto lugar de los suelos más caros en 2019.

Las comunas que tienen el metro cuadrado más caro es Vitacura con 79,7 UF/m2, Las Condes alcanza 72,5 UF/m2 y Providencia llega a 67,9 UF/m2. Las siguen Santiago con 55,7 UF/m2 y Ñuñoa con 55,1 UF/m2.

Serey destaca que "Ñuñoa y Santiago muestran evoluciones muy similares, con un ritmo de crecimiento algo mayor al resto de las comunas".

"Lo anterior es coherente con que ambas han concentrado la venta de departamentos en los últimos años y donde Ñuñoa destaca, además, por ser la comuna que más superficie ha transado (571 mil m2) y que mayor porcentaje de su territorio comunal se ha densificado en los últimos 10 años, dinámica que se ha acelerado en lo más reciente con el cambio normativo que limitará altura", detalló.

El análisis muestra que hasta 2017, el consumo de terrenos se concentró en mayor medida en distintos sectores de Ñuñoa y Providencia, mientras que en 2018, comienza a aparecer mayor consumo de suelo en Macul, Santiago Oriente, junto con un reforzamiento de Providencia.

"Sin embargo, a pesar de que el consumo territorial durante este periodo se centró principalmente en las comunas de Ñuñoa, Providencia, y algunos sectores del cono oriente y Santiago, no sigue la misma dinámica la distribución de precios, identificándose otras zonas como hot spot de precios altos de suelo", analiza el ejecutivo.