Puntos tan diversos de Santiago como el nuevo Hospital Félix Bulnes, el barrio Yungay, el Mercado Tirso de Molina, la Clínica Santa María, los centros comerciales Parque Arauco y Alto Las Condes y las clínicas Las Condes, Tabancura y Santa María, están en la mira de los expertos que analizan los impactos urbanos que tendrá la futura Línea 7 del Metro.
Porque tal como señala el Premio Nacional de Urbanismo 2014, Sergio Baeriswyl, una extensión del ferrocarril subterráneo de estas características es una oportunidad para la integración social y la densificación de la ciudad. Una perspectiva que comparte el arquitecto de la Universidad de Chile, Ernesto López, ve una oportunidad de desarrollo urbano importante sobre todo para las personas que viven en comunas como Renca, Cerro Navia o Quinta Normal que nunca han vivido un cambio "tan sustancial, gravitante, transformador e impactante", en especial por el salto en movilidad y conexión.
Junto con destacar el impacto en la integración social y recuperación de barrios críticos y vulnerables que se localizan en su trazado especialmente en las comunas de la zona poniente, la oficina de urbanismo Atisba aterrizó el potencial de densificación urbana de este proyecto analizando los planes reguladores vigentes y la estructura predial. Al estudiar cuántas viviendas podrían construirse en un radio de 600 metros de cada una de las 21 estaciones, la firma concluyó que en las 1.945 hectáreas directamente beneficiadas podrían localizarse 129.000 viviendas y más de 327.000 nuevos habitantes.
El análisis del impacto transformador que implica una infraestructura de estas dimensiones en la ciudad y sus habitantes, incluso en temas como la productividad, gracias a la reducción de los tiempos de los viajes entre los hogares y los trabajos. "En los últimos informes de la OCDE en 2016, se constató que la productividad en las ciudades chilenas es baja. Eso representó un desafío y el transporte es uno de los agentes más importantes para mejorarlo", argumenta Baeriswyl.
El desafío para las autoridades
Otro punto de coincidencia entre los expertos es la necesidad de estructurar una planificación urbana de calidad, punto en el cual creen indispensable aprender de experiencias anteriores. En los argumentos en este campo se destaca frecuentemente el caso de la comuna de Providencia, cuya planificación creó sectores comerciales, de empresas y residenciales que ordenó sus flujos y mejoró conectividad con las otras. Y entre los ejemplos negativos, algunos expertos ponen el caso de la comuna de San Joaquín y su proceso de edificación de torres en altura que no ha estado acompañada de un ordenamiento armónico ni un mejoramiento en el entorno.
En este sentido, López llama la atención en cuanto a anticipar el movimiento de los inversionistas inmobiliarios en las cercanías de las estaciones de metro, puntualizando que en un radio de influencia de, al menos un kilómetro, las nuevas viviendas -generalmente departamentos- se venden a mayor precio. Detalla que mientas las inmobiliarias obtienen mayores valorizaciones para sus productos en torno a un 25% por la cercanía a estaciones del metro, quienes deben vender sus propiedades por exigencia del trazado de una nueva vía expropiación, "sólo tienen un 5,5% de aumento en el cobro por venta de sus hogares". Por eso llama a establecer una política de cobro por plusvalía que se devuelve al Estado, tal como sucede en países como Estados Unidos, Brasil, Colombia o Ecuador.
"Es increíble la incapacidad que ha demostrado el Estado de Chile y los municipios de anticipar los cambios que hay y las oportunidades de desarrollo", sostiene López, poniendo como ejemplo los terrenos y viviendas de barrios en comunas populares como Renca, Cerro Navia y Quinta Normal, "donde hay muchos galpones grandes mezclados con viviendas, suelo que es difícil desarrollar pero que se compra rápidamente y donde se pueden llegar a generar grandes volúmenes de construcción". Junto con reconocer al metro como una oportunidad para iniciar un nuevo desarrollo, el experto propone establecer un sistema que haga que el Estado compre terrenos para dar factibilidad a la construcción de viviendas de interés público, o viviendas sociales, al igual como lo hacen con hospitales y bibliotecas.
"La solución es sencilla procurando que el SERVIU o través de subsidios habitacional, el Ministerio de Vivienda compre terrenos cercanos a futuros trazados de la Línea del Metro para proyectos residenciales con subsidios o vivienda social", comenta Sergio Baeriswyl, quien recalca que el Estado hace poco y nada por recuperar parte de la plusvalía que se llevan los privados.
En Atisba puntualizan que los municipios pueden también ganar al recibir más recursos de las contribuciones de viviendas de mayor valor (hoy la mayoría está exenta en Renca, Cerro Navia y Quinta Normal) y permisos de edificación. En cuanto a los servicios, se agregan las patentes comerciales que son muy relevantes en la estructura de financiamiento de un municipio.
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