Gerente de Estudios de la Cámara de la Construcción: "Estamos en los últimos años de estos ‘veranitos’ con tasas de 3%"

- ¿Cómo recibieron las conclusiones del IEF sobre la evolución de los precios en el mercado inmobiliario?

- Efectivamente coincidimos en que todos los análisis de riesgo respecto a los precios muestran que no existe algo que esté desalineado. Claramente todos los precios responden a fundamentos económicos claros. No es una burbuja, sino que es por escasez de terreno, lo que encarece los terrenos y suben los precios de las viviendas. No es que haya un fenómeno donde estén subiendo los precios sin ningún fundamento que pueda llevar a una caída.

- En una columna publicada en Diario Financiero, el economista Jorge Selaive decía que él prefería diferir del mensaje tranquilizador que dejó el IEF, ¿cómo analizas esas alertas?

- Hace años atrás salieron también una serie de autores que decían que acá podía quedar la crema en algún momento, y eso nunca pasó. La verdad es que creo que hay mucho más análisis para ver si efectivamente estamos en una situación de riesgos y esos análisis se han hecho; los ha hecho el Central, y también se han tomado medidas como elevar el requerimiento del pie de un 10% a un 20%, que son parte de las medidas macroprudenciales. Hoy día el 'loan to value' se ubica sobre el 80%, se ha movido hacia el 90%, pero igualmente el pie sigue siendo más del 10% en promedio, lo que garantiza que el riesgo de perder la vivienda no es tan grande.

- ¿Descarta un comportamiento extraño de los precios?

- No hay razones técnicas que hoy día puedan explicar un comportamiento raro de los precios de las viviendas. Sí creo que hay razones desde el punto de vista urbano que no están resueltas y que están explicando la escasez de suelo y las restricciones a la constructibilidad, el congelamiento en algunas comunas y eso ha subido notablemente en los últimos años, lo que creo que hay que arreglar porque es un riesgo importante o si no los precios van a seguir subiendo no más.

- ¿Cuál sería la manera óptima de solucionar este tema de planificación urbana para evitar que se vean nuevamente ghettos verticales?

- Creo que siempre es posible hacer planos reguladores razonables, con niveles de densidad adecuados pero que también cuenten con muchos espacios públicos. Lo que importa es ir planificando primero el espacio público, y cómo se incorpora en ese espacio los edificios que hay que incorporar. En las ciudades importantes, crecientes y con calidad de vida importante, se preocupan de un buen espacio público; no es tanto la altura el problema, porque aunque haya altura se puede tener espacios públicos adecuados, pero si pones puros edificios grandes uno al lado del otro con veredas de un metro y medio, la verdad es que vas a tener un problema.

- ¿Puede afectar la demanda por viviendas privadas el proceso de alza de tasas en Estados Unidos y también acá en Chile?

- El efecto en el mediano plazo es que cuando las tasas largas empiezan a subir, empiezan a presionar al mercado porque le están quitando estímulo monetario, y eso nos afecta justamente en los créditos largos, como son los créditos hipotecarios. Creo que estamos en los últimos años de estos 'veranitos' que han sido tasas de 3%, que es una tasa muy buena y en la historia nunca las vimos.

- ¿Cuál es la recomendación para quienes estén pensando adquirir o invertir en el sector?

- Siempre es bueno comprar ahora, y ha sido así en los últimos años por dos razones: una por las tasas históricamente bajas y otra razón relevante es que como no están solucionados todos los problemas urbanos, lo que está pasando es que las plusvalías suben mucho. Si compraste un departamento hace cinco años, lo más probable es que hoy día valga el doble. No hay ningún otro instrumento de inversión que entregue esa rentabilidad a los cinco años y justamente por eso han crecido tanto los inversionistas inmobiliarios. Hoy día el 35% de las ventas son a inversionistas porque se ve un negocio atractivo desde el punto de vista de los arriendos pero aún más atractivo desde la plusvalía. Si yo tuviera capacidad de comprar ahora lo haría sin duda.

- ¿Hay un riesgo de que un ajuste más abrupto en las tasas pueda frenar a este sector de inversionistas minoristas?

- En la medida que suban las tasas, lo que puede pasar es que el inversionista vea a otros instrumentos como más atractivos. Hoy vemos a muchos inversionistas en viviendas porque las tasas han sido muy malas, por ejemplo, en depósitos. Si llega el momento en que otros instrumentos de inversión muestren tasas más interesantes, veremos un trade off donde la plata se irá de un lado al otro, pero eso siempre ha sido así. Acá el tema importante sigue siendo el incremento en las plusvalías, algo no menor en el análisis, porque mientras no se solucione eso, al final tasas compuestas pueden ser mucho más altas todavía y eso hace que hoy día compita muy bien la vivienda respecto de otros instrumentos, y eso puede seguir durante un tiempo.