por m. villena e i. rojas
¿Mantener posiciones o salir? Esa es la preguntas que, entre los inversionistas, se ha levantando desde que el Banco Central, en el Informe de Estabilidad Financiera (EIF) del segundo semestre de 2012, planteara su inquietud en torno al sector inmobiliario.
Burbuja o no, la demanda por fondos e instrumentos expuestos al sector se ha incrementado de mano de las rentabilidades, aunque distintos expertos plantean que ya es hora de “mantener,” si es que no de “salir”.
El ejecutivo de Claro y Asociados, Rodrigo Guzmán, señala que para los títulos de empresas del sector listadas en el IPSA (bonos y acciones), la recomendación es mantener, aunque si bien “el IPSA inmobiliario ha rentado más que el selectivo, hay que ser cauteloso no aumentando la exposición”.
Eso sí, Guzmán aclara que es importante incorporar en el análisis el factor tiempo para entender la performance histórica de las inversiones y tomar riesgos futuros. “Mucho se ha hablado de la burbuja, que el valor de las propiedades en ciertas comunas ha subido hasta en un 44% en los últimos diez años. Si los llevas a TIR es un 3,7% anual sobre activo, lo que es bastante pobre, e incluso menos rentable que un bono corporativo”.
¿Momento de salir?
Por su parte, para el socio de Vicapital, Emiliano Villaseca, de continuar el nivel de incertidumbre en el mercado inmobiliario, prácticamente todos los activos (acciones, bonos, fondos de inversión, etc.) verán afectado su valor. Y “si la burbuja inmobiliaria no es tal, lo más probable es que la velocidad y magnitud del crecimiento en los precios tome una pausa por los próximos años, por lo que hoy recomendamos sub ponderar el sector”, afirma.
Para el experto en inversiones de un family office, Nicolás Bravo, en general conviene salir del sector porque, hacia adelante, “los precios no subirán tanto, pues el ajuste, que no se habían pegado desde 2000, ya se realizó”.
En el tema de los proyectos, señala que “si estoy desarrollando un proyecto aún puede que lo venda bien, pero el tema es la liquidez para salir. Si tienes la próxima salida en tres meses, hay que pensar en hacerlo”, dice Bravo.
Parte de los riesgos del sector, plantea el último Informe de Estabilidad Financiera, se vincula a la inercia de la oferta, debido al rezago en el proceso de construcción de los proyectos inmobiliarios.
Así, la materialización de escenarios de riesgo podría conducir a shocks que originen ajustes en precios y/o acumulación de inventarios en las empresas inmobiliarias, que presentan mayores niveles de endeudamiento.
Las inversiones y los fondos
Pero, dónde invertir parece ser la pregunta más frecuente entre los inversionistas. Si bien hoy en día un fondo de desarrollo inmobiliario renta entre UF+6% y UF+10,%, en ciudades expuestas a la minería, como Copiapó o Antofagasta rinde incluso más de UF+20%. Eso sí, muchos dudan que sea sostenibles.
Para el director ejecutivo de Portfolio Capital, Ignacio Santa María, “hoy, claramente para un inversionista, no es el momento para entrar. Ahora, los fondos de inversión tampoco me parecen vehículos apropiados, porque más allá del nivel profesional, se está creando un incentivo complicado en un mercado expansivo, que está acumulando una cantidad importante de recursos en fondos, y su mandato es salir a invertir a pesar de la situación de mercado”.
Por su parte, Villaseca comenta que están recomendando salir del sector, redireccionando las inversiones a otro tipo de activos locales o al sector inmobiliario en el extranjero. “En el caso europeo el sector inmobiliario no infraestructura se tiende a dividir en retail, oficinas y vivienda. A modo de ejemplo, si tomamos el caso de Irlanda, el retorno por comprar oficinas para dejarlas en arriendo está dando en torno a 14% en dólares, en Holanda 5,8% y en Alemania 5,2%”.
Santa María apunta que “a los inversionistas que quieren entrar al sector les recomendamos que lo hagan en asociación con gente que toma la decisión pero que a lo menos ponga 30% del capital, que se meta con el desarrollador, una inmobiliaria que mete el 30% de plata propia y quiere meter a un socio”.
Acciones poco recomendadas
Basta con dar una mirada rápida por las carteras accionarias de las principales corredoras de bolsa locales para darse cuenta que las acciones del sector Construcción & Inmobiliario no están entre los títulos favoritos. Es que luego de un 2011 donde el índice cayó más de 32% y con un 2012 prácticamente plano, el interés de los inversionistas no se ha volcado a la construcción, pese al constante aumento del precio de las propiedades, sobre todo en la región metropolitana.
En Inversiones Security, por ejemplo, en su cartera recomendada de 15 acciones, Besalco, la única del sector, aparece en el último puesto de las favoritas, con una ponderación de sólo 3%.
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