Después de casi dos años desde que el Ministerio de Agricultura (Minagri) instruyó al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) endurecer los criterios para autorizar subdivisiones de predios rurales, detonando una exaltada discusión acerca de la industria de los loteos, finalmente el Gobierno está a pocos días de ingresar al Congreso un proyecto de ley para regular las parcelaciones.
Si bien no hay una fecha cierta para que se presente la propuesta, sus ejes ya se habrían terminado de definir en la Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio (Comicivyt), instancia en la que participan 12 carteras junto a sus respectivos servicios.
Según explicaron desde el Minagri, el foco del proyecto seguiría estando en desarrollar una normativa en la cual las subdivisiones rurales estén exclusivamente destinadas a fines silvoagropecuarios.
Las nuevas condiciones apuntarán a la accesibilidad, convivencia, configuración física de las parcelas y mitigaciones al impacto ambiental.
No obstante, sí se generaría la posibilidad de construir “conjuntos residenciales rurales”, estableciendo ciertas condiciones específicas y destinando un porcentaje del predio a fines agrícolas, o bien a conservación ambiental.
Para cumplir con lo anterior, la iniciativa también apostaría por robustecer las atribuciones de fiscalización del Estado, a la vez que se reformulan ciertos puntos del procedimiento para solicitar y aprobar subdivisiones.
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Alerta por las parcelas
El conflicto en torno a la industria de los loteos se intensificó con fuerza en la pandemia y el auge del teletrabajo, que profundizaron un fenómeno de migración de la ciudad al campo. Los registros del SAG muestran que, en un corto periodo de tiempo, las solicitudes de subdivisión se duplicaron: en 2019 se presentaron 9.907 solicitudes y, en 2022 llegaron a su punto más alto con 22.378 ingresos.
Por esto, a mediados de 2022 el Minagri publicó un polémico instructivo en que restringió la aprobación de las solicitudes, señalando que se rechazarían aquellas en que se sospechara el uso inmobiliario, llegando a generar disputas judiciales entre el Gobierno y las compañías que operan en este rubro.
“La subdivisión de predios rústicos se ha utilizado de hecho para crear zonas residenciales sin planificación ni regulación. Es así como en las últimas décadas se han ido reemplazando suelos rurales y con capacidad silvoagropeccuaria por desarrollo inmobiliario rentable”, indica el diagnóstico del Minagri.
En la cartera consideran que esto ha generado externalidades negativas, tanto en la planificación urbana como en la gestión territorial, asociadas a “evidentes problemas ambientales y de sostenibilidad de la producción silvoagropecuaria”.
El argumento del Ejecutivo es que el actual marco legal no permite usar los predios rústicos para fines ajenos a la agricultura, pero que “se ha utilizado una ficción” en la que los lotes resultantes de las subdivisiones en realidad se suelen destinar a fines habitacionales.
En 2023, tras el instructivo del Gobierno y mientras se debatía el camino de una nueva regulación, las subdivisiones cayeron un 32% frente a 2022, a 15.217. Y a comienzos de este año, han seguido disminuyendo. Entre enero y abril de 2024, el SAG registró 3.689 requerimientos para loteos, esto es, una baja de 34% en comparación a los mismos cuatro meses del año pasado.
Pilares del proyecto
La Comicivyt viene hace meses discutiendo esta iniciativa. En primera instancia, la propuesta del Gobierno se iba a basar sobre elevar la superficie mínima de subdivisión de predios rurales desde 0,5 hectárea (ha) a dos hectáreas, y generar los conjuntos residenciales rurales, donde se pudieran instalar viviendas, pero con más exigencias a eventuales desarrollos inmobiliarios.
Tras algunos meses de incertidumbre, la comisión cambió parcialmente el rumbo. De acuerdo a lo detallado por el Minagri, la propuesta mantuvo la superficie predial mínima en 0,5 ha. Sin embargo, explicaron que si llega a haber subdivisiones que superen ciertos parámetros, se presumirá que serán destinadas a ser conjuntos residenciales, debiendo cumplir los requisitos que establece para ese tipo de proyectos.
Así, se abrirá de manera “excepcional” la posibilidad de construir estos conjuntos, siempre y cuando se cumplan con las normas propuestas. En el detalle, se permitirá la edificación de una vivienda unifamiliar por lote, bajo la condición de destinar parte de la superficie a fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración ambiental.
“Estas nuevas condiciones se refieren a estándares de servicios básicos, accesibilidad, convivencia, configuración física de las parcelas y de procedimientos con el objeto de mitigar el impacto ambiental y de gestión territorial que provoquen las nuevas parcelaciones”, detallaron desde la cartera.
Para asegurar el cumplimiento de estos lineamientos, la propuesta del Gobierno busca fortalecer las herramientas de fiscalización y sanción de los organismos estatales competentes, para así evitar vulneraciones a la normativa de subdivisiones prediales silvoagropecuarias y asegurar la coherencia con las condiciones establecidas.
Asimismo, el proyecto busca modificar las autorizaciones y procedimientos otorgados por las entidades con responsabilidad en este tema -como el Minagri, el SAG y las Direcciones de Obras Municipales- para los usos del territorio no urbano que no estén vinculados a la actividad silvoagropecuaria, incluyendo a los conjuntos residenciales rurales.
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