La industria inmobiliaria está en el ojo de las autoridades. Después de meses de advertirse una compleja situación, con decenas de quiebras y reorganizaciones de empresas vinculadas al cemento y el ladrillo, la semana pasada, el Banco Central de Chile advirtió que de prolongarse el panorama negativo del sector “podría traer consecuencias al resto de la economía, debido a las múltiples interconexiones y canales de propagación existentes”.
En medio de este escenario, la consultora Colliers hizo público su reporte sobre tasas de descuento de la industria inmobiliaria correspondiente al tercer trimestre del año.
Este reveló que el porcentaje de ganancias esperado sigue a la baja ante el aumento del riesgo en el sector, y que el negocio de los arriendos de viviendas es el que demuestra uno de los mejores desempeños, ya que la demanda no cae por las mayores restricciones para tomar un crédito hipotecario y acceder a la casa propia.
La tasa de descuento o tasa de retorno es la principal referencia que utilizan los entes del mercado para evaluar una inversión. Toma en consideración tanto el retorno que exigen los inversionistas como la tasa a la cual financian sus proyectos. En síntesis, es el porcentaje de ganancias esperado de un activo o de cualquier inversión, tomando en cuenta su riesgo, destacan desde Colliers.
“Durante el tercer trimestre del 2023, nuevamente se registró un alza en todas las tasas de descuento de la industria inmobiliaria. Esto se debe, en parte, al fuerte aumento registrado de la tasa libre de riesgo, la cual al cierre del tercer trimestre se ubicó en 4,57%, con un aumento de 72 puntos base en relación al trimestre anterior, debido al continuo aumento de las tasas de descuento por parte de la Fed (la Reserva Federal de Estados Unidos”, dice el informe de la consultora.
Junto a esto, destacó un aumento considerable de la tasa de interés de largo plazo (BCU-10) en el último trimestre, acercándose al 3%. Al cierre del tercer cuarto del año se ubicó en 2,9%, lo que implica un aumento de 83 puntos base en relación al trimestre anterior.
“Si comparamos el aumento de las tasas libres de riesgo con el aumento de las diferentes tasas de las sub industrias inmobiliarias, se podría considerar que éstas se encuentran estables y que los aumentos se deben a variables principalmente macroeconómicas”, afirmó la intermediadora.
Añadió que, a pesar de las fuertes alzas que se evidenciaron en general, continúa destacando la sub industria de multifamily (edificios que funcionan exclusivamente para arriendo residencial y que pertenece a un solo dueño), con una tasa inferior al 6%.
“Por otro lado, dentro de las tasas que más subieron se encuentran industrial y oficinas, las cuales registran un aumento de 30 y 32 puntos respectivamente. A pesar de esto, industrial continúa ofreciéndose como una gran alternativa de inversión, mientras que las oficinas no logran frenar su alza”, dijo Colliers.
Por sub sectores, las tasas de descuento al tercer trimestre fueron de 5,83% en multifamily; 6,27% industrial; 6,47% comercial; 6,74% oficinas; 8,34% hoteles y 8,42% desarrollo.
Los indicadores se encuentran muy alejados de los valores pre pandemia, donde oscilaban en torno al 5,2% y 5,5%.
La incertidumbre
“Las tasas de descuento no aflojan, y se observa que cada una de las sub industrias inmobiliarias presenta alzas en sus tasas de descuento, las cuales se ven fuertemente afectadas por el aumento de la tasa libre de riesgo, que no ha parado de subir, ubicándose en su máximo en más de cinco años”, dice el informe.
Añade que la incertidumbre que ha demostrado la Fed en sus últimos informes de reuniones no es alentadora en cuanto al aumento de las tasas. Esto, señala, afecta de forma directa las tasas de descuento de cada una de las industrias, por lo que el futuro “es incierto”, dice Colliers.
Recalca que las tasas de descuento en las áreas de hoteles y desarrollo continúan siendo las más altas, debido a la incertidumbre que impera en estos mercados. El resto de las sub industrias bajo análisis se posicionan en su conjunto entre los rangos de 6,40% y 6,80%
“Dado todo lo anterior se puede concluir que actualmente es un gran momento para comprar activos inmobiliarios, debido al fuerte descuento que se le asigna a cada industria, principalmente provocado por las altas tasas libres de riesgo”, insiste la intermediadora.
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