Comprar una propiedad para arrendarla dejó de ser una apuesta obvia. Las tasas, el precio de las viviendas y las mayores exigencias para acceder a crédito hipotecario han cambiado las cuentas para los inversionistas. Pero el negocio no desapareció. Sólo cambió el mapa.
Un análisis de Tinsa by Accumin, que cruza valores de vivienda nueva, dividendos estimados y arriendos promedio por región, muestra que en 20 de 33 casos analizados el arriendo mensual todavía iguala o supera el dividendo de una propiedad equivalente.
La señal más fuerte aparece en el norte. Antofagasta, Arica, Atacama, Tarapacá y Coquimbo concentran algunas de las mayores brechas positivas entre arriendo y dividendo. En cambio, hacia el centro - sur y sur el escenario se vuelve más mixto, con regiones donde ciertos formatos siguen siendo atractivos y otras donde el dividendo queda por sobre el arriendo mensual.
La lectura cambia según ciudad y tipo de vivienda. Los departamentos de un dormitorio aparecen como uno de los formatos más favorables en el norte, mientras que en el sur los resultados dependen más del mercado específico, el perfil turístico, la demanda permanente y la ubicación del proyecto.
Antofagasta lidera
El caso más marcado está en Antofagasta. Según el estudio, un departamento nuevo de un dormitorio y un baño tiene un valor promedio de UF 2.438, una superficie media de 38,9 metros cuadrados y un dividendo mensual estimado de $ 415.725. Para un departamento de las mismas características, el arriendo promedio llega a $ 641.552, lo que deja una brecha positiva de $ 225.826. Es la mayor diferencia entre todos los cruces regionales analizados.
Pero, Antofagasta también aparece entre los mejores resultados en departamentos de dos dormitorios y un baño. En ese segmento, el valor promedio de compra llega a UF 3.056, con un dividendo estimado de $ 521.106 y un arriendo mensual de $ 674.600. La diferencia a favor del arriendo alcanza $ 153.494.
Arica y Parinacota ocupa el segundo lugar entre las mayores brechas positivas, pero solo en el formato más pequeño. Un departamento de un dormitorio y un baño registra un valor promedio de UF 2.249, un dividendo estimado de $ 383.497 y un arriendo mensual de $ 600 mil. La diferencia llega a $ 216.503.
En Atacama, la mejor relación aparece en departamentos de dos dormitorios y un baño. El valor promedio es de UF 2.595, el dividendo mensual llega a $ 442.497 y el arriendo promedio alcanza $ 627.273. La brecha positiva es de $ 184.776.
El analista inmobiliario de Tinsa by Accumin, Felipe Olavarría, aterriza el punto. Que el arriendo alcance o supere al dividendo no significa que comprar sea fácil, porque para acceder a una vivienda siguen pesando el pie, la renta exigida y la aprobación del crédito hipotecario.
“Si bien en algunas ciudades se observa que el valor promedio de arriendo se acerca o incluso supera al dividendo promedio de una vivienda equivalente, es importante considerar que el acceso a la compra sigue siendo significativamente más exigente desde el punto de vista financiero. Esto se debe a que la adquisición de una propiedad requiere cumplir con requisitos de renta, capacidad de endeudamiento y ahorro para el pie, barreras que no están presentes en el mercado de arriendo”.
| Región |
Tipo de vivienda |
Características |
Dividendo prom. Mensual ($) |
Arriendo prom. Mensual ($) |
Rentabilidad ($) |
| Arica y Parinacota |
Depto. |
1D-1B |
383.497 |
600.000 |
216.503 |
| Arica y Parinacota |
Depto. |
2D-1B |
476.260 |
400.000 |
-76.260 |
| Tarapacá |
Depto. |
1D-1B |
578.571 |
602.635 |
24.064 |
| Tarapacá |
Depto. |
2D-1B |
642.516 |
641.667 |
-849 |
| Antofagasta |
Depto. |
1D-1B |
415.725 |
641.552 |
225.826 |
| Antofagasta |
Depto. |
2D-1B |
521.106 |
674.600 |
153.494 |
| Atacama |
Depto. |
1D-1B |
431.413 |
475.625 |
44.212 |
| Atacama |
Depto. |
2D-1B |
442.497 |
627.273 |
184.776 |
| Coquimbo |
Casa |
2D-1B |
426.468 |
481.200 |
54.732 |
| Coquimbo |
Depto. |
1D-1B |
434.482 |
440.969 |
6.487 |
| Coquimbo |
Depto. |
2D-1B |
430.390 |
507.830 |
77.440 |
| Valparaíso |
Casa |
2D-1B |
363.546 |
448.055 |
84.508 |
| Valparaíso |
Depto. |
1D-1B |
588.632 |
502.554 |
-86.078 |
| Valparaíso |
Depto. |
2D-1B |
487.855 |
523.201 |
35.346 |
| O'Higgins |
Depto. |
1D-1B |
393.558 |
441.429 |
47.871 |
| O'Higgins |
Depto. |
2D-1B |
456.138 |
464.327 |
8.189 |
| Maule |
Casa |
2D-1B |
302.671 |
387.778 |
85.107 |
| Maule |
Depto. |
1D-1B |
416.919 |
436.750 |
19.831 |
| Maule |
Depto. |
2D-1B |
446.589 |
377.857 |
-68.732 |
| Ñuble |
Casa |
2D-1B |
338.651 |
380.000 |
41.349 |
| Ñuble |
Depto. |
1D-1B |
418.454 |
382.813 |
-35.641 |
| Ñuble |
Depto. |
2D-1B |
437.552 |
374.655 |
-62.897 |
| Biobío |
Casa |
2D-1B |
465.346 |
417.917 |
-47.430 |
| Biobío |
Depto. |
1D-1B |
443.349 |
437.244 |
-6.106 |
| Biobío |
Depto. |
2D-1B |
472.338 |
477.657 |
5.320 |
| La Araucanía |
Depto. |
1D-1B |
480.181 |
398.115 |
-82.066 |
| La Araucanía |
Depto. |
2D-1B |
500.303 |
441.173 |
-59.130 |
| Los Ríos |
Depto. |
1D-1B |
533.724 |
515.385 |
-18.340 |
| Los Ríos |
Depto. |
2D-1B |
610.117 |
533.696 |
-76.421 |
| Los Lagos |
Casa |
2D-1B |
458.526 |
510.183 |
51.657 |
| Los Lagos |
Depto. |
1D-1B |
501.496 |
470.976 |
-30.521 |
| Los Lagos |
Depto. |
2D-1B |
444.031 |
524.909 |
80.878 |
| Aysén |
Depto. |
2D-1B |
477.453 |
565.000 |
87.547 |
| FUENTE: Tinsa by Accumin. |
D = Dormitorio |
B = Baño |
|
|
|
Restricciones al crédito
El análisis muestra que esos arriendos altos no aparecen solo porque una ciudad sea atractiva para invertir. También hay una demanda que sigue arrendando porque comprar todavía exige pie, renta suficiente y pasar por el banco.
En Antofagasta, por ejemplo, para adquirir un departamento de un dormitorio se requiere una renta mensual estimada de $ 1.662.901, mientras que el ingreso necesario para arrendar una unidad comparable llega a $ 1.924.655. En Tarapacá, la renta necesaria para comprar un departamento de un dormitorio sube a $ 2.314.284, frente a $ 1.807.905 para arrendar.
Olavarría explica que buena parte de esa presión viene de hogares que siguen arrendando porque comprar todavía se les hace cuesta arriba.
“Bajo este escenario, una parte importante de la demanda por viviendas de uno y dos dormitorios, compuesta principalmente por personas solteras, parejas jóvenes y familias en etapas iniciales, opta por arrendar en lugar de comprar. En muchos casos, estos hogares aún no cuentan con la estabilidad laboral, el nivel de ingresos o el ahorro necesario para acceder a un crédito hipotecario, aun cuando el dividendo pueda ser similar al valor de un arriendo”.
A eso se suma una oferta nueva más limitada en varias ciudades. Si hay más personas buscando arrendar que viviendas disponibles, los precios suben y la distancia con el dividendo se estrecha.
Coquimbo mantiene brechas positivas
Coquimbo también aparece como una de las regiones donde los tres formatos analizados muestran arriendos por sobre dividendos. En viviendas de dos dormitorios y un baño, el dividendo promedio llega a $ 426.468 y el arriendo mensual alcanza $ 481.200. En departamentos de un dormitorio, la diferencia es aún más estrecha, con un dividendo de $ 434.482 frente a un arriendo de $ 440.969.
El mejor resultado regional está en departamentos de dos dormitorios y un baño. En ese caso, el valor promedio de compra llega a UF 2.524, el dividendo estimado a $ 430.390 y el arriendo mensual a $ 507.830, con una brecha positiva de $ 77.440.
El gerente Inmobiliario de Norte Verde, José Ignacio Maturana, apunta a ese factor. “En nuestra experiencia en la Región de Coquimbo, la clave está en identificar ubicaciones con demanda sostenida y atributos difíciles de replicar, como proyectos con buena conectividad, cercanía a servicios, equipamiento urbano y, especialmente, aquellos emplazados en primera línea de mar o en sectores con alto atractivo turístico”.
Para el ejecutivo, el precio de entrada ya no basta. Hoy el inversionista también mira si la propiedad puede sostener ocupación en el tiempo, apoyada en polos turísticos, estudiantiles o productivos, como ocurre con la minería en algunas zonas.
Señales mixtas en el sur
La ampliación del análisis hacia el sur deja una lectura menos pareja. Hay regiones donde el arriendo todavía paga el dividendo en algunos formatos, pero también zonas donde la relación ya no alcanza para cubrir el crédito hipotecario.
Los Lagos destaca con dos cruces positivos. En casas de dos dormitorios y un baño, el dividendo promedio llega a $ 458.526 y el arriendo a $ 510.183. En departamentos de dos dormitorios, la diferencia es mayor, con un dividendo de $ 444.031 y un arriendo de $ 524.909.
En Aysén, el único formato medido también aparece favorable. Un departamento de dos dormitorios y un baño tiene un dividendo estimado de $ 477.453 y un arriendo promedio de $ 565 mil, con una brecha positiva de $ 87.547.
En Biobío, el resultado es más ajustado. Los departamentos de dos dormitorios registran un dividendo promedio de $ 472.338 y un arriendo de $ 477.657, apenas $ 5.320 por sobre el pago hipotecario. En casas y departamentos de un dormitorio, en cambio, el dividendo supera al arriendo.
En La Araucanía, los dos formatos analizados quedan bajo el dividendo. En departamentos de un dormitorio, el arriendo promedio llega a $ 398.115, frente a un dividendo estimado de $ 480.181. En departamentos de dos dormitorios, el arriendo alcanza $ 441.173 y el dividendo sube a $ 500.303.
Los Ríos también muestra números negativos. En departamentos de un dormitorio, el dividendo estimado llega a $ 533.724 y el arriendo a $ 515.385. En unidades de dos dormitorios, la diferencia es más amplia, con un dividendo de $ 610.117 frente a un arriendo mensual de $ 533.696.
Renta corta y segunda vivienda
Aunque el sur aparece con resultados más dispares en el cruce directo entre arriendo y dividendo, algunas ciudades mantienen atractivo por otros factores. La renta corta, el turismo y el uso de la propiedad como segunda vivienda han ganado peso en mercados como Puerto Varas y Villarrica.
El gerente Comercial de Inmobiliaria Altas Cumbres, Enrique Loeser, apunta a ese cambio. “Además de la renta residencial tradicional, hemos observado un creciente interés por la renta corta, particularmente en estas ciudades, donde la llegada constante de turistas y nuevos residentes ha generado oportunidades interesantes para los inversionistas. Se trata de un fenómeno relativamente nuevo que está impulsando la demanda por departamentos bien ubicados, permitiendo acceder a rentabilidades que hoy se sitúan entre 6% y 7%”.
A eso se suma otro factor. En estas zonas, parte de los compradores no mira solo el retorno financiero, sino también la posibilidad de usar la propiedad como segunda vivienda, lo que refuerza el atractivo de estos mercados frente a otras plazas.
¿Dónde invertir entonces?
El estudio muestra que la rentabilidad para renta residencial dejó de depender solo del precio de compra. La ciudad, el formato de la vivienda y la capacidad de atraer arrendatarios pesan más que antes.
Entre las mayores brechas positivas aparecen Antofagasta, con $ 225.826 en departamentos de un dormitorio; Arica y Parinacota, con $ 216.503 en el mismo formato; Atacama, con $ 184.776 en departamentos de dos dormitorios; y Antofagasta nuevamente, con $ 153.494 en unidades de dos dormitorios.
En el otro extremo, las mayores brechas negativas se observan en departamentos de un dormitorio en Valparaíso, donde el dividendo supera al arriendo en $ 86.078; La Araucanía, con una diferencia negativa de $ 82.066 en el mismo formato; y Los Ríos, con $ 76.421 bajo el dividendo en departamentos de dos dormitorios.
Para Olavarría, de Tinsa by Accumin, la oportunidad ya no está solo en encontrar una propiedad barata, sino en elegir proyectos con demanda real y buena ubicación
“Bajo este escenario, más que buscar únicamente precios de entrada atractivos, los inversionistas deberían priorizar proyectos ubicados en sectores con atributos que faciliten la vida cotidiana de este perfil de usuario. La conectividad, el acceso al transporte público, la cercanía a polos laborales, centros educacionales, comercio, servicios de salud y espacios de recreación son factores que inciden directamente en la capacidad de una propiedad para atraer y retener arrendatarios”.
En regiones, esa lectura toma más fuerza. Con una oferta más acotada y una demanda concentrada en sectores bien ubicados, la conectividad, los servicios y la cercanía a polos laborales o turísticos pueden marcar la diferencia entre una propiedad con alta ocupación y otra que no logra sostener su renta.
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Camila Bejarano corresponsal Zona Norte
