Dos AGF nacionales y un importante gestor de proyectos inmobiliario de Estados Unidos se preparan para dar el puntapié inicial a una nueva alianza que llega al mercado. Se trata de las chilenas Bci Asset Management, Link Capital Partners y la estadounidense Greystar, que se unieron para desarrollar un programa de inversión en el segmento multifamily en EEUU.
Al igual que los grandes inversionistas institucionales de Estados Unidos, la iniciativa dará a Bci y Link un acceso prioritario y preferencial a la cartera de proyectos de Greystar, el mayor desarrollador de multifamily en EEUU, con más de 25 años de experiencia, presencia en 238 mercados y 800 mil unidades administradas.
Contactados por DF, Bci y Link señalaron que inicialmente esperan invertir entre US$ 100 y US$ 150 millones anuales en el desarrollo de proyectos multifamily a través de distintos fondos de inversión.
La iniciativa busca crear una recurrencia de oferta de fondos inmobiliarios monoactivos, es decir, que invertirán en un solo proyecto, y con una duración máxima de operación de cada vehículo de cuatro años.
El acuerdo incluye que en cada uno de los fondos, Greystar coinvertirá 10%, “lo que permite alinear los incentivos entre el desarrollador y los inversionistas”, destacaron en un brief enviado a sus potenciales inversionistas.
En tanto, el programa espera acumular en cuatro años una inversión total de US$ 400 millones a US$ 600 millones en patrimonio gestionado.
Los potenciales inversionistas podrán utilizar las plataformas internacionales de Bci y Link Capital Partners para invertir a través de un feeder local, el cual será un fondo de inversión no rescatable, y mediante un vehículo offshore domiciliado en Islas Cayman.
Primer fondo "garden" en Phoenix
El programa iniciará sus operaciones con "Multifamily Greystar Bci Link", el primer fondo de inversión estructurado por Bci, Link y Greystar, con el que buscan reunir US$ 43 millones y dar el puntapié inicial a la alianza.
El nuevo vehículo, tiene un vencimiento hacia el año 2027 y participará en el levantamiento y estabilización de un proyecto multifamily en Phoenix, en el estado de Arizona.
Desde los gestores destacaron que la ciudad en 25 años pasó de 500 mil habitantes a 5 millones, recibiendo una importante migración desde California y el resto de la costa oeste.
El activo inmobiliario consta de 370 unidades de estilo “garden”, es decir, construcciones de dos a tres plantas y jardines paisajísticos, situados en los suburbios, con 218 de un dormitorio y 152 de dos habitaciones.
En cuanto a sus dimensiones, el proyecto consta de 30.565 metros cuadrados habitables, unos 82,6 m2 por inmueble, edificados en dos parcelaciones de un paño de uso mixto de propiedad de Greystar, el contempla el desarrollo residencial, comercial, sanitario e industrial en un barrio consolidado de Phoenix.
La iniciativa prevé retornos de entre un 15% a 16% en dólares después de impuestos, y se podrá invertir a través de un fondo local, el cual será un fondo de inversión no rescatable con duración de 4 años, y mediante un vehículo offshore en Islas Cayman.
Inversión total
La inversión total para el proyecto alcanza los US$ 108 millones, de los cuales un 10% será aportado por Greystar y unos US$ 43 millones serán reunidos por el vehículo de Bci y Link.
Mientras que los US$ 59,2 millones restantes serán financiados vía apalancamiento, para el cual "el posicionamiento de Greystar le permite tener mejores condiciones de financiamiento", destacaron desde las AGF nacionales.
Los inversionistas podrán ingresar a los fondos -local y offshore- mediante la Serie I, de un aporte mínimo de US$ 1 millón y una comisión fija del 1% (IVA incluido) por sobre el capital invertido; Serie A, reservada para compromisos desde los US$ 500 mil y con una remuneración del 1,4% (IVA incluido); y la Serie B, para inversiones de al menos US$ 100 mil y una fee de 1,8% (IVA incluido).
Además, los vehículos contemplan una Serie ADC, reservada para quienes mantengan vigente un mandato de administración de cartera con Bci AM, la cual no posee un requisito de monto mínimo de inversión, y que operará con una comisión del 1,0% (IVA incluido).
Actualmente, el fondo se encuentra en periodo de roadshow a potenciales inversionistas hasta el próximo 30 de junio. En tanto, el plazo de firma de promesas será del 3 al 7 de julio.
El libro de órdenes ya se encuentra abierto y será por orden de llegada hasta completar los US$ 43 millones del fondo.
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