Si bien las ayudas impulsadas en los últimos años para reactivar la demanda y la oferta en el sector inmobiliario buscan generar un efecto positivo, no serían suficientes, pues no ayudarían a mitigar del todo los riesgos a corto y mediano plazo en la industria, que seguirán presentes. Esta es la conclusión a la que llegó la clasificadora ICR en el último reporte sectorial de febrero de este año, en el cual analizó distintos programas de ayuda y determinó que mientras no ocurra una normalización de factores económicos, como la inflación, el sector no se fortalecerá y la accesibilidad a viviendas seguirá siendo limitada.
El informe hace un recuento de los últimos años y sostiene que hasta antes del estallido social, el sector inmobiliario en el país “se venía desarrollando en un entorno altamente beneficioso, con altos niveles de promesamiento, indicadores de velocidad de ventas y desistimientos, y una atractiva oferta hipotecaria”. Y destaca que los niveles de inflación “dentro del rango objetivo del Banco Central” generaban un escenario atractivo tanto para la demanda, como para el lanzamiento de proyectos por parte de la oferta.
Y es en este contexto que, tras la pandemia y las restricciones financieras para acceder a una vivienda propia, el informe se centra en la creación de programas estatales por parte de las autoridades para ayudar tanto a la oferta como a la demanda.
Desde ICR plantean que pese a la implementación de ayudas como el Fondo de Garantías Especiales, el Programa de Garantías de Apoyo a la Construcción y el Programa de Garantías de Apoyo a la Vivienda, aún persisten desafíos para el sector. Esto, “considerando que las decisiones restrictivas para los lanzamientos podrían afectar el stock de viviendas terminadas en el mediano plazo, sumado a que los costos se mantienen en niveles altos, y persiste la incertidumbre en lo económico, político y normativo”.
En un primer análisis y en lo que respecta al Programa de Garantías de Apoyo a la Construcción, desde ICR lo evalúan como favorable para la industria, ya que debiese impactar positivamente en empresas que han experimentado un mayor riesgo de liquidez ante las dificultades de obtención de financiamiento. Pero mencionan que pese a lo anterior, el alcance de la política recién podrá ser determinado con mayor exactitud una vez se publique el reglamento, y que también dependerá de la disponibilidad de este tipo de producto por parte de la banca.
Mientras que en cuanto al programa que busca reactivar la demanda, la clasificadora estima que debiese ser beneficioso en el sentido de reducir de las barreras para el acceso a financiamiento que enfrentan potenciales compradores de viviendas. Pero que la evaluación del programa y su efectividad están sujetas tanto a “las disposiciones contenidas en el reglamento, como a la masificación del producto bancario que incluya la garantía estatal sobre el 10% del valor de la vivienda”.
“En este último caso, estimamos que esto no debiese representar una dificultad adicional para las instituciones financieras, puesto que la banca mantendría su nivel de riesgo, vale decir, no necesitaría flexibilizar sus políticas crediticias para financiar un 90% de la propiedad”, sostienen desde ICR.
Acceso limitado a la vivienda
Bajo este escenario, el reporte destaca los programas de reactivación, pero es claro en mencionar que se mantiene una serie de riesgos para el corto y mediano plazo. Y que a pesar de que las proyecciones indican que estos debiesen tener una incidencia positiva para la industria, ya que reducirían las barreras de acceso al financiamiento, tanto para la oferta como para la demanda, “en ningún caso representarían per se un fortalecimiento de la industria”.
“En específico, la fuerte fluctuación de la demanda durante los últimos años ha tornado más desafiante las decisiones de inversión por parte de las inmobiliarias (...), pero una recuperación de la compra de viviendas podría encontrarse en el mediano plazo con un stock acotado de producto terminado, a raíz de los bajos lanzamientos actuales”, explica la firma.
Y añade que si bien las alzas de costos se han moderado, estos se mantienen en un nivel alto. Y que la capacidad de las inmobiliarias para traspasar los mayores costos vía ajustes de precio “es prácticamente nula en este contexto de bajo nivel de ventas, aun cuando los precios de las viviendas se encuentren indexados a la inflación”.
“Mientras no exista un claro retroceso del nivel inflacionario que permita fortalecer la posición como sujeto de crédito de los clientes con la banca, la accesibilidad a viviendas seguirá siendo limitada”, concluye el documento.
Los programas estatales bajo la lupa de ICR
- El reporte analiza tres ayudas impulsadas por el Estado:
- Fondo de Garantías Especiales: Está destinado a entregar garantías a la oferta y demanda del sector construcción e inmobiliario. Estos programas podrán entregar financiamientos por el plazo de 12 meses posteriores a la primera licitación efectuada. Y el aporte fiscal inicial al Fondo sería de US$ 50 millones.
- Programa de Garantías de Apoyo a la Construcción: A este beneficio podrán optar aquellas empresas constructoras e inmobiliarias cuyas ventas netas anuales superen las UF 100.000 y no excedan UF 1.000.000. La garantía tiene un plazo máximo de 12 años.
- Programa de Garantías de Apoyo a la Vivienda: El programa considera una garantía máxima sobre el 10% del valor de la vivienda a adquirir. Está enfocado a personas naturales que estén financiando con crédito hipotecario la primera vivienda, la cual no puede tener un valor superior a las UF 4.500. La garantía tiene un plazo máximo de 10 años.
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