El veranito de San Juan que vivió el mercado inmobiliario durante 2015, producto del anuncio de un IVA a la construcción llegó a su fin.
Así lo mostraron las cifras de ventas durante el primer trimestre en el Gran Santiago, elaboradas por GfK Adimark junto a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que evidenciaron una caída de 46% en las transacciones, la mayor disminución desde el último cuarto de 2008, en plena crisis financiera global.
En específico, en el período analizado se vendieron 8.471 viviendas nuevas, equivalente a una disminución de 45,9% respecto al trimestre anterior y de 18% en un año.
Del total de transacciones, 88% correspondió a departamentos y el restante 12% a casas. En el 2000, la composición era 49% casas y 51% departamentos.
El grueso de la venta, un 56,4%, se concentró en unidades por debajo de 3.000 UF.
En GfK Adimark comentaron que la caída era esperada por el aumento explosivo que produjo la entrada en vigencia del IVA y estos niveles de venta se asemejan a los de 2012 o 2013.
“La gente adelantó su decisión de compra y veíamos que durante todo 2015 tuvimos cifras nunca antes vistas en el sector inmobiliario”, sostuvo el gerente de Estudios Territoriales de GfK Adimark, Javier Varleta.
Por su parte, el director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, señaló que la fuerte venta de departamentos el año pasado estuvo influenciada por la participación de inversionistas en el mercado, pero que debiera disminuir.
“La irrupción bastante agresiva del inversionista en ese tipo de productos (departamentos chicos) va a repercutir en el arriendo de esos productos con toda seguridad. El mercado de arriendos no es insensible a la oferta. Si duplicas la oferta, obvio que bajarán los arriendos y si bajan los arriendos la tentación de seguir invirtiendo en ese tipo de productos va a descender porque la rentabilidad esperada será inferior”, dijo.
Caen ventas en blanco
Otro de los efectos del IVA en la construcción fue el aumento de la compra en blanco. En el último trimestre del año pasado se vendieron 4.276 unidades en este estado, mientras que durante los primeros tres meses del 2016 cayó a 1.752 viviendas, es decir, una disminución de 59%.
”El discurso de las inmobiliarias de comprar unidades sin IVA hasta el 31 de diciembre de 2015 hizo que en la segunda mitad del año explotara fuertemente este segmento de venta. El inversionista lo veía también como una alternativa para tener una plusvalía”, explicó Varleta.
“Estaba bastante de moda que mucha gente se refugiara en términos de inversión en el sector inmobiliario”, añadió.
Precios aumentan
La tendencia que sí se mantendrá en el mercado es el aumento en los precios de los departamentos. El precio promedio de las viviendas en el primer trimestre de este año fue de 4.400 UF, mientras que el periodo anterior fue de 4.200 UF, equivalente a un aumento de 4,7% en valor.
El alza provino en especial por las viviendas en altura. El valor del m2 se ubicó en 65,2 UF para los departamentos, lo que se compara con los cerca de 38 UF de 2010. En las casas, el promedio fue de 51,5 UF/m2.
Los aumentos en los precios, explicaron, tienen dos fundamentos: el traspaso del cobro del IVA para la nueva oferta y la disponibilidad de unidades.
Varleta proyectó que los precios de los departamentos seguirán subiendo y las comunas de Ñuñoa, San Miguel, Vitacura, Santiago y Las Condes son las que más han enfrentado estas alzas. “Los precios seguirán aumentando, pero no con la pendiente que veníamos observando en la medición anterior”, sostuvo.
“Las comunas en las que más sube el precio son aquellas en que en los próximos 12 a 15 meses están con muy poca oferta”, añadió.
A su vez, Domínguez agregó que “no existen influencias estructurales en los costos, salvo el suelo, que es lo único que podría alterarse, por lo que el precio se va a mover en función de los meses para agotar stock. Si ese período comienza a crecer muy fuertemente, los precios pueden golpearse, pero con estos niveles de ventas difícil que ocurra”.
Añadió que sí se puede moderar el ritmo del alza, pero recalcó que los factores macroeconómicos, pese a la debilidad de la economía, no han cambiado lo suficiente para afectar al negocio.
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