Durante los últimos años, la conversación en el mercado inmobiliario estuvo dominada por la falta de financiamiento.
Hoy el escenario es distinto: la liquidez volvió, pero no de manera transversal. Mientras algunos desarrolladores siguen enfrentando dificultades para acceder a capital, un grupo de inversionistas institucionales ha retomado con fuerza, pero de manera selectiva.
Ese es el principal diagnóstico que hizo a DF el gerente general de GPS Property, Joaquín Brahm, firma que hace dos décadas nació en Chile como una corredora de propiedades comerciales y que, con el tiempo, amplió su oferta incorporando asesorías en financiamiento y M&A.
“Por años, la conversación del sector inmobiliario chileno giró en torno a la liquidez, las tasas y la permisología. Hoy, la liquidez volvió, pero no para todos, y esa asimetría está redibujando quién puede crecer y quién queda esperando”, sostuvo el ejecutivo.
A su juicio, detrás de este nuevo ciclo existen tres grandes actores que concentran los recursos disponibles del mercado: AFP, las compañías de seguros y family offices.
Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property. Foto: Julio Castro
El apetito institucional
En el caso de las AFP, Brahm afirmó que se transformaron en protagonistas del mercado de bonos del sector, favorecidas por un escenario de mejores tasas y un renovado dinamismo en las colocaciones de deuda.
Como ejemplo de este dinamismo, mencionó la reciente emisión de Cencosud Shopping, que levantó UF 2,5 millones (unos $ 102 mil millones) a un plazo de 30 años. A ello se suma la colocación de UF 1 millón del fondo Asset Rentas Residenciales ($ 41 mil millones) y otra emisión por UF 1 millón realizada por Megacentro a 10 años.
“Este mercado de bonos está controlado por las AFP”, precisó.
Otro de los motores del financiamiento de largo plazo son las compañías de seguros de vida. Durante 2025, la industria alcanzó un récord en la venta de rentas vitalicias por UF 135,2 millones (unos US$ 6.017 millones), lo que incrementó la necesidad de invertir esos recursos en activos de largo plazo.
“Las compañías de seguro están con mucha necesidad de liquidez, y eso hace que tengan más presión por colocar en instrumentos, y el mundo inmobiliario es un muy buen receptor de este tipo de inversiones”, afirmó.
Ese mayor apetito ya se refleja en sus carteras. Las inversiones inmobiliarias de las aseguradoras alcanzaron los US$ 22.330 millones, un alza de 18% anual, y equivalente al 27,9% de sus inversiones totales, lideradas por MetLife, Penta y Consorcio.
“Estamos viendo a compañías de seguros financiar a 30 años y a tasas bajo UF +5%. También, se están ampliando a sectores que antes no miraban, como salud y educación, además de los tradicionales como oficinas, retail y bodegas”, explicó.
Fondos de deuda privada
El tercer canal de liquidez proviene de los fondos de deuda privada. Según explicó Brahm, si bien la banca ha comenzado a recuperar gradualmente su apetito por el sector inmobiliario, “han dejado un espacio estructural en proyectos que antes financiaban y que ya no lo hacen. Es ahí donde aparece el mundo de deuda privada”.
De acuerdo con el ejecutivo, estos fondos administraban cerca de US$ 6.500 millones al cierre de 2025, un monto 30% superior al de hace cinco años y casi 10 veces mayor al registrado una década atrás.
Y explicó que quienes son los mayores aportantes de esta industria son family offices y los inversionistas de altos patrimonios.
“Todo el financiamiento alternativo de proyectos hoy tiene mucho apetito del mundo de los family offices, porque son proyectos en los que tienen prioridad de pago y retornos atractivos”.
Ese mayor interés también está impulsando un cambio de manos entre los activos inmobiliarios. Según Brahm, muchos proyectos que completaron su ciclo de rentabilidad están siendo vendidos a otros institucionales. También, ocurre que “familias desarrolladoras de activos inmobiliarios, en la lógica de diversificar su capital, han ido vendiendo estos activos”.
Nuevo mapa
Sin embargo, Brahm explicó que estos actores -AFP, seguros y family offices- hoy son más selectivos al escoger los proyectos de inversión, dejando rezagados a aquellos que signifiquen mayor riesgo, los que, a su jucio, son los que tienen “menor profundidad de mercado”.
A modo de ejemplo, calificó como “riesgosos” a activos como bodegas clase 2, oficinas en Santiago centro, Providencia (más hacia el centro) y La Dehesa -por menor ocupación de oficinas-, además de proyectos habitacionales emplazados en zonas con mayores problemas de seguridad y complejidades en materia de permisos.
En el extremo opuesto, los inversionistas están privilegiando desarrollos de renta habitacional y oficinas ubicadas principalmente en el sector oriente de Santiago.
El renovado interés de estos inversionistas institucionales también se ha traducido en un mayor dinamismo para GPS Property, que acumula 30 transacciones, además de otros 15 mandatos actualmente en ejecución.
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