En sus primeros pasos está la AGF de BTG Pactual para crear un nuevo fondo de inversión que apostará por activos inmobiliarios, ya no sólo en Chile -como sus dos primeros vehículos- sino que también en Perú y Colombia.
Carlos Saieh, gerente de activos reales de la firma, cuenta que la iniciativa aún no puede ser considerada un fondo, porque están en una etapa temprana, "definiendo la estructura, dónde domiciliarlo, qué vehículos tener en cada país. Todo eso depende de los inversionistas que estén más interesados".
El nuevo fondo
Hasta ahora, el plan que manejan es que el fondo invierta en un mix de desarrollos inmobiliarios comerciales, desde oficinas, retail y bodegas. Según comenta Augusto Rodríguez, gerente de activos inmobiliarios, también analizan desarrollar proyectos greenfield, y comprar activos ya operando.
La razón detrás de esta estrategia es que no hace sentido invertir en un sólo tipo de activo, por los tamaños relativos de cada país. "Si uno se enfoca en hacer un sólo producto, se cierra a un espectro de inversión muy pequeño y se termina haciendo malos negocios. Por eso preferimos ser más", complementa Saieh.
Respecto del tamaño del fondo, éste aún no se ha definido, pero "en nuestra experiencia, menos de
US$ 250 millones, con ese tipo de mandatos y para este tipo de inversionistas, es difícil", dice el gerente de activos reales.
La estrategia
Crear un vehículo como éste responde a tres razones. Primero, dada la presencia de BTG en estos países con equipos especializados que conocen estos mercados. Luego, porque "tiene lógica agrupar estos tres países y tener un fondo con una estrategia común. Y no sólo hace sentido por el equipo y la experiencia local que tenemos, sino para hacer una inversión atractiva para nuestros inversionistas globales, que requieren un monto de inversión más grande (...). Para ellos hace más sentido mirar la región como un todo".
La tercera razón es que estos países tienen dinámicas parecidas en el mercado de rentas inmobiliarias. "Sus ciclos están relativamente sincronizados. Por lo tanto, los próximos dos o tres años se ven atractivos para invertir en esta clase de activos", dice Saieh.
El mercado chileno
La semana pasada la AGF de BTG Pactual anunció que había arrendado 33% de su edificio Plaza Manquehue (ver recuadro). La jugada sorprende, en momentos en que el mercado inmobiliario de oficinas atraviesa un ciclo a la baja, con la vacancia subiendo. "Las cosas se han puesto más lentas, antes la gente cerraba más rápido los contratos de arriendo, cuando estaba más dinámico el mercado", asegura Saieh.
Y las principales variables de la industria se han visto afectadas. De paso, en algunas áreas los precios han bajado. Y aunque BTG no ha tenido que reducir el precio de los arriendos de sus activos, sí han dejado de subir. "Teníamos expectativas de mejorar los precios, pero hemos tenido que mantenerlos", cuenta Rodríguez.
¿Cuánto durará esta situación? Saieh señala que "este desequilibrio entre oferta y demanda, generalmente, duran tres años a cuatro años. Ya llevamos año y medio fácilmente en este desequilibrio, así que queda un año más de vacancia subiendo". Rodríguez prevé que la vacancia llegue a "niveles de 13% a 14% el próximo año".
Respecto del impacto que podrían tener los 15 mil m2 del Costanera Center que saldrán al mercado, los ejecutivos dicen que esto ya está internalizado, además, como estos m2 representan un edificio chico para esta zona –donde un edificio normal tiene 20 a 22 mil m2- no habrá grandes efectos.
El fondo Rentas II
Augusto Rodríguez destaca que con el arriendo de 5.200 m2 del edificio Plaza Manquehue la vacancia de espacios del fondo Rentas II se reducirá en 25% y de paso, traerá beneficios a los inversionistas. "Eso se traduce en que el dividendo debería subir entre 18% y 20%, solo por este arriendo", señala. "Eso sin contar las operaciones en las que estamos trabajando y que van a aumentar esos números", agrega.
Los otros activos que componen este fondo son un edifico en Ciudad Empresarial (que es chico y donde también cerraron el arriendo del 15% de ese edifico), y luego la Torre Amunátegui, que se emplaza en el centro, además de bodegas y un centro médico en Concepción. El ejecutivo comenta que en unos 12 a 18 meses el fondo debería tener una vacancia en régimen.
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