La caída de las tasas hipotecarias a niveles no vistas desde 2021 y promediando 3,96%, no ha sido suficiente para reactivar la demanda de créditos hipotecarios.
Aunque el costo de los préstamos se ha moderado en 2026, en la industria coinciden en que el principal problema hoy está en la demanda.
El alza en los precios de las propiedades, mayores exigencias crediticias y una menor capacidad de ahorro de los hogares han elevado las barreras de entrada, especialmente para reunir el pie exigido por la banca, generalmente del 20% del valor de la vivienda.
“Mientras la tasa promedio de créditos hipotecarios ha caído 125 puntos base (pb) desde su máximo (5,21% a 3,96%), el flujo de colocaciones se mantiene básicamente igual. Esto tiende a apoyar la hipótesis de que se trata de un problema de demanda más que de oferta”, planteó a través de su cuenta de X el economista jefe de Scotiabank Chile, Jorge Selaive.
El subgerente de producto de Banco Internacional, Felipe Arias, añadió a DF que “muchas personas tienen interés en comprar una vivienda e incluso capacidad de pago en el largo plazo, pero enfrentan dificultades para asumir la carga financiera inicial que implica un crédito hipotecario”.
En este contexto, una de las herramientas que ha ganado protagonismo para dinamizar el negocio es el Fondo de Garantías Especiales (Fogaes), un mecanismo estatal mediante el cual el Estado entrega una garantía parcial a los bancos para respaldar créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas nuevas de hasta UF 4.000.
Lo anterior, permite a los bancos financiar hasta el 90% del valor de la propiedad y, con ello, reducir el monto que debe aportar el comprador como pie.
“Este programa se complementa con el subsidio a la tasa hipotecaria, que rebaja la tasa del crédito y ayuda a mejorar el dividendo mensual. En conjunto, ambas herramientas no eliminan la evaluación bancaria, pero sí pueden mejorar las condiciones de acceso”, planteó el gerente inmobiliario de Enlace Inmobiliario, Rodrigo Krebs.
Por su parte, el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, afirmó que “su costo fiscal es muy bajo y, al mismo tiempo, resuelve la principal restricción para la compra de una vivienda: el pago del pie”. Pero, añadió que el alcance del programa es limitado para las viviendas de más de UF 4.000, segmento en el que el acceso se restringe y la demanda se debilita. A su juicio, “extender la garantía Fogaes a compras de vivienda hasta UF 6.000 hasta UF 8.000, es la medida más eficaz”.
A ello, sumó la reducción de costos mediante una disminución de la permisología y una baja en el costo de los terrenos, permitiendo una mayor cantidad de viviendas en terrenos urbanos.
Destrabar el acceso
En el caso de Banco Internacional, lanzó la iniciativa “Adiós Arriendo”, orientada a quienes buscan comprar su primera vivienda y considera dividendos reducidos en los primeros años y una tasa fija para todo el período del crédito.
A esto se suman estrategias impulsadas por las inmobiliarias. Entre las más utilizadas destacan los planes para pagar el pie en cuotas, descuentos comerciales, apoyo en gastos operacionales y facilidades asociadas a proyectos en blanco o verde, donde el plazo de entrega permite distribuir el desembolso durante varios meses.
“El acceso se está destrabando cuando se combinan tres elementos: una tasa más conveniente, un dividendo compatible con el ingreso del hogar y un mecanismo que alivie el esfuerzo inicial del pie”, concluyó Krebs.
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