Las recientes emisiones de bonos de firmas vinculadas al sector inmobiliario nacional (en concreto, Megacentro e Independencia) estarían evidenciando una mejora en una industria que se vio sumamente afectada tras la pandemia.
Así lo estima Francisco Saval, consultor del Área de Estudios de Colliers, intermediadora que acaba de publicar un reporte que reveló que todas las tasas de descuento inmobiliarias presentaron una baja en el segundo trimestre del año, situación que no se daba desde el cuarto trimestre de 2022. De manera especial, se destaca la tasa de la industria de hoteles, con más de 30 puntos base de descenso.
Además, este trimestre se registra el promedio de las tasas más bajas en el último año, con un 6,84% al considerar cada una de las sub industrias, excluyendo senior housing y self storage, de las que solo se tienen datos del último año.
La tasa de descuento o tasa de retorno es la principal referencia que utilizan los entes del mercado para evaluar una inversión.
Ésta toma en consideración tanto el retorno que exigen los inversionistas como la tasa a la cual financian sus proyectos. En síntesis, es el porcentaje de ganancias esperado de un activo o de cualquier inversión, tomando en cuenta su riesgo.
“En el segundo trimestre de 2024 se registran bajas en todas las sub industrias inmobiliarias. Esto se debe a la disminución del premio por riesgo de mercado, el cual descendió en torno a 70 puntos base, lo que implicó una baja considerable en el costo de patrimonio de cada sub industria”, destaca el informe de Colliers.
Dentro de las principales variaciones de las tasas de descuento durante el segundo cuarto del año, además de hoteles, se encuentran las sub industrias de desarrollo, oficinas y retail, con disminuciones de 33, 12, 12 y 11 puntos base respectivamente.
A pesar de que todas las tasas bajaron, en las otras sub industrias la disminución no fue muy amplia, siendo de cuatro puntos base para Industrial, tres para multifamily, uno para self storage y cinco para senior housing.
De esta manera, y por sub sectores, las tasas de descuento al segundo trimestre fueron de 6% en multifamily; 6,17% industrial; 6,37% comercial; 6,45% oficinas; 8,10% hoteles, 8,33% desarrollo, 6,55% self storage y 7,64% senior housing.
Los indicadores se encuentran muy alejados de los valores pre pandemia, donde oscilaban en torno al 5,2% y 5,5%.
Proyecciones
¿A qué factores se atribuye que todas las tasas hayan bajado? “La principal causa de la disminución de cada una de las tasas de descuento se debe a la disminución del premio por riesgo de mercado, lo que es causa de una mayor estabilidad económica y aumento de la confianza de los inversores, que viene de la mano con las bajas de las tasas de interés tanto a nivel local como mundial. En Chile y el mundo se ha logrado un mayor control de la inflación y además se ve más lejana la posibilidad de un nuevo retiro (de fondos de pensiones), lo que permite estar más positivos”, dice Francisco Saval de Colliers.
A juicio del experto, el promedio de tasas más bajo del último año estaría evidenciando una mejora en el sector. “La industria inmobiliaria se está recuperando, provocando que este tipo de activos sean más atractivos para los diferentes inversionistas, por lo que creemos que es una gran oportunidad para comprar este tipo de activos, antes que las tasas continúen disminuyendo y de tal manera aumente el precio de los activos. Estos números están en línea con las últimas emisiones de bonos del sector (Megacentro e Independencia)”, asegura.
Según el análisis de la consultora, hay nuevos argumentos a nivel internacional que podrían continuar con una tendencia a la baja de las tasas, como es la inflación presentada en Estados Unidos, la cual ya comienza a mostrar signos de una pronta recuperación.
Junto a esto, destaca que las dinámicas y desafíos actuales en cada sector se reflejan en estos movimientos, que delinean las tendencias y áreas de interés para los próximos periodos.
A principios de agosto, Megacentro informó que retornó al mercado de capitales luego de cuatro años. El grupo de empresas dedicadas a la gestión inmobiliaria calificó de exitosa la emisión de su bono por casi US$ 40 millones tras su última operación de este tipo en 2020.
Antes, el fondo de inversión Independencia Rentas Inmobiliarias -administrado por Independencia AGF- concretó la colocación de su cuarta emisión de bonos en el mercado por unos US$ 50 millones, buscando refinanciar el vencimiento de los bonos Serie F durante este año.
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