Hablar de impuesto territorial -o contribuciones de bienes raíces- en muchos casos es sinónimo de dolor de cabeza para muchas personas.
El tributo, a beneficio municipal y que grava las viviendas con un avalúo fiscal superior a $ 47.360.490 -en el proceso de 2022-, ha sido objeto de polémica en los últimos años debido al fuerte incremento en los valores de las propiedades, el alza en la cuota trimestral de contribuciones y la escasa información respecto a cómo el Servicio de Impuestos Internos (SII) realiza el proceso que deriva en los cobros.
Esto último podría estar llegando a su fin. O, al menos, para aquello está trabajando el organismo dirigido por Jorge Trujillo.
La entidad ha continuado avanzando en un proceso iniciado en septiembre de 2025 con dos objetivos: por una parte, aumentar el nivel de transparencia respecto a la forma en que se calcula el valor de las propiedades; y por otra, actualizar la metodología de cálculo para así reflejar de mejor manera los distintos cambios en el mercado inmobiliario y en las ciudades y barrios en los últimos cuatro años.
En dicho trabajo, que fue recogido por el nuevo director, ya se han ido tomando definiciones clave de cara al proceso de reavalúo habitacional que comenzará a regir el 1 de enero de 2027, y cuyas primeras cartas con el resultado -y giro o exención de contribuciones- comenzarán a llegar a las viviendas a partir de abril.
¿Implicarán los cambios automáticamente una rebaja en las cuotas y el valor de las propiedades? Desde el SII señalaron que aquello depende de diversos factores que entran en juego a la hora de realizar el cálculo, como por ejemplo el valor de las transacciones inmobiliarias en barrios y manzanas específicas durante los últimos cuatro años; la calidad de los materiales utilizados en las edificaciones; y de la mejora o el deterioro del espacio urbano, como la llegada de transporte o comercio, o por el contrario un auge de los terrenos abandonados o la instalación de industrias o recintos penitenciarios, por citar solo algunos.
Para calcular las contribuciones de bienes raíces, el SII realiza el reavalúo de propiedades agrícolas cada cuatro años. La última fue en 2022.
Una de las sesiones de la mesa de trabajo encabezada por el SII en la materia.
Cambian cálculos
En 2022, el organismo catastró 7.488.328 roles de propiedades, correspondientes a 4.318.049 propietarios, desplegados a lo largo de 345 comunas en todo el país.
Esto implica que el SII realiza un estudio de valores de terrenos y construcciones para los bienes raíces clasificados en la serie no agrícola, lo que puede originar modificaciones en el avalúo fiscal y/o giro de contribuciones de cada propiedad.
Hecha la explicación, el SII definió eliminar algunos de los coeficientes que inciden en el valor de las propiedades y en los avalúos, fruto de una mesa de trabajo que convocó en septiembre de 2025 con distintos actores clave.
El primero en salir de la ecuación es el factor de “localización comunal del inmueble”, siendo innecesario porque dicho coeficiente ya se recoge en los valores de suelos de cada comuna, reflejando mejor las diferencias de valor y plusvalía entre localidades.
Desde septiembre de 2025 se viene realizando un trabajo con una mesa técnica, instancia que ahora será permanente para cada reavalúo.
También se remueve el “factor de altura” aplicado a los terrenos, trasladándose hacia las construcciones desde siete pisos mediante factores que se hacen eco del valor de inmuebles en altura, lo que permite reflejar que este tipo de edificaciones presentan mayores costos de realización a medida que aumenta el número de niveles, ya que se incrementan las exigencias estructurales, técnicas y operativas.
La mesa también ha avanzado en la depuración y modificación de los atributos de la guía técnica de construcciones, con lo que -por ejemplo- no incidirán en el factor de cálculo el uso de materiales como termopaneles o la existencia de algunos elementos de seguridad en los sectores, como cámaras.
El denominado “coeficiente guía” -que es un multiplicador que aplica el SII a una propiedad para corregir ciertas particularidades que la hacen distinta de otras similares- también se retira del cálculo.
Finalmente, se elimina “el coeficiente comercial de Santiago centro” debido a los cambios que se evidencian en el sector en el período estudiado, ya que arriendos de espacios de oficinas en el centro de Santiago han sufrido una baja por la crisis social y la pandemia.
En la mesa participan ambas asociaciones de municipios (AChM y AmuCh); el Ministerio de Vivienda y Urbanismo; la Asociación de Tasadores (Asatch); el Consejo Nacional de Desarrollo Territorial (CNDT); la Cámara Chilena de la Construcción (CChC); y también facultades de la U. de Chile, la UC, la UAI y la Universidad Técnica Federico Santa María.
En mayo de este año Trujillo reactivó esta mesa y decidió que sesione de forma permanente para los próximos procesos de reavalúo.
“Este trabajo conjunto y participativo forma parte de la estrategia impulsada por el SII para avanzar en el desarrollo de procesos cada vez más transparentes y objetivos, que consideren las realidades territoriales del país, potenciando con esto la confianza y comprensión de la ciudadanía respecto de los procesos de avalúos que llevamos adelante”, dijo el director del SII a Diario Financiero.
Nuevo portal y más detalle a partir de abril
Al alero de lo anterior, el SII publicó un nuevo Portal del Impuesto Territorial en su sitio web, que entrega por primera vez más información para facilitar la comprensión de los contribuyentes de cómo se aplica el avalúo de bienes raíces a cada propiedad.
La plataforma detalla las cuatro etapas que determinan el monto a pagar: el avalúo fiscal, el avalúo afecto, la contribución neta anual y el valor de cada cuota. Además, informa sobre los montos y las exenciones existentes.
También incluye ejemplos de cálculo descargables para diferentes tipos de inmuebles: casas, departamentos, estacionamientos, sitios eriazos y propiedades agrícolas de cultivo. Esta herramienta les permite a los propietarios estimar el monto de sus contribuciones según las características de su bien raíz.
No es lo único: a partir de abril y con la carta del resultado del reavalúo, el contribuyente podrá acceder de forma inédita a más información, como por ejemplo al detalle de cada línea de construcción asociada al bien raíz, identificando atributos tales como clase, calidad, superficie registrada, valor unitario y los distintos factores que intervienen en la fórmula de cálculo.
También podrán consultar el valor unitario asignado al área homogénea donde se emplaza la propiedad, la superficie registrada y los coeficientes aplicados en su determinación. También, el contribuyente tendrá acceso a las muestras del mercado inmobiliario utilizadas para establecer dicho valor unitario.
“Más que una nueva plataforma digital, representa el inicio de una nueva forma de comunicar el trabajo desarrollado por el servicio en materia de avalúos, privilegiando la transparencia, la claridad y la accesibilidad de la información”, detalló el subdirector de avaluaciones del SII, Pablo Muñoz.
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Sebastian Valdenegro
