Por Cristián Torres Erpel
El ministro de Hacienda, Felipe Larraín, hace un par de días descartó “categóricamente” que en Chile exista una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, el ex ministro de Transportes y Telecomunicaciones de la actual administración y quien se desempeñara como gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) entre abril de 2002 y julio de 2006, Felipe Morandé, asegura que ya existe una dinámica propia de especulación financiera y que ahí hay indicios de burbuja, que hay que estar observando muy atentamente.
Por otra parte, el actual decano de la Facultad de Emprendimiento y Negocios de la Universidad Mayor y también ex director de Estudios y economista jefe del Banco Central, plantea, alejado de las proyecciones de mercado, que el escenario externo en 2013 va a ser un poco mejor que el de este año y asegura que la actividad local podría ser similar a la de 2012, incluso podría superar el 5,5%.
- El Informe de Política Monetaria (IPoM) aseguró que el escenario macroeconómico no ha mostrado cambios sustantivos con una demanda interna que se mantiene fuerte ¿Podría esto tener un impacto en los próximos meses?
- Ha habido un crecimiento de la demanda interna por arriba del producto ya hace un par de años y eso es lo que, de alguna forma, se ha traducido en un mayor déficit en cuenta corriente y en una presión, no tanto de los bienes porque la inflación sigue baja, sino que en los precios de los activos, y no tanto, sobre los precios de los activos bursátiles porque esos están bastante alineados con el resto del mundo, sino que sobre los precios de los activos reales chilenos, básicamente los bienes inmobiliarios. Un incremento fuerte de la demanda interna termina repercutiendo en los precios de los bienes inmuebles y esa es una situación que podría llegar a ser preocupante.
- ¿En qué sentido preocupante?
- En el sentido de que observamos un incremento importante en el precio de las viviendas, que acumula ya desde 2004 del orden de 30% a 40% en términos reales, o sea, descontada la inflación. En el caso de algunas comunas incluso estaría más allá de lo que se explica por problemas con la disponibilidad de terrenos o por los propios costos de la construcción, entonces ya tiene una dinámica propia de una especulación financiera y esos son indicios de burbuja que hay que estar observando muy atentamente.
- El presidente del Banco Central habla de “vulnerabilidades financieras” no de una burbuja...
- Lo que pasa es que depende qué entandamos por burbuja. Yo diría que la burbuja se caracteriza por una situación donde hay una inversión de las distintas formas de ahorro que existen en vivienda o en oficinas que vienen alimentadas por la expectativa de un aumento de precio persistente y porque estiman que al comprar esa casa obtendrán una rentabilidad mayor que la que obtendrían en la acciones o en un depósito a plazo. Ese flujo de dinero hacia el sector inmobiliario obviamente presiona la demanda y los precios. Así se forma una especie de escalada de atracción de dinero que sumado al alza va gestando este espiral.
- Los indicadores de colocación hipotecaria siguen indicando una expansión del crédito hipotecario, ¿qué medidas deben tomarse?
- Creo que el Banco Central va a tener que actuar y en ese sentido, puede usar su prerrogativa de fijar límites al monto de la vivienda que se financia con crédito. Actualmente, la mayor parte de los créditos hipotecarios están financiando entre el 80% y el 90% del valor de la vivienda y hay algunos todavía que financian más que ese valor. Eso podría limitarse al 80% histórico y para eso el Central tiene prerrogativas e incluso podría ser selectivo. Hay algunos países donde estas medidas obedecen a las zonas geográficas. Otra cosa importante es que en Chile nunca hemos tenido verdaderamente una burbuja inmobiliaria y esto ha sido básicamente porque se ha tenido la capacidad de expandir los bordes de las ciudades cuando la situación se ha hecho más crítica. Este es un mensaje también para todos los que toman decisiones en esta materia porque parte del incremento en los precios que estamos observando en la actualidad del sector inmobiliario tiene que ver con una menor disponibilidad de suelo y la manera en que la autoridad puede influir sobre esta situación para evitar que se provoque una burbuja y sobre todo, para evitar que los precios de la vivienda suban tanto por arriba del IPC. Es justamente facilitar la expansión de los límites urbanos; en el caso de Santiago, eso no ha progresado por dificultades más bien políticas y creo que es momento de realizarla.
Escenario macro
- Los expertos plantean que al parecer tendremos un 2013 menos favorable que este año, ¿Cuál es su escenario base?
- Ahí discrepo un poco, porque creo que el escenario externo va a ser un poco mejor que el de 2012 y por tanto, hay un poco más de espacio para que las exportaciones crezcan más que en este año en términos de volumen de exportación y también de sectores que no son necesariamente el cobre. Por otro lado, los factores que han estimulado la demanda interna hasta ahora siguen presentes. Tenemos tasas de interés bajas, un gasto fiscal que crece al 5%, una situación de empleo pleno con salarios que crecen a más o menos 5% o 6% nominal, por tanto, no veo una disminución sustancial en el crecimiento de la demanda interna. Mi perspectiva es que el crecimiento de la actividad económica el próximo año podría ser similar al de éste, incluso un poco más todavía.
- ¿Mayor al 5,5% con que cerraremos el año?
- Sí, pero con un riesgo latente de que haya una inflación también mayor hacia fines del próximo año.
- Pero tenemos una economía con las brechas cerradas...
- Si, pero es una situación limitante hasta cierto punto. Durante la década de los ‘90, tuvimos más o menos tres o cuatro años en que crecimos más que nuestra capacidad y ahí se incubó una situación de desequilibrio relevante que desembocó al final en la recesión del ‘99 gatillada por la crisis asiática; pero si hemos tenido períodos superiores a los dos años en que es posible crecer más allá de lo que indica el pleno empleo, pero eso no significa que sea bueno, creo que hay que ver un crecimiento sobre el 5,5% el próximo año como algo preocupante porque claramente revelaría que no hemos sido capaces de moderar el crecimiento de la demanda interna.
- Frente a esta situación, ¿el Banco Central debería subir la tasa el próximo año?
- El problema del Banco Central hoy es que su instrumento principal que es la Tasa de Política Monetaria (TPM) es crecientemente inefectiva, en el sentido de que con una economía tan integrada como la nuestra en lo financiero, las tasas de interés relevantes para el mercado se mueven bastante poco con la tasa del Banco Central. Hoy con la TPM al 5%, las tasas de interés de corto y mediano tanto nominales como en UF, no son muy distintas a cuando la tasa de interés era de 1%, lo que revela que estamos hoy en una situación de tasas de interés bajas que es una consecuencia de tasas de interés internacionales bajas. Lo que haga el Banco Central con la tasas de interés finalmente en lo que más tiene efecto es sobre el tipo de cambio y en esa perspectiva no es una herramienta para frenar el crecimiento de la demanda interna tan eficaz como solía hacerlo en el pasado, por tanto, quedan dos opciones: o bien apelas a medidas monetarias no convencionales como restricciones al tipo de crédito que se puede otorgar, el valor de las garantías o incluso solicitando más capital a los bancos para frenar el crecimiento del crédito, o bien te remites en definitiva a la política fiscal.
- ¿Observa señales de sobrecalentamiento de la economía?
- Hay indicios de que vamos en ese camino, pero la manifestación principal hasta ahora, ha sido en los precios de los activos inmuebles más que en los precios de los bienes y los servicios, pero es cuestión de tiempo para que la inflación de bienes y servicios refleje un exceso de demanda y, eventualmente, un sobrecalentamiento. Por ello, probablemente la proyección de inflación del Banco Central esté un poco sobrestimando lo que va a ser en realidad la inflación el próximo año. De seguir a este ritmo de crecimiento, es probable que hacia fines del próximo ejercicio, vamos a tener una inflación mayor que la de 2012, entre 3% y 4%.
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