Por M. Bermeo y J.C. Prado
El aumento en el precio de los suelos en la capital sigue agudizando el problema de construcción de viviendas. Según datos de Arenas & Cayo entre 2002 y 2012, los valores en Santiago han subido 76% y en Quinta normal 67%, por nombrar algunos ejemplos.
En Nueva Las Condes el alza de los terrenos ha sido de 257% en la última década, en Apoquindo de 166%; mientras que en Providencia –entre Manuel Montt y Pedro de Valdivia- el valor ha aumentado 116,7%.
Según el consultor Pablo Trivelli, si las casas de 2 mil UF pagan unas 2 UF/m2 de suelo y las de 4 a 6 mil UF pagan unas 5 UF/ m2, es lógico que los dueños de los terrenos vendan más caro, frente a un potencial inmobiliario en alza.
Para el experto, este fenómeno se produce, entre otras razones, por el aumento de la riqueza en el país. “La gente está dispuesta a pagar más por el flanco nororiente que es un sector más privilegiado (…) y la presión ha hecho que los precios suban”, dice Trivelli.
“Lo que ha sucedido es un desplazamiento de gente que paga entre 4 mil UF a 6 mil UF por una casa a otras comunas. Primero a Huechuraba, luego a Peñalolén y La Florida”, dice el experto.
Así las cosas, si antes lo que predominaba en estas comunas eran casas de 1.500 UF a 2.500 UF, hoy la presión es vender para que se hagan casas de 4 mil UF de 6 mil UF.
Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo, cuenta que “hace unos ocho años el valor del suelo se acercaba a 1,1 UF/m2 para viviendas con subsidios importantes, máximo podía llegar a 1,5 UF/m2. Hoy existen terrenos que bordean las 2 a 2,5 UF/m2”, comenta explicando el rally alcista de los suelos.
Desplazados
Con estos aumentos del valor del suelo, las viviendas de 2 mil UF han debido trasladarse a otras comunas, como Puente Alto, San Bernardo, Maipú, Quilicura, etc. donde una vivienda cuesta alrededor de las 2 mil UF. Así las cosas, el piso para el precio del suelo en el Gran Santiago llega hoy a 1,5 UF/m2 “y eso significa que no se puede construir vivienda social”, cuenta Trivelli.
Esto, porque para construir casas de corte social, se pagan en torno a 0,4 UF/m2, obligando a levantar este tipo de viviendas en Lampa, Tiltil, Buín, Melipilla, Talagante, Padre Hurtado, etc.
En el caso de los bloques de departamentos sociales, la situación no es diferente, pues aunque en este formato se pagaría en torno a 1,5 UF/m2 a 2 UF/m2, las comunas han ido disminuyendo la densidad, haciendo casi inviable levantar viviendas de este tipo al interior de la capital.
El problema de estos desplazamientos, dice Cayo, es que “salir a la periferia es una visión muy cortoplacista, porque en la práctica tienes que dar una solución inmediata a una persona que le falta techo, porque de lo contrario se te genera un problema social. Entonces, la solución es buscar algo barato y eso está lejos”.
“Ese precio barato de corto plazo significa que tienes que llevar caminos, electricidad, agua potable, los traslados de la gente son más largos y hay todo un problema logístico. Si uno coloca todos esos costos sociales, las casas que están más lejos son las más caras”, añade Cayo.
Soluciones
El dilema radica entonces en cómo resolver la problemática de segregación que vive la ciudad. Así, comenta Trivelli en su boletín, la ex Presidenta Bachelet diseñó una serie de instrumentos para revertir la situación, lo que no fue del todo exitoso. De esta forma, resume el consultor, un 52% de las viviendas sociales nuevas que obtuvieron subsidio de localización entre 2006 y 2009 se construyeron fuera de las 34 comunas del Gran Santiago.
El PRMS 100, tampoco ayudaría a resolver el problema, pues de las 10 mil hectáreas que agregaría, sólo un 5% sería para vivienda social, lo que equivale, calcula Trivelli, a unas 34 mil viviendas, “una cuarta parte del déficit que hay en la Región Metropolitana”.
Cayo, en tanto, comenta que “la política de los inmobiliarios ha sido tratar de expandir el área urbana de manera que los suelos que estaban considerados agrícolas pudieran incorporarse al suelo urbano”. De esta forma, agrega, una parcela que se podía encontrar en $ 3 millones la hectárea quedaba a 0,01 UF/m2 y al transformar ese terreno en urbanizable, se puede tener de 1,5 a 2 UF/m2. “Esas pueden ser viviendas con subsidio o derechamente destinadas para la clase media”, cuenta.
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