por miguel bermeo
Un salto de 30,58% ha experimentado el precio de los arriendos de oficinas premium (clase A) en los últimos diez años, según datos de la consultora Jones Lang LaSalle. El valor de las rentas pasó de 0,46 UF/m2 en 2003 a
0,6 UF/m2 en 2012, mirando los precios ponderados por stock de mercado.
Según la consultora, esta forma de mirar los precios asigna mayor porcentaje dentro de la renta promedio anual a los submercados que más m2 aportan al stock. “Por ejemplo, las rentas de Las Condes, submercado que representa cerca del 80% del stock total de Clase A, tienen mayor injerencia sobre la renta total que otros submercados de menor participación”, dice Aliro Franco, head of Research de Jones Lang LaSalle Chile.
De acuerdo con las cifras de la firma, el subsector de Providencia ha evidenciado el mayor salto en la última década, un 30,11%, mientras que Santiago Centro ha registrado el menor alza, de sólo 14,7%. El subsector de Las Condes, donde se ha desarrollado gran parte de la oferta Premium en los últimos años, se anota un alza de 28,6% (ver tabla).
El gran salto en los valores se produjo en el año 2006, cuando el valor ponderado en todo el mercado, pasó de 0,46 UF/m2 a 0,53 UF/m2; es decir, un aumento de 16,58%. Si se miran los últimos cinco años, el alza es menor: 3,9% en el caso de las Condes y de 7,9% en Santiago Centro, gracias a la entrada de nueva producción, luego de años de no registrar ingresos en m2 de oficinas Premium.
En una mirada más reciente, los precios registraron un alza en 2012 de sólo 1,81%, respecto de 2011, en un valor promedio ponderado. De hecho, dos subsectores muestran bajas en los precios: Santiago Centro (6,45%) y Vitacura (5,09%).
Por sector
Para 2013 se espera que ingresen 233 mil m2 en todo Santiago, en el mercado de oficinas clase A, de los cuales 143 mil m2 lo harían en el primer semestre de este año, con precios “asking” (renta ofrecida por espacios de oficinas, que puede ser distinta a la renta de cierre) que se ubican dentro de los rangos de los últimos años, dicen en Jones Lang LaSalle.
Según la consultora, la mayoría de la producción venidera de edificios de oficinas clase A se concentra en el submercado de Las Condes. Existen proyectos en el sector de Nueva Las Condes (por ejemplo, Plaza Manquehue y Cerro El Plomo 6000) que se ofrecen por valores mensuales promedio de 0,54 y 0,55 UF por m2, dentro del rango que ha exhibido este sector en los últimos años (0,54 UF a 0,60 UF por m2).
En el caso de las entregas que se esperan en los sectores de Andrés Bello, El Bosque y El Golf (edificios como Parque Titanium II y Patio Foster), se comercializan por valores mensuales promedio de entre 0,62 UF y 0,65 UF por m2, situándose las rentas históricas de estos sectores desde 0,58 UF en edificios clase A de Andrés Bello y El Bosque y hasta 0,70 UF en algunos edificios más exclusivos del sector de El Golf. En estos sectores es posible apreciar que si bien las rentas están en línea con el rango histórico, se ubican ligeramente sobre los valores promedio.
Para el submercado de Providencia se esperan entregas que cuentan con valores de arriendo cercanos a 0,55 UF por m2, en línea con las rentas promedio de Clase A para este submercado, de entre 0,54 UF y 0,57 UF por m2.
También, en el submercado de Vitacura se espera la entrega de un edificio Clase A, con valores de renta cercanos a los 0,54 UF por m2, similares al promedio de rentas de edificios clase A de este submercado (0,56 UF por metro cuadrado).
Según Franco, el que las rentas de los edificios que están por entrar se mantengan en línea con los promedios “puede explicarse por la consolidación y estabilidad del mercado de oficinas. La producción de edificios Clase A y AB se ha mantenido relativamente pareja en los últimos cinco años (promedio aproximado de 160.000 m2 anuales) y salvo casos puntuales, el mercado no ha respondido a las bajas vacancias del último tiempo con incrementos significativos en las rentas”.
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