Los impactos de las restricciones a la movilidad en el contexto de crisis sanitaria ya comienzan a reflejarse en el mercado de oficinas clase A o premium. Según el último informe de CBRE, desde 2015 -cuando ocurrió un retroceso en la actividad de manera acotada- que no se observaba una absorción negativa en el mercado. Esto quiere decir que la desocupación de metros cuadrados fue mayor a la demanda por oficinas en el período.
En concreto, durante el segundo trimestre del año se observó una absorción de -6.329 metros cuadrados (m2), explicado principalmente por la no renovación de contratos de arriendo. Desde la consultora explican que, este resultado se debe mayormente a que la velocidad de recolocación de m2 no ha sido suficiente para contrarrestar la liberación de espacios, más que a la decisión en sí de algunas compañías de migrar de las instalaciones.
En los edificios clase A, que están fuertemente institucionalizados -participan fondos de inversión y compañías de seguros- existe un trámite denominado turn over, donde se le avisa a la operadora que no se renovará el contrato seis meses antes de que este expire. En CBRE explican que, en períodos normales, a contar de ese aviso se demoraban unos tres meses en recolocarlos, por lo que no alcanzaban a tener vacancia disponible. Sin embargo, debido a la pandemia la colocación ha sido mínima en relación a un trimestre normal para el mercado de oficinas en Chile.
Otro indicador que reflejó los efectos de la pandemia fue la vacancia (superficie disponible). Los últimos cinco años, esta había tenido una constante disminución, ubicándose en 3,4% justo antes del estallido social. Durante el segundo trimestre la tasa subió desde 4,25% a 4,9%.
Eso sí, el impacto en el alza de la disponibilidad de m2 se vio mitigado por el ingreso de un nuevo proyecto en Nueva Las Condes de 6.450 m2, que entró al mercado 100% colocado. “Esto genera un efecto sobre la absorción, dejando ese submercado como el único que registra un indicador positivo” explicaron desde CBRE.
El único indicador que no presentó variación fueron los precios de arriendo, que se mantuvieron para el mercado premium en 0,61 UF/m2.
Para el próximo semestre se espera la entrada de tres edificios nuevos. Estos son Edificio Nuevo Córdova (21.498 m2), Nueva El Golf (8.500 m2) y los 44.000 m2 pendientes del Costanera Center, donde si bien no hay fecha estimada para su ingreso se considera para este año ya que está construido.
Debido a la paralización de obras en construcción, es que señalan que existe “una alta probabilidad de que se traspasen a 2021” la recepción de los primeros dos edificios.
Proyecciones a fin de año
Desde CBRE prevén que el comportamiento de los indicadores seguirá profundizándose durante el segundo semestre. Así, se espera que el nivel de vacancia siga en aumento y la absorción continúe siendo negativa.
La proyección apunta a que la tasa de vacancia cerrará el año en torno al 6% o 7%. Esto la ubicaría en un nivel “relativamente saludable”, pues el mercado de oficinas se encontraba en uno de sus mejores momentos cuando arribó el coronavirus al país. Esto le ha permitido enfrentarlo de mejor manera y no desestabilizarse.
Tampoco se espera que la disminución de demanda presione los precios de las oficinas clase A a la baja. “Si bien una opción, el mercado chileno no ha funcionado así en tiempos de crisis anteriores. Hay otro tipo de herramientas que usan los operadores y eso también habla de la alta institucionalización que existe del propietario de oficinas”, agregan.
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