La discusión sobre una posible burbuja inmobiliaria no se restringe a Chile. Desde hace algunos meses el mismo debate se está produciendo en Perú. Y muchas de las constructoras chilenas que afrontan crecientes dudas por el alza en los precios a nivel local, también están operando activamente en el país vecino, como Besalco y PazCorp, entre otras.
Al igual que en el caso local, la mayoría de los expertos peruanos descarta que se esté forman una burbuja, aunque reconocen que el fenómeno debe ser seguido con atención.
Según un reciente informe del Banco Central de Reserva de Perú, entre el tercer trimestre de 1998 y el tercer trimestre de 2012, los precios por metro cuadrado (en dólares nominales) de los departamentos del sector alto de Lima Metropolitana —los distritos de La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco— aumentaron 146,5%.
De acuerdo a datos de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), en los últimos tres años, el valor de los inmuebles nuevos casi se ha duplicado en Lima. Entre 2009 y 2012, los precios de los departamentos en la mayoría de los distritos de la capital han subido entre 60% y 98%.
Tal como en Chile, la oferta limitada de propiedades es una de las razones que explica el fenómeno. El director de la Cámara Peruana de la Construcción, Francisco Osores, detalló a DF que al año se construyen 40 mil viviendas, cuando la demanda es de 120 mil. El déficit de propiedades llega a 1,8 millón de unidades. “Todavía tenemos una demanda muy fuerte y una oferta pequeña”, manifestó.
De hecho, en Lima —que concentra el 50% de la construcción del país— tenían proyectado crecer entre 15% y 20% en 2012, pero la expansión fue sólo de 3%.
“Necesitamos diez años de construcción al ritmo de 150 mil viviendas para estar más cerca del déficit actual. Por eso no creemos que en los próximos diez años exista una burbuja”, explicó el ejecutivo.
Un segundo motivo es la buena situación económica del país vecino, que ha permitido que los ingresos de la clase media hayan mejorado considerablemente, provocando una mayor demanda por viviendas.
A todo esto hay que agregar la fuerte caída que han mostrado las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
No hay burbuja
En semanas recientes, diversos analistas y autoridades han aclarado que no se está formando una burbuja inmobiliaria.
A fines de noviembre, el presidente del banco central, Julio Velarde, descartó la idea, pero reconoció que esa inquietud se ha profundizado. “Es una preocupación. Seguimos los precios continuamente y los reportamos trimestralmente para ver qué pasa en diferentes ciudades y distritos de Lima”, aseguró.
Velarde explicó que una de las principales señales de una burbuja se da cuando las viviendas cuestan 25 veces más que el precio de arriendo, situación que no se ha visto en el país. “En nuestro caso, este ratio está en 16 veces. Todavía no vemos una burbuja”, afirmó.
De acuerdo a los cálculos del banco central peruano, una propiedad se tiene que alquilar durante 15,3 años para recuperar el valor de venta de una vivienda. Por su parte, la consultora Tinsa Perú estima que ese ratio se ubica entre 17 y 18 años. Según Global Property Guide, el ratio de Perú al tercer trimestre de 2012 se encuentra dentro del intervalo de “precios normales”: entre 12,5 y 25 años.
“Si llegamos a 25 años definitivamente estaríamos ante un gran problema. En Estados Unidos se llegó a casi 30 años, y cuando se estaba en 20 años ya había alarmas”, aseguró la semana pasada al diario Gestión, Gino Layseca, gerente general de Tinsa Perú. Al igual que el ente emisor, el experto no cree que haya una burbuja.
El Banco de Crédito del Perú (BCP), la mayor institución de la nación, sostiene la misma postura. “Perú está bastante lejos de una burbuja inmobiliaria, pues sus precios están en los rangos normales, no como EEUU, España o Irlanda”, declaró a Gestión Alonso Segura, gerente de estudios económicos del BCP.
El ejecutivo explicó que el aumento de los precios de las unidades no refleja una expansión “imprudente”, ya que se ha dado en un rubro poco desarrollado.
Sin embargo, Segura advirtió que si la variación de los precios sigue manteniendo tasas de crecimiento de dos dígitos la burbuja sería inevitable.
“Si la economía crece a 8% nominal y los precios de las viviendas crecen a 20% (nominal), en algún momento va a haber una burbuja, no sé si en tres, cinco o quince años… pero la evidencia de hoy es que pareciera que no se va a dar y a través del tiempo el precio debería ir moderándose”, expresó.
Especulación de precios
El ex viceministro de Vivienda, David Ramos, tiene una visión completamente distinta. Si bien comparte la idea que esta tendencia es provocada por la demanda insatisfecha, Ramos también cree que parte de esto se explica por la especulación.
“Cada vez más personas adquieren una segunda casa o terrenos como una inversión. Con el alquiler de ese inmueble pagan el crédito hipotecario. Ello está inflando los precios y perjudicando a los que sí necesitan una residencia”, señaló al diario Perú21.
El experto calcula que cerca de 25% de las viviendas nuevas son adquiridas por estos inversionistas.
Para el director de la Capeco, este fenómeno se produce porque las personas compran pensando que en algún lugar tienen que vivir sus hijos en el futuro. “No es que el segmento alto se esté endeudando. De hecho, el endeudamiento de este sector es relativamente bajo”, comentó.
Hace algunos días el presidente del banco central reconoció que en algunos distritos de altos ingresos de Lima se estarían comprando casas con fines especulativos, pero eso no tendría efectos sistémicos.
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