Es la sede del Gobierno y mantiene la mayor afluencia de personas en la capital, pero lo cierto es que el centro de Santiago ha venido sufriendo en los últimos años un paulatino declive en la actividad comercial y de oficinas de las que fue epicentro por décadas.
Entre los síntomas principales está la migración de las sedes corporativas a la zona oriente de la capital y un sostenido cierre de locales comerciales -estimado en el orden de 900 iniciativas en cinco años desde fines de 2019 según la consultora GPS Property en su registro al cierre del año pasado-, al punto que un 60% de los locatarios vigentes declaraba tener recintos vacíos en los alrededores de su negocio de acuerdo a una encuesta de la Cámara Nacional de Comercio (CNC) realizada en la misma época, además de una alta percepción de inseguridad que sigue en alza.
Y el escenario no es mejor en el caso de las oficinas. Sin levantar cabeza desde el estallido social y la pandemia, el rubro sigue anotando el peor desempeño del mercado en esa comuna, con 63.117 m2 disponibles en el primer trimestre de este año que situaron la tasa de vacancia a 15%, muy por encima del 9,9% a nivel de la Región Metropolitana, según un análisis de Colliers.
Un cuadro que tuvo en cuenta el Servicio de Impuestos Internos al anunciar este lunes un cambio al impuesto territorial que reducirá las contribuciones para un 95% de los locales comerciales y oficinas en la mayor parte del centro de Santiago. "El cierre y desplazamiento de tiendas y negocios, ha impactado negativamente en la demanda de la comuna y confianza de inversionistas y residentes. El centro de Santiago ya no presenta el auge comercial histórico, sin repuntar en el último tiempo", argumentó el director del SII, Javier Etcheberry.
La medida que regirá a partir del segundo semestre elimina el factor comercial aplicado a bienes raíces en sectores comerciales del casco histórico y beneficiará a unos 3.400 establecimientos y oficinas.
Mientras el sector está a la espera de conocer en detalle la resolución prevista para los próximos días, expertos sacan las primeras conclusiones sobre la eliminación del último factor comercial vigente en el cálculo del impuesto territorial en el país. Para el socio de CBC Abogados, Sebastián Benedetti, la medida corrige una “distorsión que elevaba artificialmente los avalúos fiscales y contribuciones de locales y oficinas, aplicando sobrecargas tributarias que no reflejaban la realidad económica”, en tanto el vicepresidente de Colliers Chile, Reinaldo Gleisner, indicó que “puede ser un reconocimiento del SII al deterioro de valor muy significativo de los locales comerciales en el centro de Santiago, que posiblemente en la actualidad supere el 50% en comparación a 2019, en particular en ubicaciones como los paseos Ahumada y Huérfanos. Es probable que la rebaja de contribuciones sea inferior a la rebaja de los valores reales de los inmuebles en la actualidad”.
De acuerdo al registro de Colliers, en el centro histórico existen del orden de 8.000 contribuyentes que tienen inmuebles de comercio, oficinas y hoteles, los que aportan una superficie cercana a los 3 millones de m2.
Los grandes propietarios del centro
Tras enfrentar las difícultades del último quinquenio, los mayores propietarios de espacios comerciales y de oficinas en Santiago Centro han mantenido en general sus posiciones (ver mapa) a la espera de un repunte e, incluso, algunos han lanzado iniciativas de desarrollo buscando efectos positivos en el entorno o han reconvertido el rumbo de su negocio inmobiliario.
En el listado destaca el Grupo Matte. Luego de aportar a la renovación de la Plaza de Armas con un boulevard gastronómico y la remodelación del Portal Fernández Concha pocos meses antes del estallido social, en la actualidad impulsa la rehabilitación del edificio Victoria, en la intersección de Huérfanos y San Antonio, con el cambio de parte importante de su uso desde oficinas -que representan más de la mitad del portafolio inmobiliario del grupo- a departamentos.
Principalmente a través de Bice Vida Compañía de Seguros, el conglomerado mantiene una cartera que incluye a varios inmuebles emblemáticos: los pasajes Matte, Agustín Edwards y Aníbal Pinto, el Edificio y la Galería Victoria, la placa comercial del Portal Fernández Concha y Edificio Nueva York #9, locales en el Paseo Phillips y el Portal Bulnes, así como distintos puntos de Ahumada, Huérfanos y Agustinas, más pisos de oficinas en los edificios ubicados en Teatinos #220 y #248. Y a estos se suman inmuebles a través de distintas sociedades de Forestal O'Higgins, la matriz del grupo, en los últimos dos edificios antes señalados, así como plantas en la torre de Teatinos #280 y en Agustinas #1235 (ubicados fuera del perímetro de la zona definida en la resolución del SII). En total, en la industria estiman que el conglomerado tiene del orden de 500 inmuebles en la zona.
Junto a otros actores tradicionales en el sector como las familias Cousiño (edificio y galería Crillón en el sector de Ahumada y Agustinas) y Luksic (con un conjunto de propiedades en la manzana que ocupa el Banco de Chile), un activo gestor en la zona es el clan Hites. A través de Grupo Inmobiliario Nialem está presente en el Mall Espacio M (abierto en 2012 en el que fue la histórica sede de El Mercurio) y el Edificio Ariztía, emblemática construcción en la confluencia de las calles Nueva York y La Bolsa, junto a la propiedad de varios edificios y placas comerciales, especialmente a lo largo de la calle Moneda.
Además de actores institucionales como Independencia AGF –uno de los grandes propietarios y arrendadores de edificios de oficinas y numerosos locales comerciales- y BTG Pactual Renta Comercial con los mall El Centro e Imperio, también destaca la presencia de la familia Ergas, que en 2019 adquirió la casona patrimonial en Monjitas y Miraflores que estuvo en manos del Partido Radical en la década de los 70.
Al lado de las sociedades de mayor peso en el casco histórico de la capital, en el sector destacan a un conjunto de inversionistas que tienen oficinas y establecimientos comerciales, como es el caso del empresario Faustino Alonso –controlador de los hoteles Diego de Almagro-, la familia Alvo, dueña del exHotel Tupahue, y la sociedad entre Luis Alberto Akel, Carlos Massú, Salomón Minzer y Cristián Jijena, que en 2017 adquirió el edificios de oficinas de Huérfanos 1072 que fue propiedad sucesivamente del exBanco Concepción, Corpbanca e Itaú. Para las dos últimas propiedades, existen planes de reconversión espacios de oficinas -para abordar la alta vacancia- apostando a la demanda residencial.
Los primeros efectos
En los primeros análisis a la medida del SII, una parte importante de las opiniones consideran que tendrá un efecto positivo sobre la actividad de la zona beneficiada. “Si bien los detalles recién se van a saber en cuanto esté la resolución, en general es una muy buena medida que ha sido bastante bienvenida ya que va a ayudar mucho a reactivar el centro”, señaló el director ejecutivo de Kayco International Group, Marcos Kaplún, quien añade que desde el inicio de la gestión del alcalde Mario Desbordes “se nota un cambio de actitud en los tomadores de decisión, como es el caso de serie de proyectos de transformación de oficinas a viviendas que se están realizando y algunas aperturas comerciales”.
No obstante su disminución en los últimos meses, Gleisner, subrayó que la vacancia de los locales comerciales se mantiene relativamente alta, por lo que “una disminución en las contribuciones es una ayuda para sus dueños y les podría permitir cubrir mejor sus gastos”. Al respecto, Kaplún coincidió manifestando que “la disminución de las contribuciones debería ser un ítem relevante considerando la cantidad de propiedades vacías en el centro sin arrendar”.
A modo de ejemplo, un gestor con actividad en esa zona de la capital indicó que hay casos de inmuebles para uso de oficinas cuyas contribuciones son “de un monto que supera en dos veces y media a la renta”.
Entre los cálculos en curso está el impacto de la normativa en los cánones de arrendamiento comerciales. Mientras Kaplún estimó que los valores “deberían tender a la baja dado ante el descalce entre los niveles de precios y la actividad que está teniendo el centro de Santiago”, Gleisner matizó proyectando que -en el caso de una reducción de contribuciones a la mitad se traspase íntegramente al arrendatario-, el efecto concreto sería una disminución cercana al 5% del canon de arriendo. “El impacto directo de la medida es acotado, pero tiene un valor simbólico importante, por cuanto representa un reconocimiento de las autoridades del deterioro sostenido del centro de Santiago, que ha afectado fuertemente el valor de los inmuebles comerciales, oficinas y equipamiento”, acotó.
Gestiones de la alcaldía
“Tras conocerse a través de la prensa la eliminación del denominado factor de localización comercial”, desde la Municipalidad de Santiago indicaron que el alcalde Mario Desbordes, solicitará una reunión con el Servicio de Impuestos Internos (SII) para pedir “una aclaración formal” de esa medida, ya que a partir de enero de 2025 “implicaría una reducción en el pago de contribuciones de locales comerciales y oficinas ubicadas en el centro de la ciudad”.
“El municipio no ha recibido información oficial sobre cómo se implementará esta medida, que podría generar una merma significativa en los ingresos destinados a seguridad, aseo y otras labores municipales”, añadieron.
En la misma instancia, el alcalde solicitará al SII que Santiago sea excluida del grupo de las cuatro comunas que más aportan al Fondo Común Municipal (junto a Las Condes, Vitacura y Providencia). En esa línea, se propondrá reducir el porcentaje de aporte de la comuna, desde el actual 65% al 60%, atendiendo a "que la realidad comercial y financiera de Santiago ha cambiado considerablemente en los últimos años", indicaron, añadiendo que esta rebaja "permitiría destinar más recursos a inversión pública, especialmente en áreas prioritarias para la recuperación del comercio local".
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