El negocio de los centros comerciales cerró el primer semestre con cifras sólidas y una competencia que no da tregua. Los 35 malls pertenecientes a las tres mayores cadenas que reportan a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) alcanzaron ventas al público por US$ 4.453 millones, una señal clara de que el consumo sigue activo y los establecimientos mantienen su vigencia como polos comerciales.
En el segmento de arriendo de espacios, el desempeño también fue positivo. Las tres principales firmas —Mallplaza, Parque Arauco y Cenco Malls— vieron cómo las ventas reportadas por sus locatarios crecieron significativamente en el segundo trimestre en comparación al mismo periodo de 2024: un 24,2% en Mallplaza, 13,1% en Parque Arauco y 5,6% en Cenco Malls.
Pero si de ganadores se trata, hay un líder indiscutido. Sumando los dos primeros trimestres del año, Cenco Costanera no solo mantuvo su posición de privilegio, sino que amplió la distancia frente a sus competidores. Con una superficie arrendable (GLA) de 157.780 m² y una ocupación del 99%, el centro comercial logró ventas por parte de sus locatarios de $431.289 millones, una mejora notable frente a los $347.018 millones del mismo periodo en 2024. Un salto de más de $84.000 millones que marca el pulso de su éxito.
El segundo lugar lo ocupa Parque Arauco Kennedy, con una superficie arrendable de 188.500 m² y una tasa de ocupación del 98,7%. Las ventas al público del complejo ubicado en Las Condes alcanzaron los $339.884 millones, superando en $73.340 millones los $266.544 millones obtenidos en el mismo periodo del año anterior.
Ahora bien. La nueva agregación de Edificios Oriente y Poniente de Parque Arauco Kennedy “permitieron aumentar las ventas del conglomerado, los ingresos agregados lo dejan en un segundo lugar, a la espera de que se terminen de consolidar las remodelaciones del complejo”, apuntó el director del Centro de Estudios del Retail (Ceret), Marcel Goic.
El tercer lugar en el ranking lo retuvo Mallplaza Vespucio, que sigue mostrando fuerza en el sur de la capital. Los locatarios de la filial de Falabella registraron ventas por $306.755 millones, un aumento considerable frente a los $ 261.085 millones del primer semestre de 2024.
Le siguen este primer semestre Mallplaza Trébol con ventas por $ 252.572 millones, Mallplaza Oeste por $ 250.772 millones y Cenco Alto Las Condes por $ 243.329 millones.
Ventas por m2
Ahora bien, un dato que valoran los analistas a la hora de determinar qué centro comercial tuvo mejor desempeño en términos inmobiliarios son las ventas por m². Este indicador ayuda a entender la rentabilidad que puede tener un centro comercial, ya que siempre está relacionado con las ventas por metro cuadrado de GLA (ver gráfico).
“En ese sentido podemos encontrar resultados súper interesantes que miden, en este caso, el mejor comportamiento de centros comerciales”, apuntó el CEO de Xbrein, Daniel Encina.
Para Encina, en el caso de Cenco, podemos encontrar centros comerciales como Cenco Costanera, que tiene una venta por metro cuadrado muy alta. Por otro lado, también hay sorpresas interesantes como Cenco El Llano, La Reina y Osorno.
Por el lado de Mallplaza, se destacan centros comerciales como Mallplaza El Trébol, La Serena, Antofagasta y Egaña. “En tanto, Plaza Vespucio con todas las ampliaciones y los cambios, sigue siendo un centro comercial en términos de venta, (con un atractivo) altísimo”, acotó Encina.
En cuanto al grupo Parque Arauco, el top 1 es Parque Arauco Kennedy, seguido por Arauco Maipú.
Perspectiva de largo plazo
Para los analistas, los negocios con operaciones complejas como las de los centros comerciales siempre deben evaluarse con distintas perspectivas.
Algunas métricas ayudan a evaluar la eficiencia operacional de corto plazo, otras ayudan a monitorear el valor inmobiliario de más largo plazo. “El FFO (Funds From Operations) permite no solo evaluar las ventas, sino también el valor de la adquisición de activos y, por tanto, entregar una perspectiva de más largo plazo del valor de los activos del centro comercial”, apuntó Goic.
FFO representa la cantidad de efectivo generada por las operaciones de una propiedad inmobiliaria, excluyendo el impacto de ciertos elementos contables que no reflejan el rendimiento operativo real. Es utilizado por inversionistas para evaluar la rentabilidad operativa y la capacidad de generar ingresos sostenibles.
Durante el primer trimestre Mallplaza reportó un FFO ajustado de $ 91.968 millones, 30,1% más que el período anterior. Parque Arauco alcanzó los $ 47.697 millones, superando por un 22,3% el mismo trimestre del año pasado, mientras que Cenco Malls tuvo un alza menor del 6,6%, llegando a los $62.462 millones.
Para el segundo trimestre el resultado de Cenco Malls cayó un -1,8%, registrando $64.063 millones. Por su parte, Mallplaza anotó un alza de 40,5% hasta los $ 99.692 millones y Parque Arauco aceleró 13,6%, a $51.356 millones.
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