En distintas esquinas de Santiago es posible observar edificios multifamily ya en operación, con residentes viviendo en ellos y niveles de ocupación que, en muchos casos, se mantienen en cifras saludables. En otros puntos de la capital, este tipo de proyectos continúa en etapa de construcción.
Sin embargo, el fuerte auge que vivió este segmento -donde hay un único dueño del edificio y los distintos departamentos se arriendan- comienza a mostrar señales de agotamiento. El atractivo que alguna vez despertaron los multifamily entre los inversionistas -considerados durante años como un activo sólido dentro del mercado inmobiliario complicado- parece haber entrado en una fase de ajuste.
Para entender este fenómeno, es necesario remontarse a 2008, en plena crisis subprime. En ese contexto comenzó a tomar forma en Chile el modelo multifamily, que hasta entonces no se había desarrollado en el país, pero que ya acumulaba varios años de experiencia en Estados Unidos.
Dos años más tarde, en 2010, ingresó el primer actor formal al mercado chileno con el objetivo explícito de profesionalizar el negocio de la renta residencial. Se trató del fondo Asset Chile, que marcó el inicio de una industria que, con el paso del tiempo, comenzaría a consolidarse y atraer a nuevos inversionistas institucionales.
Desde Colliers proyectan que durante 2026 la producción de nuevos desarrollos multifamily se mantenga en niveles similares a los actuales -con cerca de 18 edificios nuevos-, mientras que recién a partir de 2027 podrían darse condiciones más favorables para una reactivación más robusta de este mercado.
De manera paulatina, el sector fue tomando vuelo. Y ya durante los años de la pandemia y el período inmediatamente posterior, los multifamily se transformaron en un verdadero activo estrella. Ofrecían rentabilidades atractivas, flujos relativamente estables y una alta demanda por arriendo, lo que impulsó una rápida expansión. Así, se llegó a contabilizar cerca de 200 proyectos multifamily en el país, con más de 45 mil unidades de departamentos bajo este formato.
No obstante, el escenario comenzó a cambiar a partir de 2022, año que marcó un punto de inflexión para este tipo de activos.
El cambio de ciclo
El vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, recordó que el modelo multifamily empezó a perder protagonismo desde 2022, principalmente a raíz del fuerte aumento de la inflación. Este fenómeno generó un desacople entre los precios de arriendo -que se pactan en pesos- y la UF. Como consecuencia, entre 2022 y 2024 se observó una caída en el valor real de los arriendos de los departamentos multifamily.
A este escenario se sumó el alza en los costos de los materiales de construcción, de los terrenos, de los impuestos y de las exigencias regulatorias, factores que, en conjunto, “han impedido la construcción de nuevos edificios”, explicó Gleisner.
Desde la vereda financiera, el gerente corporativo de finanzas de Grupo Casal, Alejandro Sáenz, apunta a otro elemento clave en el debilitamiento del modelo: el endurecimiento de las condiciones crediticias.
Según explicó, las instituciones financieras comenzaron a aplicar criterios más restrictivos para otorgar financiamiento, lo que tensionó significativamente el retorno financiero de los inversionistas.
A ello se añadió el aumento de las tasas de interés, que dificultó la obtención de deuda por parte de los inversionistas institucionales. “Pasó a ser prácticamente imposible alinear las expectativas en términos de cap rates que tenían los vendedores, formadas en un mercado boyante, con las tasas de deuda de largo plazo que ofrecía el mercado”, detalló Sáenz.
En esa misma línea, el ejecutivo agregó que este tipo de activos, dada su envergadura, requieren financiamiento de largo plazo, el cual históricamente ha sido otorgado en gran medida por las compañías de seguros. Sin embargo, estas entidades también comenzaron a adoptar una postura más conservadora, elevando aún más las barreras de entrada.
Lo que viene
Pese al escenario actual, algunos actores del mercado coincidieron en que el multifamily podría volver a posicionarse como un activo atractivo.
El gerente general de Inciti -plataforma de análisis de GPS Property-, Nicolás Herrera, sostuvo que la recuperación del segmento podría venir acompañada de cambios en su localización. Así, comunas de ingresos medios y medios-altos comenzarían a concentrar una mayor oferta de este tipo de proyectos, en desmedro de zonas tradicionalmente asociadas al segmento.
Además, el repunte de esta industria estaría impulsado por factores estructurales de carácter demográfico, como la reducción del tamaño promedio de los hogares, el aumento sostenido de los precios de venta de viviendas y las mayores dificultades de acceso al financiamiento hipotecario para ciertos segmentos de la población.
Desde Grupo Casal, Sáenz coincidió en que el multifamily podría volver a ganar atractivo, aunque con una mirada más cauta respecto a cuándo. A su juicio, este proceso se materializaría principalmente en el mediano plazo.
El ejecutivo señaló que, si bien se anticipa un escenario político más favorable, existen factores externos que dificultan un ajuste rápido de las tasas de interés.
“El mercado tardará un tiempo en asimilar este nuevo escenario, y por eso prevemos que la disminución de las tasas se dará en el mediano plazo. Eso permitirá a los inversionistas acceder a deudas más competitivas y, en consecuencia, comprar activos descontando a cap rates más bajos”, sostuvo.
En esa misma línea, Gleisner proyectó que durante 2026 la construcción de nuevos desarrollos multifamily se mantendría en niveles similares a los actuales -con cerca de 18 edificios nuevos-, mientras que recién a partir de 2027 podrían darse condiciones más favorables para una reactivación más robusta.
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Laura Guzmán
