La actualización del Plan Regulador Comunal de Antofagasta, prevista para 2027, comienza a generar preocupación en el sector inmobiliario, luego de que el caso de Iquique evidenciara los efectos que pueden tener los cambios normativos mal incorporados en los permisos de edificación. El antecedente más reciente es el dictamen de la Contraloría General de la República del 2 de enero de 2025, que ordenó al municipio de Iquique iniciar procesos de invalidación sobre más de 100 permisos otorgados tras la entrada en vigencia del nuevo Instrumento de Planificación Territorial (IPT).
Según explica el abogado especializado en derecho inmobiliario, Rodrigo Andreucci, el problema no se origina en los nuevos planes reguladores en sí, sino en cómo los proyectos fueron aprobados sin incorporar exigencias clave asociadas a zonas de riesgo. “Las inmobiliarias y los arquitectos no entendieron que, con la dictación del Plan Intercomunal y luego del nuevo Plan Regulador Comunal, los permisos debían responder a riesgos de inundación por tsunami y riesgos geológicos. Eso no se hizo y los permisos quedaron técnicamente incompletos”.
En el caso de Iquique, la Contraloría acogió una denuncia presentada por la Fundación Defendamos la Ciudad y ordenó revisar 103 permisos de edificación aprobados desde el 5 de julio de 2023 en adelante, correspondientes a proyectos de gran altura (algunos de más de 30 pisos) que hoy están en obra. La resolución, firmada por la contralora Dorothy Pérez, abrió la puerta a procesos de invalidación que podrían impedir la recepción final de los edificios.
Judicialización y paralización
Antofagasta, advierte Andreucci, presenta condiciones incluso más complejas. A diferencia de Iquique, la ciudad cuenta con un humedal urbano que cruza su centro histórico, lo que eleva las exigencias ambientales para los proyectos colindantes. “Hay permisos aprobados que no han resuelto adecuadamente la obligación de ingresar al sistema de evaluación ambiental mediante una declaración o estudio de impacto, pese a estar en áreas de influencia de humedales urbanos”, afirma.
A ello se suma otro factor relevante que son modificaciones recientes en perfiles viales ejecutados por el Serviu, que alteraron las condiciones urbanísticas de calles donde ya existen proyectos aprobados o en construcción. “La ley de copropiedad inmobiliaria es clara, los planos deben cumplir las normas urbanísticas vigentes al momento de su tramitación final. Hoy hay proyectos en Antofagasta que no cumplen esa exigencia”, sostiene Andreucci.
Este punto quedó reforzado por un dictamen de la Contraloría General emitido en septiembre de 2025, que estableció que las direcciones de obras municipales no pueden aprobar planos de copropiedad si el proyecto, al momento de solicitar dicha aprobación, no cumple con las normas urbanísticas actuales. El pronunciamiento es considerado por el sector como uno de los más relevantes de la última década en materia urbana, ya que afecta directamente la etapa final de recepción municipal.
“El riesgo ya no es teórico. Estamos hablando de proyectos que pueden quedar construidos, pero no recepcionados”, advierte Andreucci. Y agrega que el fenómeno no se limita a Antofagasta e Iquique, sino que se extiende a otras ciudades del norte grande, como Arica, Copiapó, La Serena y Coquimbo, donde la declaración de humedales urbanos y zonas de riesgo ha generado judicialización y paralización de iniciativas, incluso de vivienda social.
"UCI Inmobiliaria"
El efecto de estos cambios no se limita a las inmobiliarias, sino que se extiende también al sistema de bancos. En la práctica, la banca ha continuado financiando proyectos sin incorporar de manera adecuada los nuevos riesgos regulatorios, ambientales y geológicos en sus procesos de evaluación. Tasaciones que no consideraron zonas de inundación, riesgo de tsunami o fallas geológicas terminaron respaldando desarrollos que hoy enfrentan cuestionamientos normativos, con un potencial impacto directo para las entidades que los financiaron, dado que la legislación vigente puede hacerlas responsables de eventuales procesos de saneamiento ambiental o mitigación de riesgos.
Las cifras del propio sistema dan cuenta del nivel de exposición actual. “Hoy en Chile operan cerca de 10 bancos que concentran el financiamiento inmobiliario y, en promedio, cada uno tiene entre 12 - 15 proyectos en situación crítica. En total, se trata de alrededor de 150 desarrollos que ya pasaron a control de las entidades financieras. Considerando que en el país se construyen entre 1.000 y 1.050 proyectos inmobiliarios, cerca del 15% del total se encuentra hoy en lo que yo llamo la ‘UCI inmobiliaria’, con problemas normativos, financieros o urbanísticos. Lo más delicado es que muchos de estos proyectos fueron financiados sin alertar adecuadamente riesgos como zonas de inundación, riesgos geológicos o cambios normativos relevantes, lo que puede implicar responsabilidades para la banca en caso de daño ambiental o urbanístico”.
En este contexto, la gestión de los proyectos en Antofagasta exige, un cambio de enfoque. La administración de obras en curso ya no puede realizarse bajo los mismos criterios cuando existen modificaciones esenciales aprobadas y un nuevo Plan Regulador Comunal a la vuelta de la esquina. De hecho, durante los últimos días se han intensificado las revisiones técnicas y jurídicas de proyectos en ejecución en la ciudad, con el objetivo de anticiparse frente a eventuales efectos de los dictámenes de la Contraloría y evitar que los cambios normativos terminen afectando las recepciones municipales.
Compras en verde
Desde la perspectiva de los compradores, Andreucci recomienda poner especial atención a las garantías asociadas a promesas de compraventa en verde. “La póliza debe ser pagadera a su sola presentación. De lo contrario, recuperar el dinero puede implicar largos arbitrajes si el proyecto no se recepciona”, advierte.
Con el Plan Regulador Comunal de Antofagasta ya avanzando y con dictámenes que elevan el estándar de cumplimiento urbano y ambiental, el caso de Iquique se instala como una advertencia clara para Antofagasta. Para la banca y las inmobiliarias, el mensaje es claro, los riesgos regulatorios ya no son fortuitos, sino que pueden transformarse en pérdidas concretas si no se anticipan a tiempo.
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