El complicado panorama económico-político local e internacional ha impactado fuertemente al negocio inmobiliario. El alza en el precio de los materiales de construcción ha encarecido el valor de las propiedades nuevas, lo que ha llevado a las inmobiliarias a ser más conservadoras en la evaluación de sus proyectos. A lo anterior se suma el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios y la restricción de los plazos de estos últimos, haciendo que cada vez sea más difícil comprar un bien raíz. Consecuencialmente, la compra fraccionada y el arriendo han cobrado fuerza en el mercado inmobiliario.
Así las cosas, el alto costo del endeudamiento y las limitaciones que impone la banca actualmente en el otorgamiento de créditos, han llevado a las proptech (empresas tecnológicas ligadas al mundo inmobiliario) a hacerse cargo de modelos de negocio de compra fraccionada del activo vía crowdfunding, tokenización, o arriendos con opción de compra, entre otros. Todas las anteriores son nuevas e interesantes alternativas de un mercado que tradicionalmente ha dependido de la banca.
Sin embargo, como suele ocurrir con la irrupción de nuevas tecnologías, estos modelos de negocio presentan desafíos jurídicos de la más diversa índole. En el caso del rubro inmobiliario destacamos problemáticas referidas a temas de propiedad intelectual, el resguardo de datos personales, seguridad de la información, entre otros. Y, principalmente vemos una tremenda posibilidad de mejora en el sistema registral chileno.
A nuestro juicio, el desafío más relevante dice relación con la búsqueda de una simplificación registral del inmueble. En Chile, actualmente no se puede tener todo o parte de un inmueble sin contar con la respectiva escritura pública e inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Que ocurriría si nuestra legislación se abriera a la posibilidad de un nuevo sistema registral que permita una mayor liquidez del activo inmobiliario? ¿Que pasaría si se pudiese transar todo o parte de un bien raíz de forma automática a través de una billetera digital? Lo cierto es que mientras no se pueda evitar el cumplimiento de las solemnidades o requisitos externos que se requieren actualmente en la compra de bienes raíces, muchos de estos modelos de negocio quedarán truncos.
Mientras esta simplificación registral no ocurra, las proptech podrían evaluar la posibilidad de crear fondos de inversiones que creen cuotas transables a través de blockchain, pero claro, sin dividir el activo subyacente propiamente tal (el cual estará en manos de una sociedad del fondo de inversión), posibilitando la liquidez de una cuota representativa de uno o más activos inmobiliarios mas no del activo en sí.
Es tiempo de comenzar a mirar la tecnología como una aliada en la generación de un mayor dinamismo y liquidez en el mercado inmobiliario. Eso supone comenzar a dialogar en serio sobre una radical simplificación de nuestro sistema registral de bienes raíces. Es más que hora de hacerlo.
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