Las propuestas del director ejecutivo de Fitzroy para regular el explosivo aumento de loteos

Migrar al campo desde la ciudad se hizo más viable con la pandemia y el aumento en los loteos alrededor de Chile fue explosivo. Si en 2019 el SAG registraba poco menos de 10 mil solicitudes de subdivisión de predios rurales, en 2021 esa cifra ya rozaba las 20 mil.

Tanto así que este año el Ministerio de Agricultura decidió publicar un instructivo para endurecer los criterios de autorización de loteos, lo que hizo estallar conflictos entre autoridades y desarrolladores inmobiliarios que hoy siguen librándose en tribunales.

Para Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy –empresa de asesoría inmobiliaria y también especializada en los rubros de turismo y hotelería-, parte del problema radica en que la regulación solo distingue en el mundo urbano y el rural, como un “blanco y negro”.

Los planes reguladores “pueden ser buenos o malos, pero al final del día no se han actualizado y por lo tanto el radio urbano no ha crecido lo suficiente. Y se empezó a generar todo esta cantidad de loteo en forma muy silenciosa (…) Ahora con la pandemia, atacó lugares mucho más vulnerables y sensibles medioambientalmente”.

-En una columna en este medio usted dijo que se habían evidenciado abusos, ¿a qué se refiere?
-Me refiero al concepto de “cebarse”. Cuando vas a Cerro Castillo, se ofrece un loteo con un teléfono en un cartel, preguntas por la factibilidad de agua y te dicen que no hay. Ahí falló el Estado, para qué decir la autorregulación. 

El Estado tiene que exigir que los loteos tengan agua potable, energía –ojalá renovable-, un cerco perimetral, que convivan y conversen con las comunidades y animales locales.

-¿Ve viable que continúe este flujo de gente de la ciudad al campo?

-Da la sensación de que la gente quiere salir de la ciudad por el tráfico, la delincuencia, la calidad de vida, entonces creo que es una tendencia que va a seguir hasta que la ciudad entregue mejor calidad de vida. Por eso, una de las propuestas que hicimos con Pablo Allard (arquitecto y académico) tiene que ver con los villorrios, estos típicos pueblitos que hay en diferentes áreas como Casablanca y Colchagua. Pequeños lugares con cinco calles, plaza, correo, banco, municipalidad.

Si esos radios urbanos crecen, voy a poder satisfacer muchas cosas, porque en el fondo, esta ciudad ya tiene servicios, sistemas de alcantarillado, agua potable, se saca la basura. La demanda por el campo se podría transformar en demanda por villorrios.

Regulaciones locales

Passalacqua también considera que generar una regulación viable para las parcelaciones podría incentivar el turismo, por lo que también ve una oportunidad en el problema. “Creemos que un proyecto podría tener una especie de puntaje y que si ofrece hacer hoteles o rutas turísticas, tienda a ser aprobado. Porque eso requiere inversión inicial, que hoy los loteos no tienen ”, dice.

A su juicio, debe existir una regulación central que establezca ciertos requisitos mínimos, pero que las materias específicas se dejen a criterio de la autoridad regional, sin quedarse en la sola dualidad entre urbano y rural: “La problemática de Arica con respecto a la de Pucón no tiene nada que ver”.

-¿Cómo ve el acercamiento del Gobierno al tema?
-Yo creo que la decisión que  tomó de congelar la ley fue una buena decisión por el ánimo de repensar esta cuestión. Hay una arista judicial por resolver, pero hoy el mensaje al desarrollo inmobiliario, bancos y consumidores, es que estén más cautos frente a un proyecto.

Sin embargo, esa solución de aumentar a la superficie mínima a una o dos hectáreas es errónea, porque es un país con más de diez tipos de biodiversidad, no se puede dar la misma solución en Lontué que en Tierra del Fuego.

-¿Cuáles son los peores riesgos para el país?
-Hay una foto que compara Puerto Varas hace 20 años con hoy y se ve cómo se fueron comiendo todas las áreas verdes, humedales, cuerpos de agua. Eso, si lo proyectas, es lamentable. Puedes tener aguas más contaminadas, pérdida de fauna y bosque, el problema de las napas subterráneas, que cuando no hay agua se hacen pozos a 100 metros. Hay urgencia en regularizar para que no siga pasando y para darle certeza jurídica a quienes tienen proyectos y a los consumidores.