Es uno de los proyectos habitacionales más emblemáticos en carpeta en Chile hoy. En 63.500 metros cuadrados de terreno en calle Vía Blanca, en el exclusivo barrio de Lo Curro de Santiago, una empresa busca levantar casas y edificios. Pero, la iniciativa enfrenta un complejo escenario luego de la intervención de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (Seremi) y la Contraloría.
El terreno donde se busca levantar este nuevo complejo habitacional es parte de un inmueble de conservación histórica, más específicamente, de la Casa de la Viña Manquehue, una mansión de estilo español construida en 1940, y que goza de protección y no se puede demoler.
Los propietarios de la mansión y las 6,4 hectáreas de terreno son la familia Rabat, conocida principalmente por su Inmobiliaria Manquehue, que urbanizó sectores emblemáticos como Santa María de Manquehue a partir de terrenos viñateros que adquirió Antonio Rabat Comella en 1902.
Los Rabat pusieron en venta la propiedad en poco más de US$ 23 millones. Hay un interesado: Nueva Costanera Gestión Inmobiliaria, de propiedad del empresario Gerardo Valdés, que lleva varios meses negociando adquirir el exclusivo inmueble para desarrollar un condominio.
Evaluación ambiental
En junio del año pasado, la Dirección de Obras Municipales de Vitacura aprobó un anteproyecto -llamado Parque Rabat- conformado por un condominio tipo A compuesto por 39 casas y dos edificios (con 20 departamentos), manteniendo la edificación existente, es decir, el inmueble de conservación histórica, como parte de los bienes comunes.
El anteproyecto fue solicitado por los dueños del predio (ocho hermanos Rabat Vilaplana), quienes, según el documento de la DOM, otorgaron poder a Nueva Costanera Gestión Inmobiliaria para representarlos.
“Dado que el proyecto considera un inmueble de conservación histórica, deberá efectuar una consulta de pertinencia en el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA)”, dijo la DOM de Vitacura. “Tener presente que, en caso de que proceda el ingreso al SEIA, deberá contar con RCA (Resolución de Calificación Ambiental) favorable previo inicio de obras”, añadió.
Tras esto, los dueños del terreno recurrieron a la Seremi de Vivienda, la que, en un oficio del año pasado, señaló que el predio se encuentra íntegramente afecto a la condición de Inmueble de Conservación Histórica (ICH), razón por la cual cualquier permiso de edificación que se pretenda ejecutar requiere de su autorización previa, en virtud de lo dispuesto en el artículo 60 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).
Los abogados Andrés Ibarra Videla y Javier Zulueta Videla, en representación de los propietarios del inmueble, llegaron hasta la Contraloría, asegurando que lo concluido por la Seremi carece de respaldo en el Plan Regulador Comunal de Vitacura (PRC) y que en el anteproyecto aprobado por la DOM de Vitacura, sobre la Casa de la Viña Manquehue, no recaería “demolición o refacción de ninguna naturaleza”, manteniéndose como parte de los bienes comunes del citado condominio.
Dictamen contralor
El pasado 30 de diciembre, la Contraloría emitió un dictamen en que desestimó el reclamo del privado y afirmó que la declaración de Inmueble de Conservación Histórica (ICH) afecta a la totalidad del predio en cuestión.
El ente contralor dijo que la inclusión de la Casa de la Viña Manquehue como ICH fue definida en la Memoria Explicativa del PRC, específicamente en su punto 6, literal c.5 Áreas de Interés Patrimonial.
“La declaración de ICH afecta a la totalidad del predio, pues dicho precepto reconoce la posibilidad de erigir nuevas edificaciones en el mismo, las que, en todo caso, deben respetar las características de las construcciones existentes, en lo relativo a diseño arquitectónico, materiales, colorido, terminaciones, etc., a fin de que tales edificaciones armonicen con aquellas que motivan la protección”, dijo la Contraloría.
Precisó que si bien la autorización de la Seremi se circunscribe a la “demolición” y “refacción” de las edificaciones existentes en los ICH, de modo que no es exigible tratándose de proyectos de nuevas edificaciones que no consideren tales hipótesis, la Dirección de Obras Municipales debe cautelar el cumplimiento de las normas del PRC aplicables a los respectivos inmuebles de conservación histórica.
En concreto, el privado, para levantar el nuevo proyecto, tendrá que obtener una RCA favorable, la que deberá considerar una participación ciudadana. Un tema no menor es que las juntas de vecinos de la zona se han opuesto a todos los proyectos inmobiliarios en el sector.
Además, los edificios que se buscan levantar no podrán ser más altos que la casa de conservación histórica, lo que reduciría la rentabilidad de la iniciativa.
El abogado experto en temas inmobiliarios, Rodrigo Andreucci, de Andreucci & Torrejón, dijo: “Este dictamen de la Contraloría vuelve a recordarnos ideas esenciales: que las memorias explicativas del PRC pueden normar situaciones que la misma ordenanza no trata, por eso, se integran memoria, ordenanza y planos”.
Además, recordó que en Chile existen miles de inmuebles de Conservación Histórica. “Para construir en ellos se requiere previamente un informe del Seremi Minvu y una RCA, y si lo que se pretende es construir en una manzana donde existe un ICH, las nuevas edificaciones en la manzana no pueden sobrepasar la altura máxima del ICH, de modo que cuando un PRC declara un inmueble o una zona como de conservación histórica líquida la plusvalía de esos sectores”, sostuvo.
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