La crisis que golpeó al sector inmobiliario y de la construcción dejó múltiples secuelas, y una de las más visibles fue la creciente dificultad de acceso a la vivienda. Estudios recientes muestran que los precios de los inmuebles se distanciaron de las remuneraciones de los chilenos, lo que redujo la capacidad real de compra en un contexto de desaceleración económica.
En este escenario, y con las ventas en niveles bajos, las inmobiliarias comenzaron a implementar mecanismos para incentivar la demanda. Uno de ellos -y uno de los más polémicos- es el bono pie, herramienta que lleva años en la industria, pero cuya utilización se masificó en el último tiempo.
En términos simples, el bono pie permite adquirir un inmueble aportando menos capital propio, ya sea porque una parte del pie se paga en cuotas o porque la inmobiliaria lo “bonifica”. Este sistema funciona cuando la tasación bancaria supera el valor comercial al que realmente se está vendiendo el inmueble.
Así, si un banco financia el 80% del valor de tasación, en la práctica puede terminar cubriendo entre el 90% y hasta el 100% del verdadero precio de compra.
El bono pie permite acceder a una vivienda con menos capital propio, ya sea pagando parte del pie en cuotas o mediante una “bonificación” de la inmobiliaria. El mecanismo opera cuando la tasación bancaria supera el valor comercial real del inmueble.
El gerente de finanzas corporativas de Grupo Casal, Alejandro Saenz, explicó el sistema con un ejemplo. Si un departamento se vende comercialmente en UF 2.000, la empresa puede informar al banco que su precio es UF 2.500 y que el comprador entregó un pie de UF 500. Con esos antecedentes, el banco presta UF 2.000.
“Para la inmobiliaria el resultado es el mismo, porque recibe las UF 2.000, que era su precio real de venta. Pero para el comprador hay una gran diferencia. Si hubiera pagado un pie real de 20% (UF 400), su deuda sería UF 1.600. Con el bono pie, queda endeudado por UF 2.000”, enfatizó Saenz.
El uso masivo de este mecanismo encendió las alarmas de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Según constató Diario Financiero en la plataforma de la Ley de Lobby, su director ejecutivo, Slaven Razmilic, se reunió con el vicepresidente de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), Augusto Iglesias, para exponer los criterios de evaluación en créditos hipotecarios y la determinación del Loan To Value.
El objetivo, señaló la ADI, fue alertar al regulador sobre “una mala práctica que observamos crecientemente en la industria”, para que así se implementen acciones que ayuden a eliminarla.
A juicio del gremio, se trata de “una forma desleal de competir, que afecta la credibilidad, la transparencia y la sostenibilidad del rubro”.
Las afectaciones
Diversas fuentes del sector, que están al tanto de las conversaciones del gremio inmobiliario con el regulador, coincidieron en que el bono pie genera múltiples distorsiones.
La primera es la competencia desleal y lo describen como un “doping” (en alusión al concepto deportivo), en el que las empresas que ofrecen este beneficio obtienen una ventaja artificial frente a quienes venden al precio real.
En el sistema financiero, las mismas fuentes señalaron que el problema se agrava. Según explicaron, las entidades terminan financiando un porcentaje mayor al que establecen sus políticas, asumiendo un riesgo que no corresponde al valor real del activo. Esto, advirtieron, afecta la sostenibilidad del mercado hipotecario en el largo plazo.
A juicio de Saenz, otro aspecto relevante es que el mercado inmobiliario queda con precios distorsionados; lo que puede llevar a que se encarezcan algunos valores de publicación de otros inmuebles por una figura que “solo se realizó para ayudar a un cliente a concretar la compraventa”.
En tanto, el CEO y fundador de HousePricing, Matías Echeverría, sostuvo que el principal perjudicado es el cliente, quien termina sobreendeudado y enfrentando un dividendo más alto.
“El famoso bono pie suena como ayuda, pero es un canto de sirena que perjudica al comprador que se siente atraído por una atractiva oferta. Pero la letra chica dice otra cosa, que es que el precio de la propiedad se infla para cubrir ese supuesto beneficio. Entonces la persona se endeuda por un valor inflado. A eso se suma que el dividendo mensual sube”, enfatizó Echeverría.
Posibles medidas
Desde la industria plantearon que una vía para contener esta práctica es que los bancos endurezcan sus criterios, exigiendo pies realmente enterados, realizando tasaciones más exhaustivas y revisando con mayor celo los precios declarados por las inmobiliarias.
Por su parte, la gerente de Tasaciones de Colliers, Bernardita Latorre, explicó que a medida que se vayan dando más facilidades a las personas -como la flexibilización al acceso del crédito hipotecario y una baja en las tasas- los compradores deberían optar por no utilizar más este sistema.
“Si a esto se suma el esfuerzo de las inmobiliarias por ofrecer pagos del pie en cuotas, el uso del bono pie debería disminuir progresivamente. La clave es lograr que las personas junten el monto inicial, y por el lado de los bancos hemos visto algunos casos que dan opciones de un pie más bajo, lo que influye también en las tasas”, puntualizó Latorre.
La CMF declinó hacer comentarios sobre el tema. En tanto, inmobiliarias que utilizan este mecanismo, como Neourbe y Norte Verde, fueron contactadas para este artículo. Neourbe no emitió declaraciones, mientras que desde Norte Verde no fue posible obtener una respuesta al cierre de esta edición.
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Laura Guzmán
