US$ 2.600 millones fue el costo en subsidios de viviendas en 2010.
El costo fiscal por subsidio de vivienda otorgado en Chile creció 234% en los últimos catorce años, pasando de UF 248 por unidad en 2010 a UF 828 al cierre del año pasado, según datos de la consultora Colliers luego que el Ministerio de Vivienda (Minvu) actualizara la información de los subsidios otorgados y su monto. El incremento se atribuye al alza en los precios de construcción y de los terrenos, entre otros factores.
Entre 2010 y 2024, se entregaron un promedio de 211 mil subsidios anuales, mientras -en el mismo período- el costo total subió de UF 64 millones (US$ 2.600 millones) a UF 101 millones (US$ 4.000 millones), un alza de 60%.
“Ha disminuido el monto de subsidios otorgados y se ha incrementado sideralmente el costo fiscal de los programas. Es evidente que la tendencia no es sustentable. Urge analizar las bases conceptuales de los programas”, dijo Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, quien destacó que el programa de subsidios más emblemático es el denominado DS 19 del año 2016, que ha logrado iniciar más de 200 mil viviendas.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
Éste es un programa del Minvu que busca crear proyectos habitacionales en barrios bien localizados y con acceso a servicios, que a la vez promueven la integración social entre las familias.
Además, el DS 19 -destacó Gleisner- contempla la construcción de viviendas con capacidad para cuatro a cinco personas. No obstante, el directivo recordó que el Censo constató que hay 2,6 personas por hogar a nivel nacional, con un 22% de hogares unipersonales.
71.203 viviendas debería entregar el Minvu entre marzo y diciembre para cumplir la meta del gobierno
“¿A qué grupos familiares se está beneficiando con las viviendas con subsidio?”, preguntó el ejecutivo de Colliers. Para luego dar su tesis: “Se está entregando viviendas para cinco personas a hogares unipersonales o bipersonales”. Esto, sostuvo, debe ser modificado: “Es una rigidez absurda, propia de esquemas rígidos de soluciones estatistas. La mitad de la superficie de los DS 19 será adecuada probablemente para más del 50% de los hogares beneficiados”.
Suben los costos
El directivo hizo referencia a un reciente estudio de la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS), en torno a los costos y desafíos del DS 19. Las conclusiones son un aumento del costo de construcción de estas viviendas, con un incremento del 18% y un precio total, incluyendo terreno, con un alza 21%, al mismo tiempo que el margen se mantiene en el rango de 5%.
A todo esto se suma la eliminación progresiva del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), que culminará en 2027, lo que se espera complicará aún más la recuperación de un sector afectado por condiciones restrictivas hipotecarias, incertidumbre jurídica, entre otros.
El término del CEEC se estima afectará a los segmentos de viviendas con subsidios, pero además, los precios de las unidades subirían alrededor de un 10%.
“La próxima extinción del CEEC, que representa cerca del 9% del proyecto, llevará los márgenes al terreno negativo”, aseguró Gleisner.
A su juicio, es indispensable revisar los supuestos y exigencias de los programas de subsidios a la vivienda otorgados, considerando los componentes de los hogares beneficiados.
“Una disminución de costos obvia e indiscutible es disminuir la superficie. En una estimación simple, cruzando los datos del Censo 2024 con el requerimiento del DS 19, más de la mitad de los hogares beneficiados podría tener una buena vivienda de 25 metros cuadrados (m2) a 30 m2. Se estaría aumentando la construcción de viviendas en más del 50% con el mismo costo total”, estimó el directivo de Colliers.
Esta propuesta de reducir el tamaño de las viviendas con subsidio se da en medio de la fuerte baja en el acceso a las propiedades en Chile, que se ha vuelto cada vez más difícil, y las cifras confirman este panorama.
Así es como, en los últimos 12 años, el porcentaje de familias propietarias de un inmueble en el país disminuyó.
En el año 2010, el 65,5% de las familias en Chile era propietaria de una vivienda. Esta cifra bajó a un 61,8% en 2019; mientras que para el 2022 este indicador siguió profundizando su caída, alcanzando el 57%.
Este retroceso posicionó a Chile como el país de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) con la mayor pérdida de participación de familias propietarias de una vivienda durante este período, con una caída de 8,5 puntos porcentuales entre 2010 y 2022.
Mientras, el Gobierno trabaja a contra reloj en el Plan de Emergencia Habitacional (PEH) del Minvu, que alcanzó un 73% de avance a marzo de este año. Esto implica que para llegar a la meta de 260 mil viviendas de la actual administración, se deben terminar 71.203 unidades, lo que requiere un promedio mensual de entrega de 7.911 unidades.
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J. Troncoso Ostornol
