El mercado de activos inmobiliarios con renta se ha ido recuperando de forma sostenida desde el estallido social, coinciden los expertos, quienes destacan que el atractivo por invertir no solo se está dando por las propiedades comerciales con flujo, sino también industriales y oficinas. ¿El pero? aún existe una brecha entre las expectativas de los vendedores versus la de los compradores.
“En 2025, las ofertas por activos con renta han totalizado 20 millones de UF y esperamos cerrar más de 5 millones de UF en lo que queda del año, lo que implicará un crecimiento de más del 100% en comparación al año pasado.”, afirmó Antonio Sivori, gerente del Área de Inversiones de Colliers, quien dijo que esta tendencia se ha evidenciado a lo largo de todo Chile. “Se basa en la seguridad y ganancias que está brindando a inversionistas de alto patrimonio invertir en este tipo de activos con cap rates que fluctúan entre 5,8% y 7,5%”, añadió.
Marcelo Carrere, socio gerente de Bicentenario Capital Markets, señaló que el mercado de rentas inmobiliarias se encuentra “en un punto de inflexión”. A su juicio, se está iniciando un buen ciclo para invertir, principalmente, porque todos los formatos (oficinas, retail, logística y minibodegas) están saludables, salvo residencial.
“El único punto a solucionar, en todos los asset class, es que aún existe una brecha no menor entre las expectativas de los vendedores versus la de los compradores. Lo anterior nos obliga a considerar todas las variantes, por mínimas que parezcan. Esto hace que el financiamiento sea la clave para una transacción de compraventa exitosa”, agregó Carrere.
“Nuestros clientes estaban acostumbrados a comprar activos con rentabilidad de dos dígitos más la UF. Ha sido necesario acostumbrarlos ahora a activos de UF más 8 y UF más 9”, afirmó Marcos Kaplún, director de Kayco International Group, quien añadió: “Hemos cerrado activos con rentabilidad de UF más 9 en Huechuraba y en La Cisterna (con contratos hasta el 2036) y, actualmente, estamos con ofertas por strip center de provincias”, añadió.
La valorización
Para Antonio Sivori, de Colliers, hoy los activos con renta son “una excelente alternativa de inversión”, porque -dijo- entregan flujo estable y en UF, con contratos a mediano-largo plazo con arrendatarios sólidos, buena ubicación y retornos que superan otras alternativas. Además, permiten combinar renta mensual con plusvalía en el tiempo, sostuvo.
De acuerdo al ejecutivo, “el mercado se ha ido recuperando de forma sostenida desde el estallido social, y hoy vemos una demanda activa por parte de inversionistas particulares, fondos de inversión y compañías de seguros”.
Dijo que, entre los activos comerciales, los que están dando más rentabilidad son principalmente los strip centers, locales y supermercados stand alone. “Se está dando un buen timing, con tasas aún altas, pero a la baja, por lo que es un buen momento para comprar activos que podrían valorizarse en los próximos años”, afirmó.
El análisis de Colliers destacó que otro punto que han valorado los inversionistas es la plusvalía y valor residual del terreno: en el caso de activos stand alone, además del flujo mensual, existe la posibilidad de capturar plusvalía del suelo y, al término del contrato, reconvertir el terreno para otros usos más intensivos, como un edificio habitacional, comercial o mixto, dijo la intermediadora.
Sivori aseguró que los activos industriales con renta ofrecen flujos estables en un mercado en constante expansión, con alta demanda por bodegas y centros logísticos impulsada por el crecimiento del e-commerce, la distribución y las operaciones de última milla. “Actualmente, las rentabilidades netas de estos activos se sitúan entre un 6% y un 7,5% anual en UF, dependiendo de la ubicación, calidad del activo y perfil del arrendatario”, señaló.
En cuanto a las oficinas, sector fuertemente afectado durante la pandemia, Sivori explicó que es un mercado en plena recuperación y con muy buenas perspectivas. “La pandemia demostró que, aunque el trabajo remoto funciona, la presencialidad sigue siendo clave para el desarrollo y la cultura de las empresas”, señaló el ejecutivo, quien recordó que durante años casi no se construyeron nuevos proyectos, por lo que la oferta futura será limitada. “La vacancia seguirá cayendo y los cánones de arriendo tenderán al alza, generando potencial upside para los inversionistas”, afirmó.
El experto señaló que aún existen precios de compra atractivos de oficinas, debido a la percepción tardía sobre la recuperación del mercado. Ejemplos como la adquisición del edificio HDI por Confuturo o el arriendo de 6.000 m2 por Mercado Libre en Costanera Center confirman la reactivación del sector, afirmó.
“El mercado de oficinas vive una etapa de ajuste positivo: menor vacancia, arriendos al alza y valores de entrada aún bajos conforman una oportunidad sólida de inversión, y un alto potencial de valorización a mediano plazo (debido al potencial aumento de las rentas)”, sostuvo Sivori.
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J. Troncoso Ostornol
