Históricamente, el mayor valor de las propiedades iba de la mano con gastos comunes más altos. Sin embargo, esa relación comenzó a cambiar. Un análisis de Millacero e Impulsa Gestión reveló que Providencia registró un gasto común promedio de $ 170.432 por departamento, superando a Las Condes ($ 151.578) y acercándose al podio de las comunas más caras de la Región Metropolitana.
En la parte alta del ranking, Vitacura lidera con un pago promedio de $ 246.992 por departamento, seguida de Chicureo (por sí solo, sin contar el resto de la comuna de Colina), con $ 187.256, y Lo Barnechea, con $ 182.414.
Detrás del cambio no está la plusvalía de los inmuebles, sino la estructura de las comunidades y la forma en que se distribuyen los costos fijos.
“El gasto común no depende únicamente de la ubicación o de la plusvalía del inmueble. Los edificios con menos departamentos reparten costos fijos como conserjería, administración y mantenciones entre menos propietarios, lo que termina elevando el gasto por unidad”, explica Cristian Maturana, CEO de Millacero.
El estudio muestra que esa diferencia es significativa. Mientras un edificio promedio en Providencia cuenta con 55 departamentos, en Las Condes el promedio asciende a 77 unidades. En otras comunas, la densidad es incluso mayor: Ñuñoa alcanza 94 departamentos por edificio, La Florida 89, Santiago Centro 133 y Macul 152, lo que permite distribuir los costos entre un mayor número de copropietarios.
Maturana agrega que el principal componente del gasto común sigue siendo la operación diaria de los edificios. “Las remuneraciones representan entre un 40% y un 50% del gasto común total. Solo la conserjería puede explicar cerca del 45% del desembolso mensual de una comunidad residencial”, precisa.
A ello se suma el estándar de los proyectos. Edificios con piscinas, gimnasios, jardines, calefacción central, múltiples accesos controlados y una mayor dotación de personal requieren una operación más costosa, lo que explica que comunas como Vitacura, Lo Barnechea o Chicureo continúen liderando el ranking.
La presión de los costos
Pero el alza de los gastos comunes también responde a factores macroeconómicos.
Para Nicolás Román, académico de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de los Andes, entre el 70% y el 80% de este importe corresponde a mano de obra, por lo que el aumento del sueldo mínimo, la reducción de la jornada laboral de 45 a 42 horas y el incremento del aporte patronal, que han elevado de forma importante los costos de las comunidades.
“En un escenario en que la economía no repunta y se han registrado varios meses de caídas del Imacec, estos mayores gastos comunes se vuelven cada vez más difíciles de absorber para las familias”, sostiene.
El académico advierte que el escenario difícilmente mejorará en el corto plazo. “Está pendiente un alza en las tarifas eléctricas y muchos contratos de mantención están indexados al IPC. Mientras esas presiones de costos continúen, será difícil que los gastos comunes retrocedan”, afirma Román.
Cambios en el mercado inmobiliario
El mayor peso de los gastos comunes ya comenzó a modificar las decisiones de compra y arriendo. Para Nicolás Herrera, gerente general de Inciti, plataforma de inteligencia inmobiliaria de GPS Property, este ítem dejó de ser un costo accesorio para transformarse en una variable clave al evaluar una vivienda.
“Los hogares ya no analizan únicamente el dividendo o el arriendo, sino el costo total de habitar una propiedad. Incluso ya se observa que algunos propietarios están absorbiendo los gastos comunes durante los primeros meses o incorporándolos dentro del valor del arriendo como un incentivo comercial para facilitar la colocación de sus unidades”, señala.
A juicio del ejecutivo, la mayor sensibilidad de los hogares frente a este gasto también está impulsando una preferencia por edificios con menores costos de operación y menos amenidades, mientras que los inversionistas comienzan a incorporar el nivel de gastos comunes como un factor relevante para evaluar la rentabilidad de sus proyectos.
¿Pueden bajar los gastos comunes?
Los especialistas coinciden en que una disminución parece poco probable en el corto plazo.
Román sostiene que ello dependerá de una estabilización de los costos laborales, de la electricidad y de las mantenciones. Herrera, en tanto, cree que también existe espacio para contener estos gastos mediante una gestión más eficiente de las comunidades.
“La incorporación de tecnologías, la automatización de procesos y una mejor administración de los contratos de servicios pueden contribuir a contener e incluso reducir los gastos comunes en aquellos edificios donde exista margen para optimizar su operación”, concluye el gerente general de Inciti.
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