El trabajo híbrido hará que el número de oficinas vacías en EEUU supere en un 55% los niveles anteriores a la pandemia, alcanzando la cifra récord de 1.100 millones de metros cuadrados en 2030, según una cruda previsión del sector que trata de cuantificar los daños causados al sector inmobiliario comercial por los cambios en las pautas de trabajo.
El informe de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield concluye que, a finales de la década, 330 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas -lo que equivale aproximadamente a todo el inventario de oficinas del área metropolitana de Washington- se verán reducidos por el trabajo híbrido o a distancia. Esta cifra se sumaría a otros 740 millones de pies cuadrados de espacio clasificados como vacantes "normales o naturales".
Cushman llegó a la conclusión de que aproximadamente una cuarta parte del espacio de oficinas de EEUU ya no era deseable y que otro 60% corría el riesgo de quedarse obsoleto y podría requerir una "inversión significativa" para modernizarlo o destinarlo a otros usos, una transformación que la ciudad de Nueva York está empezando a adoptar. Aunque estas tendencias son más acusadas en Norteamérica, también son evidentes en Europa y Asia, señaló la empresa.
"La obsolescencia es la palabra del día en estos momentos", afirma Andrew McDonald, presidente de Cushman, que considera el informe un reconocimiento de "un punto de inflexión, quizás".
La previsión destaca tanto por la magnitud de los resultados como por el hecho de que haya sido elaborada por uno de los principales actores del sector inmobiliario comercial. Como la mayoría del rubro, hasta hace poco Cushman se inclinaba por una visión más optimista de las repercusiones a largo plazo del trabajo híbrido.
Pero Cushman ha aceptado ahora que el sector está inmerso en cambios estructurales duraderos que probablemente se intensificarán. Hasta ahora, sólo un tercio de los contratos de alquiler de oficinas que vencían entre 2020 y 2030 lo han hecho, lo que significa que los propietarios podrían encontrarse con un número creciente de inquilinos recortando espacio o abandonando los edificios en los próximos años.
Aunque la contratación ha sido sólida a medida que EEUU se recupera de lo peor de la pandemia y el desempleo vuelve a situarse en mínimos históricos, Kevin Thorpe, economista jefe de Cushman, señaló que la antigua correlación entre el crecimiento del empleo y la demanda de espacio de oficinas por parte de las empresas se había "fracturado", lo que significa que la recuperación posterior a la crisis no había conseguido llenar las oficinas vacías.
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Una nueva forma de trabajo
Los inquilinos buscan ahora menos espacio por trabajador, aunque no está claro cuánto menos. "La tendencia es a la baja, aunque la magnitud de este cambio todavía no está clara", afirma Thorpe.
En una señal del cambio del mercado, Cushman ha reactivado el equipo de activos en dificultades que creó tras la crisis financiera de 2008 para asesorar a los clientes sobre edificios e inversiones con problemas. Sin embargo, McDonald dijo que todavía no había "pruebas de dificultades generalizadas" y que la mayor parte de los daños que Cushman estaba observando se concentraban en edificios de oficinas concretos.
Las conclusiones de la empresa se hacen eco de los comentarios cada vez más frecuentes de los promotores inmobiliarios, muchos de los cuales señalan que la subida de las tasas de interés está agravando el problema del aumento de las vacantes.
En una conferencia sobre resultados celebrada la semana pasada, Steven Roth, Consejero Delegado de Vornado Realty Trust, reconoció que el trabajo híbrido no sería un fenómeno pasajero, y declaró a los analistas: "Creo que se puede dar por hecho que el viernes ha muerto para siempre. El lunes está en el aire".
Roth también reconoció que en el entorno actual sería "casi imposible" financiar el ambicioso -y polémico- plan de la empresa de construir una serie de torres de oficinas alrededor de la Penn Station de Nueva York.
Scott Rechler, consejero delegado de RXR, otro importante promotor, declaró a principios de este mes que la empresa tendría que ceder algunos de sus edificios de oficinas a los prestamistas tras determinar que ya no eran competitivos y no podían reutilizarse fácilmente.
Al igual que otros promotores, RXR ha centrado cada vez más sus recursos en un puñado de propiedades trofeo con los servicios más modernos y las mejores ubicaciones. Estos inmuebles siguen siendo muy demandados por los inquilinos y se han convertido en una categoría en sí mismos. En su informe, Cushman predijo que sólo el 15% del espacio de oficinas de EEUU entraría en esta nueva y muy selectiva categoría en 2030.
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