Poco más de un mes ha pasado desde que se suspendió el proyecto inmobiliario de Plaza Egaña de Fundamenta en alianza con Frontal Trust. Y mientras aún no hay respuestas claras sobre qué ocurrirá, varias las administradoras generales de fondos manifiestan su preocupación sobre la certeza jurídica en este negocio.
La gerenta general de la Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), Pilar Concha, afirma que “los últimos acontecimientos han hecho pensar que podríamos estar frente al quiebre de las certezas e incertidumbre, lo que implicaría desincentivar la inversión nacional y extranjera”.
“Los últimos acontecimientos han hecho pensar que podríamos estar frente al quiebre de las certezas, lo que implicaría desincentivar la inversión nacional y extranjera”, afirma Pilar Concha, de Acafi.
“Es clave que las autoridades actúen de manera coordinada para respetar los acuerdos establecidos”, destaca.
Coincide el gerente inmobiliario de Toesca Asset Management, Augusto Rodríguez, quien sostiene que “nos preocupa contar con certeza jurídica para que exista flujo de capital y de deuda. Sin certeza no habrá financiamiento ni proyectos, bajará la oferta y subirán los precios para el comprador final”, explica.
“Si un proyecto cuenta con todos sus permisos obtenidos de buena fe, y estos son invalidados posteriormente -con la obra ya iniciada o incluso finalizada-, pareciera que se ha quebrantado el principio esencial de certeza jurídica”, añade.
Ante esto, afirma que un proyecto inmobiliario se sustenta de un permiso de edificación aprobado, de tal manera que el inversionista pueda buscar retorno con riesgos conocidos como por ejemplo, los costos de construcción, precios, velocidades de venta y arriendo, etc.
Por lo mismo, Rodríguez afirma que la suspensión de este tipo de inversión trae nuevos riesgos no sólo para los inversionistas y aportantes de estos fondos, sino que también a aquellos que compran acciones de compañías constructoras y/o desarrolladoras, además de los inversionistas de renta fija que compran bonos de esas compañías.
Desde Credicorp Capital Asset Management, el director de inversiones inmobiliarias, Francisco Ghisolfo, afirma que “es en un momento muy complejo para la industria, con alzas importantes en los costos de construcción y bajas velocidades de ventas”, por lo que el llamado es “simplificar y agilizar los tiempos para saber, a firme sin que nadie pueda revertir a futuro, si lo que se proyectó se podrá o no construir y vender a futuro”.
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Protocolos y preparaciones
El gerente de inversiones y desarrollo de Cimenta AGF, Eduardo Palacios, detalla que antes de concretar un proyecto inmobiliario, se revisan distintos aspectos como la verificación de las condiciones urbanísticas de los terrenos, mediante Certificados de Informaciones Previas (CIP), emitidos por las respectivas Direcciones de Obras Municipales (DOM).
“Como condición para la firma de las escrituras de compraventa, se pide que la municipalidad apruebe un anteproyecto de construcción. Una vez adquiridos los terrenos, se saca el permiso de construcción y se aprueban los EISTU, IMIV en la actualidad, y los estudios de impacto ambiental, de ser necesarios, por lo que no se inicia la construcción sin tener antes todos los permisos correspondientes”, explica.
“Si se cumplen estrictamente estos protocolos, no debería existir el riesgo de paralización del proyecto por parte de la autoridad, cosa que hoy, a luz de los antecedentes públicamente conocidos, no está tan claro, ya que se están aplicando normas con criterio de retroactividad, las que siempre fueron ajenas a nuestra legalidad”, añade.
Igualmente, Ghisolfo destaca que en el pasado se estudiaban los títulos con abogados, sumado a que el equipo de arquitectura obtenía un anteproyecto aprobado. Hoy, en cambio, explica que han debido solicitar due diligence normativos y legales adicionales para hacer una inversión con mayor seguridad.
Desde el mercado advierten que una preocupación clave en el rubro inmobiliario es la lentitud del "aparato burocrático", considerando que la tramitación de cualquier permiso se demora entre seis meses hasta dos años en otorgarse.
"La velocidad y magnitud con la que se pueda crecer estará determinada, en forma importante, por la existencia de un marco regulatorio claro, y de un estado moderno y ágil que promueva la inversión. Las pérdidas económicas que produce la retroactividad en la aplicación de normas, claramente atenta contra dicho crecimiento", concluye Palacios.
Incerteza jurídica
Para la abogada de Barros & Errázuriz, Alejandra Aránguiz, la certeza jurídica se define como “la seguridad en cuanto a la forma de aplicación de la normativa vigente y a las actuaciones o facultades de la autoridad”. Sin embargo, afirma que recientemente, ha cambiado la aplicación e interpretación de sus normas.
“Toda actividad para un buen desarrollo requiere primeramente certeza y seguridad en cuanto a las normas que la regulan; cuando ello falla no solo se encarece el desarrollo de la actividad, sino que también se pierden los incentivos de inversión”, explica.
“En el caso de Fundamenta se contaba con todos los permisos, no obstante en una instancia no técnica, se decidió no permitir el proyecto. Se trata de un claro ejemplo de incerteza jurídica, pues se dio cumplimiento a toda la normativa legal y técnica aplicable y, aun así no se autorizó el proyecto”, agrega.
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