Empresas y expertos anticipan que este año tendrá lugar el fin definitivo del largo estancamiento del mercado inmobiliario: dentro de un aumento de 4,8% en la inversión general en construcción que se espera para 2026, el gremio sectorial apuesta a un repunte de 20% en las ventas de viviendas.
Un cambio de escenario que también se extiende a los restantes segmentos de la industria y con perspectivas de potenciar en general la actividad de renta inmobiliaria a partir de una mayor estabilidad en los principales segmentos, un mayor volumen de transacciones y una recuperación de valor.
Y en esta dinámica más positiva, un eslabón siguiente de esta cadena en crecimiento son los fondos de inversión inmobiliarios, segmento que a pesar del lento crecimiento de la economía de los últimos años ha logrado mantener un ritmo sostenido de actividad.
De acuerdo a los últimos datos disponibles al primer trimestre de 2025, los fondos de inversión directa nacional en el sector sumaban un patrimonio administrado que aumentó en 3,4% para alcanzar un total de UF 110 millones (en torno a US$ 5.280 millones). Un desempeño que “reafirma la tendencia positiva del sector, incluso en contextos de mayor incertidumbre económica", indicó la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) en su reporte del año pasado.
Este ecosistema está compuesto por 97 fondos inmobiliarios activos gestionados por 32 Administradoras Generales de Fondos (AGF).
“Ha tomado mucha tracción la inversión en activos con flujos conocidos y estables. En ese aspecto, los fondos de rentas industriales, comerciales y de oficinas han sido la vedette de las distintas AGF buscando satisfacer la demanda de los inversionistas institucionales y family office”, puntualizó el gerente de Inversiones de Colliers, Antonio Sivori.
“Venimos de un ciclo largo de ajuste, pero hoy día claramente se ven señales más favorables. En nuestro caso, el comportamiento de la cuota del Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias en 2025 fue el año en que hemos tenido mayor rentabilidad en la historia”, señaló Fernando Sánchez, gerente de activos en Independencia AGF S.A.
A juicio del ejecutivo del principal actor de esta industria, las mejores expectativas coinciden con una “base de inversionistas más institucionalizada, que ha incorporando mejores prácticas en valorización y reportes, ya que sin duda se ha profesionalizado y crecido”.
Claves del cambio de escenario
Tras la serie de shocks que ha enfrentado el sector inmobiliario en los últimos años, “los indicadores de las distintas clases de activos dan cuenta de un mercado estabilizado, y el aumento sostenido en el volumen de transacciones en los últimos 18 meses es un indicador relevante de que el mercado se encuentra en fase de recuperación tras el período recesivo de los últimos años”, subrayó Ruperto Lira, gerente portfolio Real Estate de SURA Investments.
Desde esta coyuntura, anticipa “perspectivas favorables para el mercado inmobiliario para 2026, así como para el mediano plazo”.
Al repasar el estado de los factores clave para el desempeño de los fondos, el managing director de Colliers Chile, Jaime Ugarte, destacó en materia de financiamiento “la proyección de tasas hipotecarias bajo el 4,0% hacia fines de 2026, mejorando el perfil financiero de los activos, en tanto, la morosidad debería estabilizarse, acompañando un escenario macroeconómico más favorable”.
“El mercado de financiamiento se está reactivando ligado a los flujos de los bancos e inversionistas institucionales de largo plazo. Respecto de estos últimos, se ha venido consolidando una tendencia con relación al dinero que tienen disponible para invertir que puede verse reflejado en los ingresos mensuales, los cuales desde la crisis del 2020 se han sextuplicado”, explicó el gerente de Multifamily y Financiamiento de Colliers, Eduardo Ramos.
En este marco, respecto del trabajo de esa firma con institucionales e inversionistas privados para poder proveer soluciones de liquidez e inversión, prevé que “2026 será un año mucho mejor que el recién pasado”.
Las condiciones para el repunte
“Parte de las medidas necesarias para darle un impulso extra al desarrollo tienen mucho que ver con los tiempos y certeza de permisología. Esta es una arista que fue muy trabada y que generó desconfianza por parte de los inversionistas al ver casos donde, incluso contando con permisos de edificación aprobados, estos desarrollos eran detenidos. En la medida que los inversionistas cuenten con un rayado de cancha claro y predecible las inversiones en nuevos desarrollos volverán a la senda habitual”, opinó Antonio Sivori.
Junto con extender y profundizar los subsidios estatales a la tasa, incluyendo mecanismos como el Fogaes, el ejecutivo advierte que para consolidar y acelerar la recuperación del sector inmobiliario es “clave acelerar la obtención de permisos y simplificar las tramitaciones, reduciendo tiempos e incertidumbre, además de una gestión activa de suelo y una densificación bien planificada, orientada a disminuir costos estructurales de desarrollo”.
Sánchez destaca la reducción de las incertidumbres “en relación, especialmente, a los temas macro como la inflación, sumado a todas las medidas públicas que se han anunciado en términos de permisología y certeza regulatoria que ayude a la industria a tener plazos más predecibles para obtener los permisos y reglas más estables para la inversión. Esto hace que sea un año que tenga una perspectiva bastante optimista en ese sentido”.
En efecto, todos los agentes están expectantes frente a la implementación de los anuncios de medidas procrecimiento en los que tendrán un lugar central el estímulo a la construcción, con énfasis como la desburocratización de las normativas urbanísticas y una desregulación en uso del suelo.
“Claramente va a ser un gran cambio, especialmente lo que se ha dado a conocer en cuanto a las densidades y coeficientes de constructibilidad, que permitirá edificar significativamente más de lo que hoy está permitido. Esa es una modificación muy relevante que generará más movimiento y profundidad en el mercado”, indicó un directivo de una AGF.
Las expectativas por sector
¿Qué tan sólido es el término de la recesión que ha experimentado el mercado inmobiliario local y cuáles son las oportunidades que se abren para los inversionistas institucionales y los fondos de inversión?
En el caso de las viviendas, Eduardo Ramos explicó que durante el cuarto trimestre de 2025 “el stock disponible disminuyó en 13,9% en relación con el cierre del 2024, lo que ciertamente refleja una mejora en la tendencia de venta donde -trimestre contra trimestre- el último cuarto de 2025 mostró una mejora del 51% impulsado muy fuertemente por el subsidio a la tasa, que ha demostrado ser una muy buena alternativa para disminuir la carga financiera de las personas que buscan ser propietarios”.
Así, las perspectivas en un escenario positivo apuntan a una recuperación más profunda de las ventas residenciales “con reducción de stock y mejora en la velocidad de venta, especialmente en el segmento bajo 4.500 UF”.
Eso sí, ven con atención los desempeños esperados para áreas de alta relevancia en los últimos años como los edificios multifamily. "La entrada de nuevos activos ha sido lenta y se prevé que en el corto plazo no entre una gran cantidad de proyectos. El mercado está atento a la baja de tasas de interés que podría potenciar nuevamente este asset class dado que con los actuales niveles de tasas de financiamiento hacen poco atractivo el retorno esperado”, indicó Sivori.
El repunte de las oficinas
En este escenario más positivo “se espera que sectores industriales y logísticos, junto con las oficinas clase A y algunos activos comerciales, continúen mostrando un buen desempeño. Al mismo tiempo, para los activos que aún se mantienen más rezagados, como el segmento residencial y algunos tramos de oficinas, se proyecta una recuperación gradual, a medida que las condiciones económicas y financieras se muestren favorables”, indicó Ruperto Lira, de SURA Investments.
Sobre la evolución que ha tenido este segmento, Sánchez destacó las señales de mejora: “En el portafolio de renta del Fondo Independencia la vacancia que tenemos hoy está cercana al 10%, la más baja que hemos visto desde 2018, dentro de un mercado que en general se ha ido recuperando, en unos submercados más que en otros”.
Antonio Sivori subrayó que el escenario que viene es particularmente atractivo para los activos de oficinas, segmento que concentra hoy el mayor potencial de crecimiento, con precios de entrada aún atractivos y un claro upside en renta, explicado por la sostenida caída de la vacancia y la recuperación gradual de los niveles de arriendo".
Añadió que el mercado de oficinas atraviesa "una etapa de ajuste positivo, con rentabilidades netas en UF del orden de 6,5% a 7,5% anual y un relevante potencial de valorización a mediano plazo”.
Y mientras desde esa firma puntualizan que en la disminución en la vacancia -liderada por la vuelta a la presencialidad en los espacios laborales- también incidió fuertemente la baja producción que mantuvo ese sector, Ruperto Lira subrayó que “hacia adelante vemos una oferta acotada de nuevo stock, lo que debiera contribuir a disminuir la vacancia e impulsar los valores de renta al alza”.
El dinamismo de las bodegas y los activos industriales
En estos años de desaceleración, uno de los puntos altos del sector inmobiliario lo ha marcado la actividad de propiedades industriales y de espacios de bodegaje.
“Actualmente, del orden de un 60% de los flujos de ingresos de nuestro fondo de renta provienen del área de bodegaje, donde tenemos una superficie total de 669 mil m2-con una vacancia de 0,4%, en el marco de una baja de este indicador en este mercado en la Región Metropolitana- donde destaca Bodenor, empresa en la que Independencia tiene una participación mayoritaria en la propiedad”, sostuvo Fernando Sánchez.
Y para expandir su presencia en este negocio, el ejecutivo detalla que la firma está construyendo 200 mil m2 adicionales, cuya primera fase “ya tiene todos los permisos ambientales y de construcción e, incluso, un contrato por 15 mil m2 ya comprometido para fines de 2026 y un segundo por 5 mil m2 antes de terminar las obras".
En relación al segmento industrial, Jaime Ugarte señala que la vacancia en este rubro “se mantendría en torno al 5% al cierre de 2025 y de cara a 2026, sustentada por una alta absorción de superficie”.
Si bien Colliers prevé que ese mercado se mantendrá más estable, puntualiza que “seguirá ofreciendo oportunidades atractivas, especialmente en activos bien arrendados y con contratos de largo plazo”, añadiendo que “se observa un mayor interés de inversionistas por explorar regiones, en busca de mejores rentabilidades”.
En tanto, destaca que el suelo industrial en zonas consolidadas “ha mostrado una valorización sostenida, generando retornos tanto por renta como por plusvalía, y las rentabilidades netas de estos activos se sitúan entre un 6% y un 7,5% anual en UF, dependiendo de la ubicación, la calidad del activo y el perfil del arrendatario”. 
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Jorge Isla
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