El alza en el costo de los materiales de construcción sumado a los requisitos más exigentes aplicados por la banca para acceder a una vivienda propia, están teniendo consecuencias en el comportamiento del mercado inmobiliario de departamentos y en las decisiones de desarrollo de proyectos.
Durante el cuarto trimestre de 2021 ingresaron 54 nuevos proyectos al mercado en Santiago y, de este monto, un 88% aún no han iniciado su ejecución pese a contar con terrenos disponibles para ello (venta en blanco), de acuerdo a datos de la consultora GfK. La cifra corresponde a la tercera tasa más alta desde 2013 después del máximo reportado en el cuarto trimestre del 2015.
Por su parte, los proyectos que se venden en verde -ya que se encuentran en alguna de las etapas del proceso de construcción-, alcanzaron a un 12%, cifra que es la segunda más baja en ocho años después del período abril-junio de 2021. Por ello, este índice dista en gran medida de las ventas en verde anotadas durante el cuarto trimestre de 2020 (42%) y 2019 (48%).
Y no solo ha cambiado la modalidad de venta de estos activos inmobiliarios, sino que también las empresas están extendiendo cada vez más los plazos de entrega, estrategia que se diferencia de la tendencia de los años anteriores. Así, si durante el último trimestre de 2019 predominaban las entregas en plazos entre 13 y 24 meses (60%), el año pasado éste indicador se ubicó en un 36%, ya que el período entre 25 y 36 meses se posicionó como el más utilizado por las empresas con un 41%.
Además, en el caso de las obras con entregas mayores a tres años, este índice pasó desde un 3% en 2019 a un 22% en 2021, el segundo porcentaje más alto desde el tercer trimestre de 2020 (38%).
A nivel de las comunas, Macul figura como la más afectada, ya que de los 1.170 departamentos ingresados entre octubre y diciembre del año pasado, el 100% de estas unidades aún no inician su ejecución. Y otras comunas de la capital también registran el mismo escenario en relación a las obras ingresadas en 2021, como son los casos de La Florida (1.058 unidades), Cerrillos (723), Estación Central (212), Providencia (32), y Vitacura (20)
Pese a que desde el sector aún no califican este escenario como “totalmente perjudicial”, gran parte de las inmobiliarias ya están evaluando medidas para hacer frente a los sobrecostos en medio de un escenario de incertidumbre.
Efecto de precios
En los últimos estados financieros a diciembre de 2021, varias empresas reportaron el alza en el costo de los insumos como un factor de riesgo ya consolidado. Besalco anotó una baja en el backlog de proyectos inmobiliarios en ejecución desde $26.791 millones en 2020 a $7.833,5 millones en 2021. Por su parte, Echeverría Izquierdo indicó que sus unidades -como la de Ingeniería y Construcción- han establecido “convenios para los principales insumos de cada oferta y se fijan horizontes y proyecciones de crecimiento del costo”. Por otro lado, Moller & Pérez-Cotapos dijo que producto de los anterior, “las actividades de la empresa y sus filiales “han paralizado las obras de construcción de obras inmobiliarias principalmente y ralentizado la construcción de obras a terceros”. Y Ecomac dijo sentirse “preocupado” por la fuerte caída en el número de nuevos proyectos en La Serena y Coquimbo.
Alta competencia
Además del costo o la falta de stock de materiales, uno de los grandes problemas que tienen las inmobiliarias es la capacidad para iniciar obras competitivas, pues gran parte de los proyectos que ya iniciaron su ejecución o están finalizando sus ventas cuentan con precios más baratos difíciles de igualar.
En este sentido, Javier Varleta, gerente de Estudios Territoriales de GfK, señala que “si como inmobiliaria quiero salir a vender, voy a hacerlo con un precio más alto que el que ya está vendiendo”. Y agrega que “hay inversionistas que por temas políticos o económicos han dejado de invertir. Y eso incide en que las inmobiliarias empiezan a pedir más plata a los bancos, pero estos les piden preventas de alrededor de un 25% y 30%, que es algo difícil de cumplir”.
Sin embargo, Varleta cree que “estos proyectos se van a llevar a cabo de todas maneras”. Argumenta que “va a haber un periodo de ajuste donde se va a ver cómo se venden, por eso también los sacan a largo plazo, para darse ese tiempo”.
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