La automatización, el despliegue de la red 5G y la incorporación de nuevas tecnologías en las empresas producto no solo de la pandemia, sino también de la Era Digital, han provocado desde cambios internos en la manera de trabajar, hasta el surgimiento de nuevos polos de inversión en Chile. Y el sector inmobiliario ha sido uno de los beneficiados. Si bien la compra-venta de viviendas y oficinas ha experimentado una desaceleración, otras áreas como la comercialización de terrenos para instalar data centers ha tomado fuerza a tal nivel de posicionarse como uno de los mercados más prometedores para los próximos años.
Según cuentan Luis de Sales y Rubén Rioseco, ambos Senior Industrial Consultants de la compañía de servicios inmobiliarios CBRE, a cargo de los procesos de site selection en lo que es la búsqueda de los terrenos para el desarrollo de este tipo de proyectos, la demanda de espacios de crecimiento de este tipo de mercado “ha experimentado un auge muy significativo”. Y dada las condiciones de desarrollo con las que cuenta el país, creen que este mercado proyecta un buen futuro a nivel nacional, e incluso podrían llevar a Chile a figurar como uno de los actores fuertes en la región.
Pero ¿Qué es un data center? Rioseco lo define como “un edificio de grandes dimensiones que contiene una serie de equipamientos técnicos y que permiten a los servidores mantener un funcionamiento constante”. “Es el cerebro de lo que hoy día es toda la conectividad, todo lo que son transacciones de la más diversa índole”, menciona. De manera que su crecimiento depende de “las necesidades que el mercado tiene de procesamiento de la información, y eso se ha notado específicamente en el caso de Chile”, cuenta.
Rubén Rioseco, Senior Industrial Consultant de CBRE.
Y es que si hace 15 o 20 años la demanda de terrenos industriales con este fin variaba entre los 10.000 m2 - 15.000 m2, hoy esta superficie se ha cuadruplicado. “Hasta antes de eso, la mayoría de las empresas eran usuarios finales tipo Google, Entel, Claro. Pero no había grandes compañías de colocación ofreciendo servicios de arriendo, de espacio”, indica.
“Chile, en particular, es un país que tiene ciertas características favorables para este tipo de empresa, como una buena infraestructura de telecomunicaciones y “estabilidad política - económica”. Y una mezcla de todos esos factores hace que sea muy atractivo para los inversionistas meterse con proyectos de data center”, explica por su parte De Sales.
Y Rubén Rioseco añade que muestra de aquello es el trabajo que han desarrollado desde hace un buen tiempo en la compañía de la mano de inversionistas inmobiliarios que construyen un gran data center para otras firmas que van a operar. “En el orden de los seis años aproximadamente, esta cuestión ha tenido un cambio bastante significativo, exponencial, diría yo. Desde esa fecha estamos atendiendo la demanda de infraestructura de gran volumen de 50.000 m2 - 70.000 m2. Hemos tenido muchísimo trabajo, especialmente en los últimos tres años. Y vemos muy buenas perspectivas de que este crecimiento se mantenga aún en el tiempo”, dice.
Posicionamiento de Chile en la región
Según comentan los ejecutivos, la mayoría de los rentistas o inversionistas inmobiliarios corresponden a empresas extranjeras, “curiosamente empresas brasileñas que son socios de norteamericanas y europeas”, señalan. Y destacan que la presencia del país sudamericano, “al ser mucho más grande y que ha tenido un desarrollo más significativo”, lo convierte en el partner ideal de Chile a la hora de instalarse en Latinoamérica.
“La llegada de estas empresas está haciendo que Chile se potencie mucho más en cuanto a la infraestructura tecnológica'', sostiene Rioseco. Y De Sales lo complementa: “De A poco Chile se ha ido posicionando como uno de los países más importante en cuanto a la industria. No sabría nombrar un ranking, pero Brasil es el primero, sin duda. Y de ahí creo que entre Colombia y Chile podrían estar peleando”.
Inversiones en escalada
Actualmente los principales clientes de CBRE son aquellos denominados “cloud providers” y los vinculados a la Banca. Y las peticiones que llegan a CBRE respecto de la búsqueda de terrenos disponibles no bajan de las 5 hectáreas.
“Si mal no recuerdo, el proyecto más significativo de hace como seis años atrás fue donde entró Google en Parque Aconcagua (...) por el orden de los US$ 200 millones por un terreno de 45.000 m2, más o menos. Y la verdad es que los proyectos que hemos atendido últimamente han tenido cifras superiores a eso”, cuenta Luis De Sales.
Luis de Sales, Senior Industrial Consultant de CBRE.
“El año pasado cerramos dos proyectos súper importante en Lampa, donde en uno, las cifras estaban por el orden de los US$ 250 millones - US$ 270 millones. Y otro estaba cercano a los US$ 500 millones. Entonces sí vemos que hay un crecimiento importante en los montos de inversión de proyectos de datacenter acá. De hecho, estos son los montos más altos registrados hasta la fecha (...) y creemos que se vienen proyectos superiores”, sostiene.
En este sentido, Rubén Rioseco explica que el auge es tal que, contando los proyectos de este año, desde CBRE proyectan que en los próximos dos o tres años ingresen alrededor de US$ 2.000 millones - US$ 3.000 millones.
Asimismo, cuenta que una de las tendencias de hoy es que las empresas “ya no tengan data centers internos, sino que contraten espacios dentro de los grandes proveedores”. Mientras que por otra parte y dado el gran volumen de empresas a las que actualmente asesoran, “lo más probable es que los sectores más pequeños terminen perdiendo cuotas de mercado”, indica.
Y comenta que tal como ocurre hoy con las superficies destinadas al desarrollo de bodegas, uno de los problemas que hoy afectan al sector es la “falta de suelo industrial''. De modo que la escasez de terrenos, y con ello de una menor oferta, podría incidir en que los precios de estos tiendan a subir en los próximos meses.
“Al principio de los años 90 salían al año a mercado 300 - 600 hectáreas de suelo industrial. Y hoy es muy inusual encontrar algún proyecto que saque a mercado 10 hectáreas en la Región Metropolitana”, concluye Rioseco.
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